开篇摘要
2026上半年，东三省楼市政策全面转向宽松，四城掀起补贴竞赛。沈阳公积金家庭最高贷款额度冲上210万元、力度领跑；大连主打提取端创新与房交会补贴；长春以制度创新和贷款端优化见长；哈尔滨全域松绑、补贴精准聚焦人才与多孩群体。政策脉冲下，市场出现结构性"小阳春"：沈阳成交套数同比微增，大连、哈尔滨、长春价格端止跌回升，但成交量整体分化明显。长期看，东北楼市仍受人口外流、产业薄弱、财政承压、库存高企等因素制约。下半年预计稳中求进，补贴或边际回收，存量盘活与"好房子"成为穿越周期的主线。短期靠政策托底，长期需产业与人口支撑。
一、中央定调宽松，地方补贴竞赛
2026上半年，东三省楼市政策全面宽松，形成补贴竞赛格局。购房消费券、以旧换新补贴、公积金优化"三箭齐发"，构成区域政策主旋律。
中央层面已明确定调。2026年《政府工作报告》提出"着力稳定房地产市场"，坚持因城施策"控增量、去库存、优供给"，深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设，并进一步发挥保交房白名单制度作用。金融财税政策保持宽松，居民换购住房个税退税优惠延续至2027年底。
这里有两个专业名词需要解释。保交房白名单，指政府将存在交付风险的楼盘项目纳入名单，通过专项融资等方式保障其顺利建成交付，防止烂尾。房企融资白名单，指银行等金融机构对符合条件的房地产项目给予信贷支持的名单机制，帮助房企缓解资金压力。
针对东北，2026年全国两会带来专项扶持利好（属2026年两会新增扶持方向）：35岁以下高校毕业生在东北省会或计划单列市就业，最高可领5万元补贴；新市民缴社保满6个月即可享住房补贴；2026至2027年重点城市将开工15万套保障性住房；地市全面取消限购，公积金贷款额度提升至当地平均房价的1.5倍。
正是在这一背景下，东三省上半年政策呈现鲜明的"中央定调+地方补贴竞赛"格局。
二、分省市梳理：四城政策各显特色
下表填充四城真实数据，直观对比沈阳、大连、长春、哈尔滨在限购限售、公积金最高贷款额度、购房补贴三大维度的差异。
数据来源：各市政府及住房公积金管理中心公开文件。四城限购普遍全面放开，公积金均走"提额度+扩用途"路线，补贴集中在春季房交会释放。下面分省具体展开。
辽宁：省级顶层制度完善，沈阳公积金力度领跑、大连创新提取模式
辽宁省级政策系统性最强。《辽宁省城市更新政策工具箱》于2026年6月5日由辽宁省住建厅、自然资源厅、辽宁金融监管局联合印发（辽住建办〔2026〕47号），整合规划、土地、建设、金融四类措施，推出存量商办5年过渡期等创新举措。所谓城市更新政策工具箱，即把土地、规划、金融等各类支持政策打包成"工具箱"供各地灵活选用，为城市更新提供标准化落地路径。
住房保障方面，辽宁2025至2027年计划通过收购存量商品房方式新增12万套配租型保障性住房（属2025年既有存量计划）。品质建设方面，《辽宁省好房子技术指南（试行）》已发布，全省27个项目入选"好房子"典型案例。辽宁"十五五"规划建议提出推进老旧住房原拆原建自主更新——即将已到使用年限、存在安全隐患的老旧住房，由居民自主出资、原地拆除后按新标准重建，改善居住条件。
沈阳政策力度突出，分点简述：
1.限购：已全面取消住房限制性购售政策。
2.公积金两轮加码。第一轮，2026年1月新政（1月7日发布、1月起实施）：延长最低首付15%政策至2026年底；"商转公"贷款比例限额由60%提至80%；将新市民、青年人1.3倍贷款支持范围从新建商品房扩大到二手自住住房。第二轮，2026年3月19日发布5大新政（3月15日起施行）：单方贷款额度65万提至90万、夫妻双方85万提至150万、3人及以上家庭105万提至210万；阶段性取消贷款次数限制；支持提取公积金购买车位车库（夫妻合计最高3万元）；租房提取由1600元/月上调至2000元/月。
3.补贴：2026年3月15日推出总额2000万元购房补贴（100元/㎡，基础补贴1500万），叠加以旧换新专项补贴（100元/㎡，总额500万），两项可叠加。房交会3月19日线下开幕，92家房企、166个楼盘、2.5万套房源参展（来源：腾讯新闻/沈阳市政府）。
4.适老适儿改造：有65周岁以上老人或3周岁以下幼儿的家庭可提取公积金，每户夫妻合计最高1万元。
大连侧重公积金提取端创新与房交会补贴，分点：
1.2026春季房交会（3月13-31日，线下3月13-16日在大连世界博览广场）全市51个品质楼盘参展。市级按成交价1%发放（每套不超3万元，总额2000万元）；中山区、甘井子区区级补贴150元/㎡（各总额200万元）；长兴岛200元/㎡。房交会成交量同比增长18%（来源：中国日报网，2026年4月）。
2.公积金"以旧换新"政策于2026年4月7日至5月6日征求意见（有效期至2027年底）：拟取消提取12个月间隔限制、支持提取公积金支付二手房首付款、由8家银行按月扣划商贷，将公积金从"购房后补贴"重塑为"购房前资金池"。
吉林：制度创新引领转型，长春打通"五大通道"、公积金主攻贷款端
长春以制度创新和品质转型为特色。房地产发展新模式试点聚焦打通五大通道——即打通商品房与二手房、保障房、安置房相互流转，以及对接装备制造业、高等院校等五条链条，让存量房源"动起来、活起来"。
长春2026年两轮公积金优化（2026年2月26日、6月5日长住金管规字〔2026〕2号），要点如下：
·主城区及开发区双缴存人家庭单笔贷款最高额度提至150万元。
·月还款额占缴存基数比例上限由50%提至60%。
·取消贷款额度与账户余额挂钩。
·新市民、青年人、现役军人、高层次人才上浮10%。
·购买新建商品房（毛坯房）上浮10%。
·多子女家庭上浮40%、绿色住宅（好房子）上浮30%（两者不可叠加）。
·主城区首套首付15%。
（来源：长春市政府/证券时报）
春季促销方面，长春2月12日至3月31日启动"春季商品房促销月"，发放2500张面值1.5万元购房消费券，分5轮全部抢购一空，汽开区额外1万元/套补贴（来源：长春房协/克而瑞长春）。
黑龙江：全域松绑补贴精简，哈尔滨提贷同步、聚焦精准群体
哈尔滨侧重全域松绑与补贴精简，分点：
1.限购：全域取消限购限售，最低首付15%。
2.公积金：实现"提贷同步"（签订公积金贷款合同后至放款前可一次性提取账户余额支付首付款）；二套首付比例由30%下调至20%（2025年3月1日起，属2025年存量政策）；支持"以旧换新"，一年内卖旧买新家庭公积金最高贷款额度上浮20%（单人96万/双人120万）；高校毕业生本科1.2倍、硕士1.3倍、博士1.5倍；多子女家庭上浮30%。
3.人才补贴细节：依据《人才新政30条》，40岁以下各类人才（与在哈用人单位签合同并缴6个月社保，无户籍限制），在9区购首套或二套新建商品住房，博士补贴10万、硕士5万、本科3万；以家庭为单位、夫妻只能一方申请；线上下载申请表、线下到市住房保障中心申请，补贴由发放部门代扣代缴个税（来源：黑龙江省政府，2026年）。
4.补贴执行"三取消三延续"：取消外地补贴、换购补贴、退役补贴，延续生育补贴、人才补贴、农村补贴。
三、上半年市场效果：结构性"小阳春"成型，分化加剧
政策脉冲下，四城市场出现"小阳春"迹象。但从克而瑞（CRIC）数据库2026年上半年（1月1日—6月30日，商品住宅）数据看，这一回暖更多是结构性、脉冲式的。下面用数据说话。
上图显示：四城中仅沈阳成交面积同比正增长（+2.36%），大连、哈尔滨同比降幅均超18%，长春基本持平（-2.7%）。这表明政策虽激活了需求，但成交量整体仍处修复通道（数据来源：克而瑞）。
具体到四城：
·沈阳：上半年商品住宅成交13686套、成交面积151.43万㎡（建面），成交套数同比+2.18%、成交面积同比+2.36%，是四城中唯一双正增长；成交均价11622元/㎡（同比-5.66%）；6月末库存162548套、1521.27万㎡（建面），去化周期约62.7个月（6个月移动平均口径）。
·大连：上半年成交4357套、45.17万㎡（建面），成交套数同比-17.36%、成交面积同比-18.19%；成交均价17789元/㎡（同比+3.62%，四城最高、价格坚挺）。
·长春：上半年成交11960套、134.54万㎡（建面），成交套数同比-0.61%、成交面积同比-2.7%（基本持平）；成交均价8818元/㎡（同比+1.01%）；6月末库存56404套、678.10万㎡（建面，同比-28.07%，去库存成效显著），去化周期约31.1个月。
·哈尔滨：上半年成交5592套、60.54万㎡（建面），成交套数同比-26.26%、成交面积同比-22.85%；成交均价12585元/㎡（同比+5.62%，涨幅四城最高）；6月末库存81761套、776.09万㎡（建面），去化周期约76.9个月（四城最高，去化压力大）。
（以上数据来源：克而瑞CRIC数据库，库存为2026年6月数据）
上图显示去化周期分化明显：长春去库存成效突出（约31.1个月），沈阳、哈尔滨去化周期均超60个月，哈尔滨高达76.9个月，远郊高库存问题突出（数据来源：克而瑞，均为6个月移动平均口径）。
综合来看，"小阳春"呈现三大特征。其一，回暖更多是结构性、脉冲式。房交会、春季促销集中释放需求，成交量同比多数仍为负（仅沈阳套数微增），但价格端沈阳外三城均止跌回升（大连+3.62%、哈尔滨+5.62%、长春+1.01%），反映改善型和高品质产品需求被激活。其二，补贴集中在春季房交会释放：沈阳2.5万套房源参展、大连房交会成交同比+18%、长春2500张消费券抢空，印证政策脉冲驱动特征。其三，去化周期分化，核心城市与远郊冷热不均。
四、政策共性归纳：五大主线与区域差异
整合四城政策，上半年呈现五大共性，各地仅保留差异化特色。
1.公积金成主力工具：普遍"提额度+扩用途+降门槛"。
2.以旧换新普遍推广：打通"卖旧买新"链条。
3.定向补贴精准化：聚焦人才、多孩、新市民。
4."好房子"建设成为共同方向。
5.补贴竞赛与房交会促销集中在春季释放。
区域差异可用一句话概括各城：辽宁省级系统性最强、沈阳力度领跑；大连重提取端创新；长春重制度创新与贷款端；哈尔滨重全域松绑与补贴精简。
需要特别厘清的是，大连、长春两市公积金政策呈现"大连重提取端、长春重贷款端"的分化。从全国横向看，东北城市尚属"政策跟进者而非引领者"，在直系亲属互助、异地购房全面放开等深度创新领域仍有空间。
五、政策落地制约因素：四维度看长期风险
短期回暖之外，仍需客观审视东北楼市的长期制约。以下从财政、人口、房企、居民需求四个维度分析。
财政维度：补贴依赖财政投入。各城补贴总额多为2000万元级别，且普遍"先到先得、发完即止"，可持续性受地方财政承压制约。若"小阳春"放量，下半年补贴或边际回收。
人口维度：2024年黑龙江、辽宁、吉林常住人口各减少33万、27万、22.1万人，合计超80万人；2015至2024十年间东北三省人口合计缩减超1100万人，相当于少了一个哈尔滨。老龄化严重，辽宁老龄化率全国第一，黑龙江第四、吉林第五，生育率全国垫底。虽然2025年辽宁省际净流入4.5万人出现改善迹象，但人口外流长期趋势尚未根本扭转（来源：每日经济新闻、各省统计公报、城市财经等）。
上图为2024年东北三省常住人口减少情况，三省合计减量超80万人，人口基本盘的收缩直接影响住房需求的长期支撑（数据来源：各省统计公报）。
房企维度：房地产开发投资持续承压（辽宁、吉林等曾出现两位数负增长）；房企资金相对紧张，市场主要靠品牌房企（中海、保利、华润、万科等）产品力突围，中小房企滞重库存去化较难。
居民需求维度：居民收入承压。2025年辽宁全体居民人均可支配收入41703元（全国第10），吉林32881元、黑龙江32851元（分列第25、26位，均低于全国43377元均值）。县域及资源型城市（鹤岗、双鸭山等）人口流失率高、房子"白菜价"、需求断崖；二手房流通难，市场以去库存为主。
一句话小结：短期回暖靠政策托底，长期支撑还需产业落地与人口回流。
六、下半年趋势展望：稳中求进，结构分化
中央政策预计延续宽松：5年期以上LPR仍有下行空间，公积金改革继续深化，保交房白名单持续发挥作用，房企融资白名单适度扩容。
东三省下半年四大趋势整理如下。
从趋势看，政策脉冲驱动下，核心城市（沈阳、大连、长春、哈尔滨）有望率先企稳，四城因产业升级带来的岗位增量叠加住房补贴，刚性与改善需求将持续被激活；非核心地市仍以去库存为主，区域分化态势进一步显现。
结语：短期靠托底，长期靠产业与人口
综观全局，可提炼两条核心判断。
其一，东三省楼市修复高度依赖政策托底，短期"小阳春"是脉冲式、结构性回暖，而非趋势性反转。房交会与补贴集中释放的需求，随政策边际退坡将回归常态。
其二，长期分化将持续加剧，存量盘活与品质化（好房子）是东北楼市穿越周期的唯一长期出路——不靠炒作，而靠产业落地与人口回流。只有当数字经济、冰雪经济、先进制造真正创造大量优质岗位，才能形成可持续的住房需求。
回望2026上半年，东三省房地产政策可用"力度足、工具全、精准化"三词概括：限购全面松绑、公积金密集加码、以旧换新普遍铺开、城市更新与好房子建设系统推进。展望下半年，在中央宽松基调与地方精准施策的双重护航下，东三省楼市有望延续"稳中求进、结构分化"的修复节奏，而核心城市企稳与供给品质升级，将是区域市场高质量发展的关键看点。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞长春分析师王宝鹏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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