从技术规范到城市战略，北京“好房子”政策升维！

北京“好房子”建设经历了清晰的三阶段演进路径：

第一阶段（2024年）：试点破冰。2024年3月，全国首届“好房子”设计大赛北京赛题一等奖方案——龙湖·观萃项目在昌平区落地，成为全国首个基于“好房子”设计大赛获奖方案落地的示范工程。该项目通过底层架空、风雨连廊、优化户型设计等创新，初步验证了“好房子”理念的市场可行性。

第二阶段（2025年）：区域推广。2025年2月，北京市规划自然资源委印发《平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，在顺义、大兴、昌平、房山及亦庄新城率先实施，城市副中心参照执行。同年5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”建设提供了全国统一的技术基准。

第三阶段（2026年至今）：全市战略。2026年1月，北京市政府工作报告明确提出“建设更多‘好房子’”。5月28日发布的实施意见则将“好房子”建设上升为城市高质量发展的重要组成部分，提出“全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平”，并将政策覆盖范围扩展至全市。

这是北京“好房子”政策最具突破性的内容。通过对特定功能空间实行“部分不计入容积率”或“不计入容积率”的政策，在不增加土地成本的前提下，为开发商提升品质提供了经济激励：

数据来源：克而瑞研究中心整理

这一政策设计巧妙地解决了“品质提升必然导致成本上升”的行业难题。据测算，合理运用这些政策可使项目实际得房率提高5-8个百分点，同时显著增加了公共活动空间。

北京“好房子”建设并非单一环节的优化，而是覆盖住宅全生命周期的系统工程：在设计环节，北京市发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，从住区规划、建筑品质、运营维护三个维度提出明确要求，重点解决噪音、隔音、地漏反味、烟道串味等居民反映强烈的质量通病；在建造环节，实施《住宅工程质量品质提升技术标准》，从防水、墙地面、外墙保温、室内空气质量等八个方面提升标准，建立关键部品部件质量溯源体系；在运维环节，制定《深化物业管理改革创新 持续提升物业服务水平三年行动计划（2025-2027年）》，开展“晒服务标准、晒收费标准”专项行动，全市覆盖率已达90%。

数据来源：克而瑞决策专家·顾一宁

北京“好房子”建设坚持“两条腿走路”，既关注新建住宅品质提升，也重视存量住房改造升级。在新建住宅方面，北京市在土地出让环节将“好房子”要求纳入规划条件，推动“带方案入市”模式，确保政策落地；同时，聚焦保障性住房建设、老房改造等全类型住房品质提升，关注质量通病防治、LDK（客厅、餐厅、厨房）一体化设计、家政收纳、智慧运维、阳台观景、花园住区等全场景打造，重点征集有温度、可复制、接地气的居住场景营造案例，编制发布“好房子”场景案例集，打造市场认可、百姓满意的“好房子”。

北京“好房子”建设并非只面向中高收入群体，而是构建了覆盖不同收入层次的住房供给体系。在商品住房领域，通过品质提升满足多样化改善性需求；在保障性住房领域，开展“适居行动”，增加“一张床、一间房”产品供给，改善城市运行服务保障人员居住条件。据悉，“十四五”以来，北京累计建设筹集各类保障性住房67万余套（间）、竣工43万套（间），连续四年为大学生提供1.4万余套青年公寓，助力人才安居。

“好房子”政策的全面实施，正在深刻改变北京房地产市场的运行逻辑，推动行业从依赖土地红利和金融杠杆的“上半场”，进入以产品力和运营力为核心的“下半场”。

对于开发商而言，“好房子”政策既是挑战也是机遇。政策将品质要求从“可选”变为“必选”，传统“高周转、重规模”模式难以为继，北京城建、华润置地、龙湖等头部企业已率先建立“好房子”产品体系，通过优质产品赢得市场认可。与此同时，开发商的盈利模式正在从单纯的开发销售向“开发+运营+服务”一体化转变，社区直饮水、智慧物业、光伏储能等“社区增值服务业务”有望成为新的收入增长点。在这一过程中，行业分化将进一步加剧，具备产品研发能力和精细化管理能力的企业将获得更大市场份额，而产品同质化严重、品质管控能力弱的企业将面临淘汰风险。

对于购房者而言，“好房子”政策带来了实实在在的获得感。得房率提高、公共空间增加、户型设计优化、质量通病减少，显著提升了居住舒适度。从2025年北京商品住宅成交总价段占比变化来看，总价1000万以上的成交面积占比较2024年提升约7.5个百分点，高端改善需求持续释放。

2026年4月长三角五城商品住宅市场月报

2026年3月京津两城商品住宅市场月报

2026年3月长三角核心五城商品住宅市场月报

上述研究成果由克而瑞研究分析师王媛媛通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知和数据分析功能撰写