表 上海市2026年第九批次集中土拍结果一览
数据来源：克而瑞研究中心整理。
01
黄浦老西门——核心稀缺地的"冷"思考
地块位于老西门板块核心，紧邻轨交8号线、9号线老西门站，周边复兴东路、西藏南路等主干道环伺，是黄浦区公开市场约12年来首次挂牌的涉宅用地，区位稀缺性毋庸置疑。最终由中海以38.88亿元底价竞得，溢价率为0%，仅中海一家参拍，成交楼面价96900元/平方米；剔除约3972平方米须全自持的商业及公服设施后，实际住宅楼面价约108750元/平方米。
然而"稀缺"并不等于"好做"。该地块出让前已两度调整条件——容积率从5.32降至4.7、限高从100米降至80米，且先天短板突出：地块形状不规整，仅能排布1—2栋高层住宅，社区尺度小、景观与公共空间局促；地块内还涉及一处未定级不可移动文物，需原址保护并配建老年活动室等公服设施，进一步压缩了产品发挥空间。以约10.88万元/平方米的住宅楼板价测算，项目未来可售住宅的盈亏平衡售价需站上18万—20万元/平方米区间，而周边二手房如复兴珑御约16万—20万元/平方米、中海建国里与顺昌玖里约20万元/平方米，价格天花板清晰可见，利润安全垫极为有限。
据市场信息，原本的托底意向方选择退出，中海临时补位以底价摘得；作为在黄浦深度布局的房企，中海此举兼具补仓与巩固板块话语权的考量，但也折射出：即便是一线核心地段，在严苛出让条件与高压测算下，房企举牌意愿已显著收敛，"核心≠必争"成为新共识。此外，中海在8月底刚以150.19亿元底价竞得普陀真如组合地块，短期内连续出手核心区大体量项目，资金调度能力可见一斑。
02
静安大宁——建发护盘成功，改善热度延续
大宁是上海少有的由产业与居住双轮驱动的成熟改善板块。本批次117a-09地块经过78轮鏖战，最终由建发&象屿联合体以70.50亿元竞得，溢价率5.48%，成交楼面价69614元/平方米，是三宗地中总价最高、体量最大的一宗。全场仅2组联合体参拍——招商&南山&滨江&南通瑞城联合体，与建发&象屿联合体，竞争烈度远低于金桥。
建发的"护盘"动机几乎是明牌。其6月底刚在大宁斩获一宗楼面价约81665元/平方米的地块，新地块若低溢价甚至流拍，将直接冲击既有项目的价值锚。因此本轮举牌更像一次主动的价格维护：在仅2组参拍、且对手体量有限的情况下，以可控代价锁定周边格局。从地块本身看，容积率由2.8降至2.4、限高由100米降至80米，不配建保障租赁房、不设中小套型限制，定位纯改善客群，产品规划自由度显著提升。
但隐形成本不容忽视：该地块是上海首个以"环境修复开发建设"方式出让的住宅用地，涉及土壤修复，需额外承担坑基费约4.6亿元及变电站迁改费约1700万元，相当于在楼板价之外又压了一层成本。板块参照系上，中建玖上琅宸当前均价约14.68万元/平方米，三次开盘推408套、网签304套、去化约75%，改善需求韧性强但流速并非无虞；后续同板块多盘同台，去化压力将考验开发主体的操盘能力。从参拍结构亦可见趋势：本宗及多宗热门地块均以"联合体"形式登场，反映出在资金与监管双重收紧下，房企正以"抱团分担"替代"单打独斗"，以对冲地价与开发风险——联合体既是避险工具，也是头部房企巩固优质板块、稀释单体投入的理性选择。
03
浦东金桥——低密稀缺引爆全场，29.65%溢价领跑
金桥地块是本批次唯一"燃起来"的地块。其位于金桥核心区，距9号线台儿庄路站约600米、6号线金桥路站约1公里，公共交通便利度高，共吸引中信泰富、越秀、招商、金茂、绿城5家头部房企/联合体竞逐，经过143轮竞价，最终中信泰富以19.72亿元摘得，溢价率29.65%领跑全场，成交楼面价52416元/平方米。
高热度的底层逻辑是"稀缺+断供+明确客群"的三重叠加。其一，地块容积率仅1.8，在市区土地中属低密度稀缺标的，未来大概率以小高层、洋房为主，与周边高密度住区形成差异化；其二，金桥核心板块新房已断供多年，积压的改善需求缺乏有效出口，本项目作为板块首个"新规"产品，先发优势明显；其三，客群画像清晰——工作在浦东、追求品质生活的地缘改善家庭，支付意愿与地缘黏性强、去化确定性高。
新规红利是金桥热度的另一支撑。随着上海中小套型限制逐步松绑，低密地块得以规划更大面积、更高得房率的改善产品，产品溢价空间随之打开。在浦东产业人口持续导入、地缘改善需求旺盛的背景下，金桥这类"低密+新规+断供"组合，几乎是当前市场中最具确定性的优质标的，也解释了为何头部房企愿为稀缺性支付近三成溢价。相比之下，楼板价5.2万元/平方米、未来售价锚定周边次新与改善预期，利润空间与安全性兼具。中信泰富的胜出，亦可视作其加码浦东、补仓核心低密的战略落子。
04
“828”新政落地：市场逻辑的再校准
“828”新政是本批次情绪与节奏的重要背景。政策核心在于重构开发端的规则框架：销售节点（预售/现售节奏调整）、资金监管（预售资金与监管账户趋严）、融资模式（开发贷与再融资约束调整）多线收紧，房企从拿地到回款的全周期确定性下降。
对土地市场而言，新政最直接的影响是"测算模型重写"。当回款节奏不确定、监管与融资成本上升，房企在项目端必须提高安全边际。与过往"三道红线""集中供地"等总量型调控不同，“828”新政更像是一次开发端的"精细手术"——不抑制合理的土地需求，而是通过拉长回款周期、收紧监管与融资，倒逼房企重估每一个项目的现金流安全垫。其结果是：土地的"金融属性"被削弱、"资产属性"被强化，唯有真实居住需求支撑、且开发风险可控的地块，才能穿越周期获得溢价。
05
分化格局下的后市研判
图 上海土拍市场K型分化格局
数据来源：深度智联。
综合本批次表现，上海土地市场的"K型分化"正在固化：一端是低密、核心、约束少、客群明确的稀缺地块，仍具备高溢价承接力；另一端是出让条件苛刻、隐性成本高、利润空间被压缩的地块，即便身处核心区也难逃底价或低溢价。这种分化在“828”新政后会被进一步放大——资金与风险偏好收紧，房企的"避险式拿地"将成为常态。
落到具体信号上，后续市场大概率呈现三点特征：一是整体溢价率中枢继续下移，底价或低溢价成交渐成常态；二是联合体拿地进一步常态化，单体房企独立重资产拿地的门槛抬升；三是核心低密、新规改善类地块的稀缺性溢价有望持续走阔，与高约束地块的价差进一步拉大。从价格信号看，本批次也为市场提供了难得的"定价锚"：金桥近三成溢价所对应的低密改善预期，将反向夯实浦东核心板块的二手房估值；而老西门底价成交，则提示核心区高约束地块的估值需扣除"开发折扣"。土拍结果正从过去的"情绪放大器"，转为更冷静的"成本刻度"。对开发商而言，在供地"优地优供"、规则"趋严从紧"的双重背景下，单纯依赖区位光环的逻辑已然失效，唯有精准研判地块质素、隐性成本与新政规则，算清每一笔账，才能在分化市场中脱颖而出。对购房者而言，核心低密与改善新盘的持续供给，也意味着优质资产的遴选窗口正在打开。
IN THE END
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