进入2026年，物业服务舆情持续走高，"撤场潮"与业主维权事件密集出现。据中指研究院监测，2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个；克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率降至71%，住宅物业服务满意度跌至69.1分。近三个月内，北京清逸西园国企物业撤场、深圳侨香村业主维权换物业两起事件，恰好折射出当下物业口碑事件的两条典型路径。
案例一：北京清逸西园国企物业宣告撤场
清逸西园位于北京市大兴区旧宫东路74号，由北京宣兴房地产股份有限公司开发，1998年起分批建成、2008年整体竣工交付，小区分为商品房和回迁房；物业为首农食品集团旗下国企北京德茂物业管理有限公司（简称"德茂物业"），物业费为0.6元/平方米/月左右。
4月28日，一份落款日期为4月30日的撤场通知出现在清逸西园小区业主群，群里瞬间"炸了锅"。通知写道："由于近年来各项运营管理成本持续上涨，经核算，物业项目连年亏损、经营难以持续，经慎重研究，决定于2026年7月1日正式退出清逸西园小区的物业管理服务工作。"这意味着一家有国企背景的物业公司，最终还是没能扛住持续亏损的压力。
据业主张先生介绍，小区收费矛盾早有征兆：一部分住户的物业费长期收不上来，"以费养费"的空间被不断压缩。2025年，德茂物业曾就停车位每月收费100元向业主征集意见，试图开辟额外收入来源以弥补亏空，但同意的业主比例不足三分之二，方案最终未能落地，收费改革的窗口就此关闭。有记者就此致电物业，工作人员的回应很直接："亏损太严重了。"
对于撤场后的过渡安排，德茂物业在公告中要求业主"及时对接社区居委会"，在公示期内妥善办理各项交接事宜，保障小区公共秩序、环境卫生、公共水电及各类设施正常运维，"确保小区物业服务工作无缝衔接、平稳过渡"。据居委会工作人员透露，后续将安排应急物业维持小区日常管理，业主也可自行聘用其作为正式物业。但截至目前，7月1日的撤场节点已过，新物业能否顺利承接、物业费标准是否会随之调整，仍是悬在业主头上的问号。
值得一提的是，北京物业市场也不乏破局样本：同为亏损退出的成寿寺路95、97号楼小区，在街道提前介入、组织6次议事协商后，将物业费从0.55元/平方米/月提升至1.49元/平方米/月，并推行"优先体验再缴费"，实现了新旧物业无缝接管——这为清逸西园这类小区提供了一种可参照的化解思路，但能否复制，仍取决于居委会、业主与新物业三方的博弈结果。
案例二：深圳侨香村业主维权与更换物业
侨香村地处深圳市福田区安托山东片区，2005年12月开工、2011年5月竣工交付，属解决深圳市机关事业单位历史房改遗留问题的安居房项目，由深圳市建筑工务署组织建设；原物业为深圳市万厦居业有限公司，小区共22栋高层、3996户。
矛盾的导火索是一纸电动车禁令。据业主方公众号"阳光侨香"及媒体报道，2026年2月2日9时起，侨香村正式实行电动自行车"只出不进"禁令，超过800辆电动车一夜之间被挡在小区门外，而物业对外宣称的车辆基数仅224台，与实际数量相差悬殊。业主反映，物业方并未依法召开业主大会，仅凭一份"调查通告"就将其包装为业主共同决定，还一度扬言处置滞留车辆。为防止电动车"偷进"，闸机管控空前严格，出入口人行道被加装物理路障，连无障碍通道也一度被纳入严控范围，期间曾发生保安为拦截电动车而误伤一名7岁男童头部并送医的事件，进一步激化了业主的不满。与此同时，唯一设置的电动车停放点位于2号门，与小区多数楼栋距离较远，被业主质疑选址不合理、未能真正解决停放需求。
禁令风波之外，业主的诉求进一步指向公共收益与治理透明度：据"阳光侨香"披露，侨香村每年物业费收入近3000万元，物业公司纯酬金高达271万元；近3000万元的专项维修资金中，电梯更新合同长期拒绝公示；业委会近三年的年度预算、大额合同、公共收益台账也从未主动公开。此外还有多起细节被指违规操作，包括业委会公章在未经业主大会授权的情况下被用于确认年度财务报表，以及一名"业委会秘书"自2022年7月起每月领取5500元津贴、近四年累计约24万元且未经合法授权等。4月3日，业主进一步反映14栋、12栋、9栋、6栋一楼架空层被物业违规封闭改作员工宿舍、公共场地被改为经营场所等问题，要求限期整改，相关违建情况据反映已持续十余年。
随着舆论发酵，一个月后名为"乔帮主巡山了"的公众号出现，矛头直指带头维权的业主代表，称其并非"维权"而是意图"撬盘"，双方各执一词、隔空交锋，矛盾也从物业与业主的两方博弈，演变为牵涉业委会在内的三方拉锯。
事件的最新进展是，5月11日，深圳市属国企深业集团旗下深业物业全新管理团队正式入驻侨香村，原物业万厦居业退出，管理交接已完成。但物业易主并未让争议真正平息——据报道，电动车集中停放及充电设施建设问题、架空层违建拆除问题仍待街道办牵头协调解决，部分业主也表示将继续追查此前公共收益等资金去向，事件后续走向尚待观察。
行业观察：换场之后，根本问题是否得解
上述两起事件，分别代表当下物业口碑事件的两种典型路径：物业"主动撤场"止损，与业主"用脚投票"推动换物业。
行业数据勾勒出这一背景：据克而瑞物管研究中心，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率降至71%，连续四年下滑，住宅物业服务满意度跌至69.1分的历史新低；据中指研究院，2025年初至2026年3月底，全国监测到住宅撤场项目212个，其中约64.7%为物企主动退出或到期不续。
究其核心矛盾，行业分析多指向"质价不符"引发的信任危机、公共收益不透明，以及包干制模式下"收缴率低—服务减配—更难收费"的循环。易居研究院相关分析提示，无论撤场还是换物业，若质价失衡、信息不透明、治理结构缺陷等根本问题未解，仍可能陷入"失管—引入—再失管"的循环，换物业并非"一换就灵"。
从转型方向看，行业正尝试以质价相符、公共收益透明、社区共治为方向重构信任。据材料，万科物业在多个项目探索"弹性定价"模式，碧桂园服务在上海静安区一处老旧小区通过整合资源、开发增值服务实现"微利可持续"运营。这些探索能否形成可复制的路径，仍有待时间检验。
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