2026年10月，丰台区新房市场呈现"供应断档、成交韧性延续、价格止跌回升"的运行特征；核心政策变量方面，2026年8月28日后北京商品住房销售制度改革（封顶预售+现房销售优先）细则于2026年9月24日由北京市住建委、市规自委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心四部门联合印发落地，直接导致9月土地供应空窗、10月土地成交归零；叠加公积金贷款额度提升（夫妻双方基础额度提高至240万元、可叠加绿色建筑上浮）与"竣工备案后再还贷款"政策，对需求端形成持续支撑。
一、 供求表现
丰台区供应断档，成交韧性延续，价格止跌回升。9月集中推盘14.26万㎡后10月断档；成交端维持4—5万㎡平台期运行，韧性较强。
数据来源：CRIC
丰台区成交均价68797元/㎡，全市成交均价56955元/㎡，持续高于全市约12000元/㎡，10月环比回升3.6%，价格止跌信号显现；全市均价环比微跌0.87%，企稳态势尚需巩固。
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二、库存及去化周期
库存缓降、去化仍高。9月因集中推盘14.26万㎡导致库存环比上升7.83%、去化周期回升至30.4个月，属短期供给端扰动，10月已恢复下行通道。丰台区库存自2026年4月起进入持续下行通道，去化周期从峰值34.4个月降至28.7个月，边际改善显著但绝对水平仍处高位。
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三、区域项目表现
成交集中度极高，嘉棠雅序单盘主导。10月丰台区成交面积TOP10项目合计233套、28802㎡、20.03亿元，均价69544元/㎡，套均价859.65万元/套。嘉棠雅序单盘84套、8847㎡、6.06元，居面积榜与金额榜双第一，其成交均价68519元/㎡接近丰台区整体68797元/㎡，是拉动全区成交的主力。
价格分层明显，结构性分化加剧。 金茂璞逸丰宜87175元/㎡、中海•丽泽叁號院81419元/㎡、中环悦府80643元/㎡代表丽泽/宋家庄/大红门高端改善盘；招商•臻园45924元/㎡、北京城建宸知筑48504元/㎡代表高立庄、小屯板块刚改盘。这一价格梯度是丰台区成交均价同比-9.9%但环比+3.6%的结构性成因——10月高价盘金茂璞逸丰宜、中环悦府、嘉棠璟樾放量，9月低价盘占比更高。
四、后市展望
丰台区新房市场在供应断档后有望于11—12月恢复供给节奏，成交端改善需求主导的韧性格局预计延续。 随着分钟寺、新宫等地块后续入市及9月已推项目续销，预计11—12月丰台区供应有望恢复；成交端在改善需求主导、均价环比+3.6%回升的背景下有望延续韧性。但去化周期28.7个月仍显著高于12—18个月合理区间，"以价换量"压力与高端盘集中度风险须持续关注。结构性分化方面，丽泽、宋家庄、大红门、丰科路等轨道+产业支撑板块韧性更强，高立庄、小屯等板块或将继续以价换量。推盘节奏须避免与9月式集中推盘形成的高基数对冲，产品定位向99—139㎡三至四居改善段倾斜，定价参考68797元/㎡的区域均价与板块价格梯度。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师宋天依撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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