10月28日，北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6037地块开启预申请。用地面积约2.44万平方米，地上建筑面积约5.62万平方米，容积率2.3，限高45米（局部60米），交易起始价15.45亿元，起始楼面价约2.75万元/平方米。预申请受理时间至11月27日。
地块本身规模不大，却带着两个特殊标签。其一，转正后它将成为北京完善商品住房销售制度、抬板设计新规落地以来，大兴区推出的首宗宅地；其二，供地文件明确要求该宗地须严格执行现房销售相关规定，但对抬板设计未作任何要求。
项目地块位于大兴区西红门板块，处在四环至五环之间，距4号线西红门站直线距离约2公里，同时临近规划中的19号线二期西红门东站。现阶段轨交通勤主要依托既有线路，未来若19号线二期如期落地，板块的轨道覆盖将由"单线"走向"双线"，通勤半径与客群来源都有望进一步打开。
今年以来，大兴区共成交3幅涉宅用地，其中仅瀛海地块以8.7%的溢价成交，其余两宗均为底价成交。这一成交结构表明，在当前市场环境下，大兴土地市场整体仍处于“分化但不热”的状态。
土地端表现相对平淡，新房端却不乏亮点。
今年成交的3宗地块中已有2宗开盘，且表现不俗:位于瀛海板块的"亦庄国贤府"，截至10月25日已网签341套，开盘不足一个半月去化率达67%，成交均价5万元/平方米；位于黄村板块三合庄的"北京朗月和风"于8月开盘，两个月网签去化率达30%，成交均价4.5万元/平方米；另一宗位于念坛板块的大兴新城东组团地块，案名"招商兴宸揽阅"，预计年底开盘。
土地端平淡、新房端热销，这种背离传递的信号很明确：在市场下行周期里，房企拿地趋于谨慎，但只要有真实需求支撑、产品对位的板块，购房端的承接力依然存在。西红门正属于后者。
判断6037的价格空间，最直接的参照是它的两个邻居。
DX04-0102-6037地块东侧紧邻去年成交的中建壹品·未来元著（DX04-0102-6038地块）。6038地块土地面积约2.76万平方米，建筑面积约6.35万平方米，容积率2.3，6037地块体量稍小，但整体规划指标基本一致。从成交楼面价来看，6038地块成交楼板价约3万/平方米，6037地块的起始楼面价降低了约0.25万/平方米。未来元著项目于今年9月底开盘，截至10月25日不到一个月网签218套，去化超三成，成交均价约5.4万元/平方米。这个价格是西红门板块当下最新的、也是最有说服力的价格标尺。此外，按现房销售制度，6037预计要到2029年才能开盘，届时以未来元著目前的去化速度早已清盘，两者不会形成直接的同期竞争。换句话说，未来元著既给了6037地块一个明确的价格参照，又不会成为它的对手盘。
6037地块西南侧是壹品兴创·御璟星城·元启（DX04-0102-6035地块），这宗地块于2024年成交，楼面价3.6万元/平方米，此后经过调整规划，于去年重新取证入市。截至目前，御璟星城·元启已网签749套，去化率71%，成交均价约5.15万元/平方米。749套的累计成交量足以说明，西红门板块对5万元/平方米上下的改善产品，具有扎实的承接力。
从板块市场来看，西红门板块土地供应量较大，近7年以来每年都有1-2幅涉宅用地稳定供应，同时板块还是大兴区新房供应量最大的板块之一。这种"年年有地"的节奏，意味着板块很难形成供给端的紧张预期，房价的天花板更多由存量竞品与新增供应共同压制，而非由稀缺性打开。
跳出板块看，供应压力还在加码。第十三轮清单中，大兴还有2宗地块——大兴新城西片区约5.23公顷、生物医药基地约8.10公顷，与6037处于同一供地周期。此外，地块南侧的DX04-0102-6040地块同样在待出让序列，建筑面积约9.39万平方米，体量约是本次6037地块的1.7倍。
这意味着未来1-2年，大兴的新房供应将保持多点、连续的节奏。西红门不会因为单宗地的出让而形成稀缺预期，反而要面对同一板块内的后续竞品。对6037来说，2029年入市时面对的，是一个供给仍在持续补充的市场。
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