北京进深 徐迪 10月27日，《大兴新城西片区DX00-0409-0033等地块规划综合实施方案》公示。
用地位于大兴新城西片区，东至规划永庆北大街（芦求路）道路西红线、南至规划嘉华路道路南红线、西至规划丰荣东街道路西红线、北至规划永清路道路南红线。
建设用地面积约5.48公顷，地上建筑规模约3.66万平方米。
核心是0033住宅用地，占地3.62公顷，建面3.66万平方米，容积率1.01，限高36米。
1、别墅素质
地块东、北两侧临街位置绿地环绕，居住氛围安静，属于北京当下非常稀缺的超低密宅地。
容积率1.01意味着地上建筑面积与用地面积基本持平，开发强度很低。
在限高36米条件下，产品大概率以6层以下洋房、叠拼或低密小高层为主，不会出现高密度高层塔楼。
这类地块更可能面向改善客群：楼间距更宽、采光更好，社区也更容易做低密园林、宽厅户型和更高得房率。
如果后续地块出让顺利，它有机会成为大兴新城西片区里产品力较强的低密改善项目。
2、永定湾规划
大兴新城西片区已正式命名为“永定湾”，面积约13.68平方公里，是首都花园城市建设示范片区。
规划上强调“一环三廊多组团”的绿色空间结构，人均绿地面积较高，并依托永定河生态带、京沪高铁沿线绿带构建生态廊道。
配套层面，板块已有或规划中的资源包括：
教育：中关村三小大兴分校签约落地，大兴一中新校区已投用；
医疗：首都医科大学新校区建设中，大兴人民医院新院区、安定医院大兴院区也在规划推进；
商业：规划沿永庆北大街（芦求路）布局生活服务配套中心，芦求路已建成通车；
交通：未来规划M9、M20、S6等轨道交通，但部分线路仍需等待落地。
3、周边竞品
大兴新城西片区目前新房供应并不少，但去化分化明显。
区域内大兴发展·梧桐府位于清源西路与芦求路附近，开盘一年去化不足一成，主推大户型改善产品；
更早入市的兴城之星则以150-270㎡改善户型为主，已基本售罄。
周边黄村、团河、西红门东等板块也有较多存量项目，例如绿城晓月和风、颐和公馆、中铁兴创·逸境、中建玖玥府、橡树湾等，部分项目去化尚可，但也有项目价格承压。
最新发布的第十三轮供地清单中，大兴新城西片区0407街区的04、08地块也已进入正式供应阶段。两块地规划地上建筑面积5.24万平方米，容积率也只有1.0左右。
2026年以来，大兴新房整体成交偏弱，购房者对价格和产品力都比较敏感。
4、后续看点
这块地的真正价值，取决于三点：
出让节奏：目前只是规划公示，后续还需看土地挂牌、房企拿地意愿和成交条件；
产品设计：容积率1.01具备做低密改善的基础，但最终能否打动改善客群，还要看户型、价格和产品力；
配套兑现：永定湾规划层级不低，但轨道交通、商业、学校、医院仍需时间落地，短期居住便利度仍依赖现有路网和周边成熟板块。
如果后续有房企摘得该地块，它大概率会被包装成“永定湾低密改善盘”。但考虑到大兴新城西片区目前仍有库存压力，项目定价若过高，去化风险也会随之增加。