引言
不缺购买力，缺的是成熟板块里的新供应
朝阳北路、星河湾旁，朝青上一次出现大规模住宅用地还是15年前。这15年里，商业、学校、医院、公园都逐渐成熟，唯独住宅供应是断的。金茂与越秀把424套纯改善产品放在这块地上，璞樾应运而生。
152㎡起步、全盘四居五居、无回迁无保障房。圈层不是营销话术，而是在图纸阶段就被户型门槛筛过一遍——424户，站在同一个总价带上。
01
数据说话 ：三个节点，把这只盘的节奏讲清楚了
推盘节奏：约5个月完成供应闭环
从首开到424套全盘取证只隔5个月：开发商对流速有底气，不必靠挤牙膏式推盘制造稀缺感；买方也不用赌下一批更便宜——全盘产品一次摆在台面上，比较成本大幅下降。
价格体系稳定
首开均价约10万元/㎡，9月网签均价9.8万元/㎡。价格未见明显松动，说明量是靠地段与产品守住的，不是让价换来的。
去化速度：75%背后的总价段
截至2026年9月，项目424套中319套完成网签，单套总价落在1700万—1800万元量级。总价与去化速度的平衡说明东四环的置换需求是真实的。
02
地段解析：现成配套、断供15年、总价门槛
▲ 项目区位示意（图源：项目资料）
6号线青年路站约900米、步行10—12分钟、6站到国贸；自驾经朝阳北路约6公里，距东四环约3.3公里。在建的22号线甘露园站约1.2公里。
商业配套朝阳大悦城距项目约700—900米、姚家园万象汇约1公里、规划约2.26万㎡山姆。民航总医院约1公里、三大公园最近约200米；项目配建幼儿园，周边有星河实验小学、北京中学润丰分校等（划片以官方年度口径为准）。
稀缺性：朝青15年首宗大规模宅地，位置落在约50万㎡星河湾生活区中心。它的城市界面不是“等配套”，而是“嵌配套”。
专业视角：现成配套是确定性，断供板块的新增供应是稀缺性，152㎡起步的总价门槛是圈层过滤。三层叠加，才是“15年等一块地”的真实含义。
03
整体规划：3公顷、9栋、424户——小盘精品的纯粹度
▲ 项目整体规划示意（图源：项目资料）
3公顷、9栋、424户，注定做不了大盘，只能做“小盘精品”。好处是资源密度够：人车分流，地下约530个车位基本一户一位；梯户比做到一梯一户或两梯两户，全部独立电梯前厅；楼间距约30—40米、最大约62米。纯粹度来自规划前置的门槛：152㎡起步、全四居五居、无回迁无保障房。424户在图纸阶段就被锁定在同一类客群里，比后期靠物业去“管”社区有效得多。
04
产品力测评：“高技世界的东方珍宝”，落在四个可验证的位置
归家界面，170米 × 8.3米的第一眼
▲ 项目归家界面（图源：项目资料）
长约170米、高约8.3米的超级界面：香格里拉奢石约100余块拼成“百石来聚”，乌金琉璃约1000块做弧形琉璃砖墙，金光麻奢石三段式收口；吊顶回字纹取自故宫太和殿藻井，落地配五步台阶；北侧置约3.2×2.6×1.2米的岫玉原石，玉雕大师手工雕制。
专业视角：170米连续展示面在北京新盘里属第一梯队投入。它买的不是材料清单，是“回家的第一眼”——不写进得房率，却最难被复制。
景观营造：用高差换层次
▲ 项目园林与下沉庭院（图源：项目资料）
度假酒店式造园：约15米落差的立体山水、千米环形水系，取《兰亭修禊图》曲水流觞之意；下沉庭院有约17.4米山体与约14米垂瀑；七棵高杆油松六赴山东泰安、从300余棵中选出，暗合北斗七星；另有近百年老桩红花紫薇、金华羽毛枫、故宫同款古法金砖，融合景泰蓝、玉雕、铜雕非遗工艺。
专业视角：立体山水是高密度社区最贵的造景手法——用高差换层次，用孤植与石材换辨识度。但它也是长期成本：三五年后的呈现，全看物业功夫。
公区与会所：约4800㎡的隐庐
▲ 项目会所空间（图源：项目资料）
约4800㎡隐庐生活艺术馆，程绍正韬操刀，12大功能区：行政酒廊“酌月”、KTV“笙梦”、泳池“蝶涟”、双私宴厅、健身房、瑜伽房，泳池三面采光，大堂铺太和殿同款金砖。2026年5月20日会所与园林实景亮相。
专业视角：4800㎡在朝青在售新盘里有竞争力，但会所是长期运营资产——恒温泳池与私宴厅的能耗人力，最终会摊进物业费。
精装与科技：金茂的底子
▲ 项目样板间精装（图源：项目资料）
精装全系高配：嘉格纳厨电、劳芬/杜拉维特洁具、汉斯格雅五金、旭格系统窗、华为鸿蒙全屋智能；258㎡样板间用十字花厅玄关、京韵银杏石材拼花。
科技是金茂的护城河：12大科技系统含毛细管网辐射、智能湿度控制、24H新风置换、抗霾防PM2.5、中央净水、地源热泵、同层排水、隔音降噪，构成“舒温、舒湿、舒氧、舒静、舒净”的五衡空间。
专业视角：科技住宅的差异在“无感”——不觉得有设备才是成功。代价是持有成本：物业费约11.58元/㎡·月，200㎡每月约2300元，值不值看家庭对舒适度的敏感度。
05
户型分析：六款户型、424套，152㎡起步的“同一类人”
约152㎡ 四居
全明四叶草主卧270°私家电梯厅独立明家政间
四房各据一角，中间是完整的家庭公共区；主卧做270°转角，配内外双玄关与独立明家政间。全盘套数最多，承担现金流，也定下社区的“门槛印象”。
专业点评：93%得房率意味着实际使用面积接近同板块160㎡级产品；四叶草格局在四居中最抗跌，房间互不打扰、公共区完整，适合二孩家庭与三代过渡。
约188㎡ 四居
约6.8米餐客宽厅双套房全景落地窗
约6.8米餐客横厅是核心，横厅带来的不只是尺度，还有家具摆放的自由度；双套房兼顾长辈与主卧的私密性。
专业点评：卡在152㎡与195㎡之间，用横厅和双套房补足“有面子也够用”。对CBD双职工家庭，这一款使用效率最高——客厅不再是过道。
约204㎡ 四居
约15.4米南向四面宽边厅270°南向浴缸
约15.4米南向四面宽，两个卧室与客厅排在南侧；边厅做270°转角，主卫带南向浴缸，是产品线里面宽效率最高的一档。
专业点评：四面宽在同面积段属硬指标，叠加95%得房率，实际感受接近210㎡以上产品。边厅对家具尺度敏感，软装建议按1:1放样再定沙发餐桌。
约258㎡ 五居
270°环幕观景宽厅LDK一体层高约3.35米
全盘仅20套。270°环幕观景宽厅、LDK一体化公区、层高约3.35米，是整条产品线的天花板，也是样板间所呈现的那一套。
专业点评：96%得房率叠加3.35米层高，在朝阳东部属稀缺组合；20套的供应量让它更像收藏品而非标准商品，看到合适楼层与朝向，犹豫成本很高。
06
项目劣势与风险提示
五件事，买之前先想明白
•期房属性。预计2028年6月30日交付（项目资料口径），交付前的资金占用与不确定性应计入决策成本。
•物业成本偏高。科技系统依赖后期运维，物业费约11.58元/㎡·月（项目资料口径），200㎡户型每月约2300元。
•22号线仍在建。计划2026年底开通红庙至平谷段，通勤建议先按6号线测算，勿把在建线路当已兑现配套。
•学区未定。周边学校距离近，但划片以政府年度口径为准，项目不构成入学承诺。
•界面与楼位差异。容积率2.6、最高25层，部分房源临路，低楼层采光需现场实测；5公里内暂无三甲医院，属板块短板。建议按楼栋、楼层、朝向逐个核价。
07
项目总结：稀缺性、诚意度、验证度，三件事都对上了
核心优势
•朝青15年首宗大规模住宅用地，约50万㎡星河湾生活区中心的稀缺供给
•424席全四居五居、152㎡起步、无回迁无保障房的圈层纯粹度
•得房率93%—96%，70%户型270°环幕，在北东改善盘中领先
•金茂12大科技系统与五衡空间，精装全系嘉格纳、劳芬、旭格、华为鸿蒙
•约4800㎡会所与立体山水园林已实景兑现，不是效果图承诺
放进客群里看更清楚：CBD商务人群买通勤与身份感，望京外溢买总价与面积效率，朝青本地置换买“不离开熟悉生活圈”，东四环改善家庭买产品代差。四类人共用同一套供给，这正是稀缺性的来源。
写在最后
5年等一块地，值不值得等
朝青板块缺少新房子，璞樾补上——带着152㎡门槛、424户规模、93%—96%得房率补上的。预算1500万—2000万元、想在东四环内解决“面积、品质、通勤”的家庭，它可以进候选清单前排；若更看重短期兑现、或对期房与持有成本敏感，先把交付时间与物业费算清楚，比看样板间更重要。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师陈晶撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。文中户型面积、价格、规划配套等信息以项目最新公示及政府最终批复为准。