三季度广州集中式公寓市场呈现"供应稳步扩容、出租率逆势回升、坪效低位企稳"的组合特征。
存量开业规模增至9.38万间、总项目达424个，平均出租率94.2%、环比回升1.2个百分点，坪效租金2.95元/㎡·天、环比微升0.2%，以价换量策略初见成效；个人房源租赁市场挂牌量维持高位、成交量环比回暖，分散式公寓成交量价延续大幅回落，机构化房源对个人房源的替代效应进一步显现。
01市场速览
1.1规模扩张放缓但仍在爬坡
2026年前三季度存量开业规模93,752间，较2025年末净增2,723间（+3.0%），年内开业2,379间，总项目数达424个，较2025年末新增9个，扩张节奏较2024年（全年净增1.56万间）明显放缓，市场进入存量盘活、精选投放阶段。
1.2出租率触底回升
9月平均出租率94.3%，7-9月均值94.2%，较二季度均值（93.0%）回升1.2个百分点，结束了自2026年1月以来连续两个季度的低位徘徊；但仍低于2025年同期（94.5%）。
1.3坪效低位企稳
Q3坪效均值2.95元/㎡·天，环比+0.2%、同比-0.1%，7月冲高（2.96）后逐月小幅回落，价格战趋缓、以稳价换出租率成为主流运营策略。
1.4个人房源量升价稳、分散式量价齐缩
个人房源Q3挂牌115,742间（环比+1.0%）、成交45,562间（环比+8.1%）、成交价1.36元/㎡·天（环比+2.3%）；分散式公寓Q3成交542套，环比-33.2%、同比-90.1%，成交价3.49元/㎡·天，环比-14.9%。
02政策环境
2.1 三季度重点政策
2.2 三季度政策影响研判
Q3 广州虽未出台专门针对长租公寓的全新专项管理办法，但下述三项政策从供给端、运营端、需求端三个维度对长租公寓行业形成了实质性影响：
（1）供给端：十五五规划明确长租行业战略地位，利好存量改造赛道。《广州市住房发展"十五五"规划（征求意见稿）》首次将"支持专业化租赁企业发展"写入市级住房发展顶层设计，并明确了三条与集中式长租公寓直接相关的筹建路径：一是商办、存量楼宇改造为保租型长租公寓；二是城中村整租运营，提升租赁品质；三是产业园区配套租赁用地，打造人才型长租社区。结合规划中"推动存量商办物业合规转为保障性住房等用途"的表述，后续保租房认定、存量物业改造申报、补贴落地的顶层依据已明确，利好以存量楼宇改造为核心模式的长租公寓运营主体。
（2）运营端：水电代收新规直击盈利模型，行业收费结构面临重塑。《广州市租赁房屋居民生活用水用电费用代收管理规定（草案）》是Q3对长租公寓运营商影响最直接的政策。过去，相当一部分集中式公寓、二房东托管公寓依赖水电价差作为隐性毛利来源。该草案明确禁止代收费人加收或变相加收水电费用，要求严格按政府定价和实际用量收取，违规可处加收费用五倍以下罚款，且住建局在租赁登记备案环节即须告知禁止加收。一旦正式施行，托管类和改建类长租公寓的盈利模型将承压，企业必须调整收费结构，将收入重心回归租金本身，行业整体毛利率中枢可能下移。
（3）需求端：公积金租房提取新政提升租客支付能力，利好公寓去化。公积金提取新政征求意见稿将备案租赁合同的月提取上限提高至5,000元（二孩及以上家庭可至本市在职职工最高月缴存额），无房个人月上限提至2,500元（二孩家庭上浮40%），提取频次调整为每月一次。对长租公寓企业而言，完成租赁备案的房源可帮助租客获得更高额度的公积金提取，直接提升租客的实际支付能力，有利于公寓去化和租金稳定性。建议运营企业将房源备案作为标准化动作，并将其作为营销抓手向租客传递。
综合研判：Q3政策组合呈现"供给鼓励、运营规范、需求托底"的特征。对长租公寓行业而言，中长期利好明确（规划定位提升、公积金需求支撑），但短期运营端面临水电收费规范化的成本压力，行业将加速从"价差盈利"向"服务溢价"模式转型。
03市场表现
3.1 供应规模：总量爬坡至9.38万间，节奏趋稳
从三年半的序列看，广州集中式公寓经历了2023—2024年的高速扩张（两年半净增约2.1万间）之后，2025年起增速显著换挡：2025年全年净增约9,297间，2026年前三季度净增2,723间。
2026年内开业规模2,379间中，三季度新增460间、占19.4%，下半年投放有望边际提速，但全年新增规模大概率低于2025年，市场重心由"抢滩布局"转向"存量运营与结构优化"。
3.2 坪效与出租率：出租率回升，价格企稳
三季度坪效均值2.95元/㎡·天，环比+0.2%、同比-0.1%；出租率均值94.2%，环比+1.2pct、同比-0.3pct。节奏上，7月坪效2.96元/㎡·天为近12个月次高（仅次于2025年10月的3.12），8—9月随毕业季需求释放结束小幅回落；出租率则自7月的93.6%升至8月高点94.74%，9月维持94.3%，显示企业在不牺牲价格的前提下实现了去化改善——"稳价保出租率"策略有效。对比2026年1—2月（89.68%、90.65%）的春节低点，三季度市场景气度已明显修复。
3.3 区域格局：呈"双梯队"分化，中心城区项目面临"高租金—低去化"的平衡难题
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3.4 产品线：四类产品线租金普稳，蓝领公寓触底回升
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3.5 个人房源租赁市场：挂牌高位运行，量价双回暖
三季度个人房源挂牌量115,742间，环比+1.0%、同比-7.3%，连续四个季度维持在10.7万间以上的高位平台；成交量45,562间，环比+8.1%、同比-2.4%，毕业季租需如期兑现；成交价1.36元/㎡·天，环比+2.3%，同比降幅收窄至-0.7%，挂牌价与成交价剪刀差（1.61 vs 1.36）维持在合理区间，房东预期与成交现实进一步弥合。整体看，个人房源租赁市场已走出2026Q1的量价低点，呈现"量升价稳"的温和修复。
3.6 分散式公寓：量价齐缩，替代效应显现
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04新开项目
04新开项目
4.1 新开业项目：新增供给节奏温和，保租房改建绝对主流
本季度广州典型新增开业项目2个、合计460间，均为存量改建+保租房路径，且均落在需求基本盘区域（番禺、天河）:一个面向亚运城大型居住社区的青年白领客群，一个面向天河科韵路数字经济产业带的就业人群。三季度全国新开业项目中广州仅占2席，本地新增供给节奏温和，保租房改建仍是绝对主流的产品类型（占比100%）。
05 案例深研
5.1 中建·彩寓（科韵路店）--央企存量办公改保租房的天河样本
项目于2026年9月12日开业，位于天河区科韵路板块，由中建四局城市发展投资有限公司投资并自主运营，为原老旧办公楼实施系统性改造的保租房项目。项目合计328套（间）、建筑面积约1.35万平方米，主力户型21-58平方米的紧凑型开间与一居，租金2,213元/月起，定位城市更新与青年人才安居。
观察要点：①科韵路-天河智慧城一带数字经济与游戏产业企业密集，21-58㎡的小户型切中青年就业人群"低总价、近通勤"的核心诉求，2,213元/月起的租金显著低于天河区个人房源4,263.88元/月的成交套均水平，价格优势明确；②"老旧办公楼→保租房"的改建路径盘活央企低效存量资产，是广州"商改租/办改租"的代表性实践，与广州保租房管理办法（暂行）的制度框架直接衔接；③作为中建系在穗自持运营的首批保租房项目之一，其后续出租率与坪效表现（天河区平均坪效4.21元/㎡·天、出租率96.79%的基准线）值得跟踪。
5.2 广州番薯亚运城自如寓--品牌运营商下沉大型居住社区的保租房实践
项目于2026年7月1日开业，位于番禺区亚运城板块（创运路一带），由自如寓运营，为改建类保租房，产品线为白领公寓。项目合计132间，户型为31-33平方米的开间，租金1,899-2,600元/月。
观察要点：①亚运城为番禺区超大型居住社区，居住人口密集，而周边机构化长租供给此前相对稀缺，本项目填补了社区型白领保租房的空白；②据自如官网在租房源信息，项目主力开间租金约1,899-2,099元/月（31-38㎡），签约时长支持1-11个月短租与1年长租，目前多数房型已满房，仅剩少量可签约房源，去化表现良好；③1,899元/月起的租金水平低于番禺区个人房源3,219.45元/月的成交套均价，叠加自如的品牌化管理与保租房合规属性，对社区内合租转租客群具备直接替代效应；④项目所在番禺区集中式公寓平均坪效1.95元/㎡·天、出租率97.14%，本项目与区域基准基本匹配，运营策略预计以稳价保满租为主。
06 后市研判
四季度-2027年方向判断
供应端：存量规模有望在年内突破9.5万间，四季度预计仍有项目集中开业；保租房改建路径的主导地位将进一步强化，中心城区低效商办楼宇是下一个改造富矿。
价格端：集中式公寓坪效预计在2.9-3.0元/㎡·天区间窄幅波动，品质型公寓价格竞争仍将持续，服务式公寓在第四季度商务旺季或有小幅修复；蓝领公寓随产业用工需求回升有望延续环比正增长。
需求端：出租率有望守住94%以上水平；个人房源挂牌量高位维稳，成交价年内有望转正；分散式公寓将继续出清，机构化率提升的长期趋势不改。
本报告依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。
数据来源清单
CRIC长租数据系统——《2026广州租赁市场三季度数据底表》（供应规模、集中式分区域供应规模、集中式公寓季度走势、集中式公寓分区域走势、集中式公寓产品线、季度新增供应、企业规模、个人房源供应量、个人房源区域分布、个人房源户型分布、分散式公寓）广州市住房和城乡建设局网站（公租房管理办法征求意见稿、4,390套公租房集中分配、商业银行与"阳光租房"平台对接通知）自如官网在租房源信息（番薯亚运城自如寓）、公开报道（中建·彩寓科韵路店）
免责声明
本报告基于公开信息与CRIC长租数据系统数据编制，仅供内部研究参考，不构成任何投资建议。报告中的政策类内容均注明时间点，请以主管部门最新公告为准。数据如与官方发布存在差异，以官方发布为准。未经许可，请勿转载或引用。
报告日期：2026年10月15日｜数据截至：2026年9月30日
*本文为报告简略摘录。如需《2026年三季度广州租赁市场研判报告》，请扫码添加克而瑞长租小助手领取。
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