一、内容速览
2026年9月，北京市海淀区商品住宅市场整体呈现"供应冲峰放量、成交显著回暖、量增价稳、库存高企、土地端静默"的运行特征。供求两端在"金九"节点同步放量，但供应释放速度明显快于成交去化速度，供求关系阶段性失衡，库存与去化压力进一步累积，构成当月市场的主要矛盾。
土地市场方面，2026年1-9月海淀区招拍挂土地（纯住宅+商住+综合）累计成交1宗，即四季青板块城中村改造项目地块，总建筑面积14.26万平方米，成交总价97.61亿元，楼板价68444元/平方米，溢价率14.1%，由北京广茂置业有限公司（中国金茂）于2026年8月12日竞得；2026年9月海淀区招拍挂土地零供应、零成交，土地端进入静默期，市场延续"总量收缩、单宗高热"格局。
新建商品住宅方面，2026年9月海淀区商品住宅（住宅+别墅，不含公寓）新增供应719套、供应面积9.43万平方米，主要受上地板块瑜海澐颂集中取证推盘带动；网签266套、网签面积3.74万平方米、网签金额39亿元，成交均价103567元/平方米，供求比2.52，呈现"量增价稳、供应放量快于成交"的组合特征。
库存端，截至2026年9月末海淀区商品住宅可售库存69.02万平方米、3896套，近12个月口径去化周期28.5个月，库存规模与去化周期双双处于高位，需重点预警结构性错配风险。
二、土地市场：总量收缩、单宗高热、9月静默
2.1 供求表现：空窗期终结后的再度归零
2026年1-9月，海淀区招拍挂土地（纯住宅+商住+综合，不含协议及划拨）累计成交1宗，总建筑面积14.26万平方米，用地面积8.52万平方米，成交总价97.61亿元。从时序分布看，海淀区此前经历长达八个月的涉宅供地空窗期，直至2026年8月12日四季青板块地块成交才被打破，单宗地块贡献了全区全部成交规模，市场呈现"总量收缩、单宗高热"的显著特征。
2026年9月，海淀区招拍挂土地供应面积与成交面积均为0，供应宗数与成交宗数均为0，土地市场进入静默期。判断本轮静默并非需求端消失，而是供地端主动校准：一方面，2026年海淀区供地计划相应调整、减少新增供应，为既有库存去化赢得时间与空间；另一方面，8·28新政落地后地块出让条件面临重新评估，部分高总价、长周期地块的出让节奏相应放缓，短期供地放量缺乏基础。
2.2 市场热度：核心区位支撑下单宗溢价14.1%
四季青地块成交总价97.61亿元，出让底价85.55亿元，溢价率14.1%，楼板价68444元/平方米，每亩地价6698万元/亩，容积率1.7，总建筑面积14.26万平方米，用地面积8.52万平方米，土地用途为二类城镇住宅用地+商业服务业用地（商住），位于四至五环间四季青板块，受让方为北京广茂置业有限公司。判断其高热源于双重支撑：一是核心区位，地块地处四至五环间、位于西郊机场周边及沿线城市更新区域，属海淀区稀缺的成规模涉宅用地；二是城中村改造项目的高品质预期，项目由西冉、田村、常青片区联合构成，低密改善型产品定位清晰，与海淀区改善需求高度匹配。
横向对比北京全市，2026年9月北京共成交3宗涉宅用地，规划建筑面积合计35.41万平方米，土地出让金合计109.95亿元，平均溢价率12.58%（该组数据为北京全市口径，非海淀区）。海淀区单宗地块楼板价68444元/平方米，显著高于同期全市其他成交地块，凸显海淀区核心板块的土地价值梯度与稀缺属性。
2.3 核心板块表现：供给集中度100%下的横向参照
海淀区内2026年1-9月仅有四季青板块实现涉宅用地成交，其他板块成交均为零，板块间供给集中度达到100%，供给结构呈现极端的单点集中特征。以北京全市为对比背景，9月成交的另外三宗地块分布为：顺义温榆河低密地块经多轮竞价以82.99亿元成交，溢价率17.37%，依托华润置地既有润园项目的客户基础与产品经验；通州宋庄镇地块以底价9.96亿元成交，成交楼面价约17251元/平方米，容积率1.05；昌平新城地块以底价获取，成交楼面价18454元/平方米，该地块为昌平首个在出让文件中提及"抬板"平台设计的宅地（以上北京全市地块信息来源于公开资讯整理，为全市口径，非海淀区）。
三、新建商品住宅市场：金九放量、量增价稳、库存承压
3.1 供求表现：供应冲峰、成交回暖、供求比走高
供应端呈现冲峰式放量。2026年9月海淀区商品住宅新增供应719套、供应面积9.43万平方米，供应套数同比增加2468%，供应面积同比增加1441%，同比大幅增长的核心原因在于2025年9月同期基数极低；由于8月海淀区无新增供应入市，供应端的环比变化缺乏可比基数。供应集中释放主要受上地板块瑜海澐颂集中取证推盘的带动。
成交端同步回暖。2026年9月海淀区商品住宅成交266套，同比增加86%，环比增加59%；成交面积3.74万平方米，同比增加56%，环比增加55%；成交金额39亿元，同比增加47%，环比增加60%。成交套数、成交面积、成交金额三项指标环比与同比全面上行，反映"金九"节点的推盘共振效应与前期积压需求的集中释放。
价格端呈现量增价稳。2026年9月海淀区商品住宅成交均价103567元/平方米，同比下降6%，环比上升3%；套均价1457万元/套，同比下降21%，环比微增0.42%。成交均价环比温和上行而套均价同比明显回落，核心源于产品结构变化，即当月成交中高单价改善型产品与总价相对可控的刚改产品同步放量，拉低了整体套均总价水平。
供求比走高显示阶段性供大于求。2026年9月海淀区商品住宅供求比为2.52，即当月新增供应面积约为成交面积的2.5倍，市场由前期"供不应求"快速切换至"供过于求"的短期状态，去化承压特征凸显。
解读：近12个月海淀区商品住宅月度成交面积在0.81万至3.76万平方米区间波动，9月以3.74万平方米创近一年次高，仅略低于5月的3.76万平方米，3月、5月、9月构成本轮成交的三个脉冲高点，季节性放量特征显著。
解读：成交均价在95337元至112896元/平方米区间震荡，2026年9月回升至103567元/平方米，环比上升3%，价格中枢稳定在10万元/平方米上方，近12个月累计成交均价102508元/平方米，价格韧性明显强于成交量能的波动幅度。
解读：供求比在2026年内呈现"高—低—高"的V型走势，2月达2.31、6月低至0.07、9月回升至2.52，9月供求比为年内最高值，表明当月供应放量速度显著快于成交去化速度，短期库存回补压力明显。
3.2 库存及去化周期：双重高位下的结构性预警
截至2026年9月末，海淀区商品住宅可售库存面积69.02万平方米，同比增加15%，环比增加10%；库存套数3896套，同比增加16%，环比增加14%。库存规模在近一年内持续抬升，且9月环比增幅明显扩大，与当月供应冲峰、成交相对有限的组合直接相关。
去化周期方面，按近12个月成交口径测算为28.5个月，按近6个月口径测算为23.1个月，按近3个月口径测算为24.7个月，三个口径均显著超出12至18个月的合理区间。判断海淀区库存压力的快速累积主要源于供给端的集中释放，自2024年"924"以来多个项目陆续入市，供应住宅规模持续扩大，而成交端的修复节奏相对温和，供需两侧的错配由此形成并持续固化；从短期指标看，近3个月与近6个月口径去化周期已低于近12个月口径，显示边际去化速度略有改善，但绝对水平仍处高位。
3.3 区域项目表现：改善主导、板块分化
当月海淀区新房市场的热度集中度进一步提升，红盘逻辑延续。上地板块瑜海澐颂于9月21日正式开盘，推出719套房源，户型涵盖建筑面积98至179平方米的三居至四居，成交509套，成交金额约75亿元，单盘即贡献了全区当月绝大部分新增供应，是供应冲峰与成交回暖的核心驱动项目。半壁店板块保利熙瑞于9月18日单日网签8套、居全市第一，均价约11.36万元/平方米，高单价改善产品保持稳定去化能力。永丰板块保利建工·嘉华天珺于9月加推，累计供应1524套、累计网签369套、去化率24.2%，均价约8.16万元/平方米，以较温和的单价承接刚改客群。
从板块格局看，海淀区新房供应与成交已形成西三旗、田村、四季青、永丰、西北旺多点并立的格局，其中西北部板块（永丰、西北旺）以8万元/平方米级单价承接刚改与首改需求，中部及东部板块（半壁店、西三旗）以11万元/平方米级单价承接高改需求，板块间价差显著、客群分层清晰，改善型与高单价产品构成当月成交主力。受公开资讯披露口径限制，本报告以重点在售项目表现替代完整网签排行榜，项目层面数据仅供结构参考。
四、后市展望
综合判断，2026年四季度海淀区商品住宅市场有望延续"供应高位、成交温和修复、库存压力难解"的运行主线，政策端需求刺激与供给端制度重构同步推进，但去化周期高位构成对价格与推盘节奏的核心约束。
新建商品住宅方面，预计四季度供应延续高位，瑜海澐颂等新盘持续走量将支撑成交规模；逻辑支撑在于政策叠加效应的释放，9月29日财政部、中国人民银行、金融监管总局发布居民购房贷款贴息政策，对符合条件的首套住房贷款给予年化1个百分点贴息、期限最长5年、本金上限100万元，自10月1日起实施；9月24日北京率先出台8·28新政系统性实施细则，涵盖优先现房销售、主体封顶方可预售、主办银行制、土地款分期缴纳等六个环节；此前8月7日北京优化限购，五环内非本市户籍家庭社保或个税缴纳年限由连续满2年调整为连续满1年及以上。风险提示在于，截至9月末海淀区可售库存69.02万平方米、近12个月口径去化周期28.5个月仍处高位，新增供应若持续放量，去化压力难有实质性缓解，价格端或以稳为主、局部项目仍将采取以价换量策略。
土地市场方面，预计海淀区后续供地将延续"少而精、单宗高热"节奏，核心板块低密改善地块仍具确定性溢价空间，四季青板块城中村改造项目的产品兑现将对区域后续供地形成示范效应。风险提示在于，供地出让条件将随8·28新政优化调整，抬板平台设计、现房销售预期等新规尚待明确标准，叠加房企拿地审慎、资金占用压力较大，土地市场短期难现实质性放量，单宗高热与整体静默并存格局或将延续。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李莹撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。