数据口径：普通住宅+别墅；数据来源：克而瑞（CRIC）；成交数据统计截至2026年9月30日，库存数据统计截至2026年9月末，土地数据统计2026年1—9月涉宅招拍挂出让（剔除划拨）。
开篇总述
2026年9月，大兴区新房市场呈现"供应持续、成交放量、价格平稳"的运行格局。全月新房供应510套、5.15万㎡；成交端显著走强，全月成交618套、6.36万㎡、28.14亿元，成交套数同比环比均大增超80%，成交均价44268元/㎡，同比微涨3.2%、环比基本持平，供求比降至0.81，为年内少有的供不应求月份。项目层面，亦庄国贤府单盘贡献15.19亿元、约占全区成交金额的54%，TOP10项目合计成交24.10亿元、集中度约86%，头部项目主导市场的特征十分突出。
1-9月大兴区累计成交4292套、46.17万㎡、202.21亿元，月度成交呈"低位起步—年中冲高—三季度回落—9月再度放量"的波动轨迹，均价整体在42500-46900元/㎡区间震荡。库存方面，截至9月末全区可售8387套、112.75万㎡，整体去化周期25.6个月，其中普通住宅近3月去化周期20.8个月、压力可控。土地市场方面，1-9月全区涉宅招拍挂土地仅成交3宗、总成交价29.31亿元，由中建智地、绿城、招商蛇口竞得，除4月瀛海地块溢价8.7%外，其余均为底价成交，且楼板价逐宗走低，反映房企拿地谨慎、聚焦确定性板块的取向。
01
9月市场供求总览
9月大兴区新房市场整体呈"供缩需扩"态势，成交额为全年单月次高水平。供应端全月510套、5.15万㎡入市，分别环比下降20.8%、18.2%，且供应全部来自亦庄国贤府单盘，供应主体高度集中；成交端全月成交618套、6.36万㎡、28.14亿元，套数同比增长82.8%、环比增长80.7%，金额同比增长68.4%、环比增长71.7%。
价格方面，9月成交均价44268元/㎡，同比上涨3.17%，环比微降1.09%，套均价455万元/套，价格总体企稳。均价同比转正主要受成交结构影响：亦庄国贤府（成交均价50393元/㎡）单盘占全区成交面积近半，拉高了整体均价水平；环比小幅回落则因中低价位项目成交占比有所上升，属于结构性波动而非趋势性下跌。
供求关系上，9月供求比为0.81，是2026年以来首次明显低于1的月份，市场由上半年的供大于求转向阶段性供不应求。这一变化一方面源于供应节奏收缩，另一方面源于亦庄国贤府开盘后的集中网签释放，短期库存得到一定消化，市场情绪有所修复。
02
2026年1—9月供求量价走势
2026年1-9月大兴区新房成交呈明显的波段式波动。一季度为传统淡季叠加供应空窗，1-2月均无新增供应入市，3月供应恢复（414套、7.37万㎡），成交回升至310套、15.08亿元，但供求比高达2.19，供大于求压力显现。二季度成交逐月走高， 6月成交冲至581套、30.59亿元的阶段高点，成交均价同步升至46865元/㎡的年内峰值。三季度前段市场再度转弱，7-8月成交回落至314套、342套，供求比升至1.88、1.72，库存压力重新累积；9月随着亦庄国贤府集中网签，成交跳升至618套、28.14亿元，仅次于6月，为年内第二高点。价格方面，1—9月成交均价在42500—46900元/㎡区间震荡，中枢约44000元/㎡，未出现趋势性涨跌。
9月是全年走势中的关键转折月，其放量具有鲜明的"单盘驱动"特征。从量看，618套的成交中亦庄国贤府贡献302套、占比约49%，剔除该盘后其余项目合计成交约316套，与7-8月月均328套基本相当，说明市场整体热度并未系统性抬升，放量主要由新开盘项目的集中网签带动。从价看，44268元/㎡的均价环比微降1.09%，亦庄国贤府50393元/㎡的高价成交与观音寺、念坛等板块3万—4万元/㎡的低价项目形成对冲，价格结构性分化明显。从供求看，0.81的供求比改善了短期供需关系，但1-9月累计供应仍大于累计成交，去库存仍是市场主线；预计10月随着网签高峰回落，成交量将向300-400套的常态区间回归。
03
9月项目成交排行
9月大兴区项目成交金额TOP10合计24.10亿元（483套），约占全区成交金额的86%，头部集中度高企。榜首亦庄国贤府（瀛海板块）单月成交15.19亿元（302套），成交均价50393元/㎡，一家即占TOP10金额的63%、全区金额的54%，是9月市场的流量与业绩担当；第二名招商序（河西板块）成交3.09亿元（42套），均价63832元/㎡为TOP10中最高，体现河西板块高端改善产品的价格韧性；第三名壹品兴创·御璟星城·元启（西红门板块）成交1.32亿元（24套），均价50142元/㎡。
从板块分布看，TOP10项目覆盖瀛海、河西、西红门、黄村、观音寺、念坛六大板块，其中西红门和观音寺各占3席，是上榜项目最集中的板块。价格梯度清晰：河西、瀛海、西红门板块项目均价在4.8万-6.4万元/㎡，构成第一梯队；黄村板块朗月和风约4.5万元/㎡居中；观音寺、念坛板块项目均价在3万-4万元/㎡，以首置刚需产品为主，凭借低总价维持稳定去化。
从开发商看，上榜项目背后聚集了招商蛇口、华润置地、中国中铁、首开股份、城建集团、首创城发、中冶置业、华发股份等央国企，民企仅兴创置地等少数参与，央国企主导大兴区新房供应格局的特征在9月进一步强化。
04
库存与去化
截至2026年9月末，大兴区新房可售库存8387套、112.75万㎡，按近3月去化速度计算整体去化周期约25.6个月。分物业类型看，普通住宅可售7638套、89.40万㎡，近3月去化周期20.8个月，近12月、近24月口径分别为23.7个月、22.2个月，随成交放量呈缓慢改善趋势，处于"偏高但可控"区间；别墅可售749套、23.35万㎡，去化压力突出。
对普通住宅而言，9月成交放量叠加供应收缩，短期库存压力边际缓解，但20.8个月的去化周期仍高于12-18个月的合理区间，市场尚未进入全面去库存通道。后续若供应节奏保持克制、成交维持400套/月以上的中枢，去化周期有望在四季度缓慢下行。
05
土地市场
2026年1-9月，大兴区涉宅用地招拍挂市场共成交3宗，全部为纯住宅用地、均位于五至六环间，成交总价29.31亿元、总建面12.64万㎡、用地面积6.73万㎡，平均楼板价约23197元/㎡，整体溢价率3.75%。拿地主体为中建智地、绿城、招商蛇口三家品牌房企，央企国企及头部房企包揽全部地块。
从成交节奏看，3宗地分布于4月、6月、7月，二季度以来供地节奏平缓，8—9月无涉宅用地成交，土地市场热度明显低于新房市场。从价格看，楼板价逐宗下行，三宗容积率接近，价差主要来自板块区位：瀛海板块受亦庄新城辐射、且地块周边有亦庄国贤府热销背书，成为唯一溢价成交地块（溢价8.70%）；黄村、念坛两宗均为底价成交。
从投资逻辑看，三家房企拿地均指向"确定性"：中建智地补仓亦庄东南热区，绿城落子黄村成熟居住区，招商蛇口进驻念坛板块，均选择配套较成熟、去化有保障的板块，且楼板价与周边新房售价之间留有利润空间。预计四季度大兴区土地市场仍将维持"少量、底价、品牌房企"的低热度格局，涉宅用地供应以城市更新和新城组团地块为主。
06
总结与展望
综合9月及1-9月表现，大兴区新房市场正处于"结构性修复"阶段：成交放量但主要由单盘驱动，价格企稳但依赖成交结构，供求改善但库存仍偏高。展望四季度，随着亦庄国贤府网签高峰回落，月度成交预计回归300—400套中枢；在供应节奏整体克制的背景下，供求比有望维持在1附近，均价预计继续在42500—46900元/㎡区间震荡，核心板块（瀛海、河西、西红门）优质项目价格更具支撑，观音寺、念坛等板块仍以价换量为主。
风险与机会并存：机会方面，亦庄新城辐射带动、大兴新城东组团更新推进，为区域带来持续的产业和人口导入预期，品牌房企补仓意愿仍在；风险方面，别墅类产品去化周期和库存压力大。建议关注10月亦庄国贤府后续网签持续性、黄村及念坛新拿地项目的入市节奏，以及全市政策环境变化对大兴区刚需改善需求的传导效应。
数据来源说明：本报告数据来自克而瑞（CRIC）数据，查询口径为北京市大兴区、物业类型普通住宅+别墅；土地口径为涉宅（纯住宅+商住）招拍挂出让。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师刘然撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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