进入2026年第40周（10月5日-10月11日），北京新房市场本周呈现供应断档、成交回落，政策节奏与假期因素主导短期走势。成交端的回落更多来自假期备案节奏的扰动，前期密集开盘项目的网签结转仍在释放，“金九”积累的成交动能尚未消退。
本周土地市场：无新增供应和成交土地
9月末以来供地节奏后移，本周土地端呈现成交断档。
本周新房市场：供应零增量、成交环比回落
供应端：本周北京商品住宅供应端处于零增量状态，主因 9·24 新政封顶预售、竣工备案后放款等规则抬高预售门槛，叠加节前集中推盘后节奏暂歇。
成交端：本周成交 1160 套（同比+79.84%、环比-13.69%）、成交面积 12.9349 万㎡（同比+80.01%、环比-15.18%）、成交金额 71.60 亿元（同比+103.09%、环比-25.0%）。同比高增主因去年同期低基数及“金九”开盘潮网签结转，环比回落受国庆假期备案节奏影响。
价格端：本周成交均价 55355 元/㎡（同比+12.83%、环比-11.58%）、套均价 617 万元/套（同比+12.93%、环比-13.11%）。环比回调主因高价项目网签占比下降、近郊走量项目占比上升的结构性影响。
数据来源：CRIC
本周前十项目合计成交 622 套、成交金额 40.42 亿元。瑜海澐颂以 102 套、13.23 亿元、均价 106272 元/㎡ 登顶金额榜；首开股份·熙悦京晏以 161 套居套数首位、金额 7.42 亿元。高单价项目集中于海淀上地/四季青、朝阳南磨房板块（保利熙瑞 112799 元/㎡、懋源·騴橒臺 100429 元/㎡），走量项目集中于通州宋庄东/梨园、大兴西红门、石景山衙门口板块，延续“核心改善＋近郊走量”双线并存格局。
展望后市，9·24 新政封顶预售、竣备后放款等规则系统性放缓新增预售节奏，中长期供应承压；随着建发越秀·观玺、未来城·星寰时光、北京澐玺等待入市项目集中入市，短期供应有望回升。四季度北京楼市大概率维持“核心区量价企稳、远郊去化承压”的分化格局。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李晔撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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