2026年上半年，招商蛇口实现全口径签约销售962.45亿元，同比增长8.28%；营业总收入547.84亿元，同比增长6.41%；但结转毛利减少、投资收益下降，归母净利润仅5.28亿元，同比下降63.54%；扣非归母净利润0.63亿元，同比下降93.45%。盈利大幅下滑的同时，经营现金流净额241.35亿元由负转正（上年同期-20.06亿元），财务安全边际保持行业领先。

表1 2026H1招商蛇口业绩核心指标及同比变动

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

962亿元稳居行业第四，核心城市深耕见效

2026年上半年，公司实现全口径签约销售面积305.18万平方米、签约销售金额962.45亿元，同比增长8.28%，在行业整体销售规模收缩背景下逆势企稳，行业排名维持第四位。公司坚持“聚焦核心、以销定投”，进入销售TOP5城市合计15个，其中西安、长沙、南通、温州居全国TOP1，上海、深圳、成都、南京等居TOP2-3，核心城市集中度与销售韧性进一步凸显。

近五年签约销售呈“冲高—回落”走势：2021年3268亿元见顶后步入调整，2024年降至2193亿元，2025年进一步降至1960亿元，2026H1已实现962亿元，若下半年销售保持上半年水平，全年销售规模有望接近2000亿元。

（亿元，万平方米）

图1 2021-2026H1招商蛇口全口径签约销售额及销售面积变动

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

营收小增难抵毛利与投资收益双降

营收结构：开发业务结转421.67亿元（+5.63%，同比，下同）为主力；资产运营38.55亿元（+11.63%）、物业服务87.62亿元（+8.03%），轻资产板块持续稳增。

盈利承压主因：①开发业务结转毛利率同比下降0.92个百分点至15.35%，结转毛利同比减少；②投资收益同比减少。归母净利率由2025H1的2.81%降至0.96%。

扣非净利仅0.63亿元（-93.45%），反映主业经营利润已极度收窄，盈利质量处于近年低位。

纵向看，公司归母净利从2021年103.72亿元一路降至2025年10.24亿元，2026H1仅5.28亿元，盈利底部特征明显，修复取决于结算结构与资产减值节奏。

（亿元）                                        （亿元）

图2 2021-2026H1招商蛇口营业收入及归母净利润变动

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

销售回款改善、购地收紧，净额由负转正

报告期经营活动现金流净额241.35亿元，较上年同期-20.06亿元大幅转正，是本期报表最稳健的财务信号之一。改善来自两端：流入端销售回款同比增加、流出端购地及基建支出同比减少。从全口径看，现金及现金等价物余额期末974.06亿元，较年初849.65亿元净增124.41亿元。

（亿元）

图3 2025H1与2026H1招商蛇口三类活动现金流量净额对比

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

1. 回款质量：销售回款同比+20.5%，回款/营收达142.5%

回款是现金流改善的首要驱动。本期“销售商品、提供劳务收到的现金”（即销售回款）781.05亿元，同比增长20.5%；该指标显著超过同期营业收入547.84亿元，回款/营收比约142.5%，销售商品、提供劳务收到的现金明显高于同期营业收入，反映公司销售回款状况有所改善，同时也受到预收款结转节奏等因素影响。以签约销售口径衡量，回款/签约销售约81.1%，在行业期房销售放缓背景下回款质量保持稳健。

表2 2026H1招商蛇口回款与现金流指标及同比变动

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

2. 流出端管控：购买商品、接受劳务现金支出同比-33.9%

流出端收缩是净额转正的另一支柱。本期购买商品、接受劳务支付的现金（含购地及基建支出）355.03亿元，同比-33.9%（上年537.39亿元）；支付各项税费87.94亿元，同比-9.6%。两项合计压降约182亿元，直接支撑经营净额由负转正。需关注的是“支付其他与经营活动有关的现金”101.20亿元，同比+85.2%，主要系偿还保理款、收回联合营往来款等，属主动清理往来、压降表外负债的动作。

3. 现金余额与收入蓄水池：等价物974.06亿元、合同负债1439.43亿元

现金及现金等价物974.06亿元（+14.6%）：较年初849.65亿元增加124.41亿元，在手现金增厚，叠加现金短债比1.10，短债覆盖无忧。

合同负债1439.43亿元（+14.4%）：较年初1258.22亿元增加181.21亿元，预售回款持续沉淀，为后续营收与利润结转提供确定性来源。

投资/筹资活动：投资净额28.44亿元（上年-41.79亿元，因处置资产收回增加）；筹资净额-145.12亿元（上年-64.42亿元），期内偿还债务597.62亿元（+43.6%）、分配股利偿付利息31.04亿元，呈主动净偿债、降杠杆特征。

4. 近五年趋势：连续五年净流入，2026H1超2025全年

拉长至近五年数据，招商蛇口经营活动现金流净额始终保持净流入。其中，2021–2024年稳定在220–320亿元区间，体现逆周期下的持续造血能力；2025年降至96.93亿元，主因销售回款放缓叠加购地及基建支出阶段性前置。值得强调的是，2026年上半年经营净额已达241.35亿元，仅半年即达到2025年约2.5倍，现金流转正在年内显著强化。

（亿元）

图4 2021-2026H1招商蛇口经营现金流净额变动

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

以销定投、聚焦核心

2026年上半年，招商蛇口累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，权益需支付地价约155亿元。投资结构高度聚焦：在“核心10城”投资占比接近100%，其中一线城市上海、北京合计占全部投资额37%；城市分布上，获取上海2宗、杭州4宗，以及北京、郑州、香港各1宗优质土地，全部位于高能级城市。

投资强度显著收敛：按总地价口径，拿地金额/签约销售=184/962.45≈19.1%（权益支付口径约16.1%），以销定投、优中选优特征鲜明。纵向看，公司拿地节奏随行业下行持续收缩——2023年获地55宗、2024年降至26宗、2026H1仅9宗，补货更趋审慎精准。

• 土储与资源：依托粤港澳大湾区核心城市深圳的蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质战略资源，价值随湾区经济发展持续凸显。

• 产品力：已形成“玺、序、揽阅、天青、林屿”五大核心产品线，覆盖全国25座城市、累计落地近80个项目，从“品质跟跑”向“产品力领跑”跨越。

• 退出通道：依托REITs市场化平台，实现产业园、公寓、购物中心、办公楼等核心持有业态“开发—运营—资本化—再投资”良性循环，支撑轻资产滚动。

总的来看，在销售尚未全面回暖阶段，公司主动压降投资强度、锁定核心城市优质地块，既保留安全边际，又为后续结算利润与流速蓄力，投资策略稳健。

报告期末，公司剔除预收账款资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.10，三项指标均满足“三道红线”绿档要求。净负债率较2025年末72.46%回落7.5个百分点，债务结构持续优化：上半年压降、置换信托贷款及保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元；综合资金成本2.61%（同比-23BP），新增融资成本2.28%（同比-38BP），保持行业领先。

趋势上，净负债率自2021年42.82%温和抬升至2025年72.46%（行业下行期加杠杆保交付、补货），2026H1首次回落；现金短债比2024年达1.59高点后降至1.10，仍处于安全区间，但自由可动用资金需扣除监管与受限部分，安全垫边际收窄，值得持续跟踪。

图5 2021-2026H1招商蛇口“三道红线”指标变动

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

07

业务结构与多元化

开发为基、运营提质、服务扩围、资产证券化闭环成型

招商蛇口持续贯彻“133341”战略体系，推进“三个转变”——由开发为主向开发与经营并重转变、由重资产为主向轻重资产结合转变、由同质化竞争向差异化发展转变。2026H1管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元（+7.0%），新入市8个项目（建面39万平方米）；旗下招商积余在管规模达4.07亿平方米、累计建设绿色建筑563个。开发、运营、服务三类业务协同，逆周期中“基本盘稳、增长盘活”的格局进一步清晰。

图6 2026H1招商蛇口营业收入分部构成

注：合并报表分部口径的营业收入构成；其中“资产运营”38.55亿元为报表法人口径，与“管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元”统计范围不同。

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

1. 开发业务与产品力：“五大产品线”全国化落地，标杆项目兑现

产品矩阵：公司形成“玺、序、揽阅、天青、林屿”五大核心产品线，覆盖全国25座城市、累计落地项目近80个。玺系主打高定服务（聚焦高端人居）、序系主打超级空间架构、天青系深耕东方美学、揽阅系强化社区配套与空间运营、林屿系秉持生态人居，客群属性与价值特色分工明确、梯度完善。

标杆兑现：深圳海晏府创新落地高定精装体系、整盘去化成果显著；西安湾首等项目经营兑现能力突出，标杆产品市场认可度持续攀升，印证产品溢价与去化能力。

“好房子”底色：住宅人居系统涵盖社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色，由“品质跟跑者”向“产品力领跑者”战略跨越。

代建（轻资产）：招商建管上半年新增代建项目28个、新增签约面积596万平方米、新增合同收入近4亿元；历年累计承接超640个、规模突破4000万平方米，覆盖会展、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体、学校、市政公园、道路桥梁、水工等业态，代建综合能力稳定位列行业TOP10

2.  资产运营：公寓、商业、产业园、写字楼、酒店、邮轮会展等多业态并进

资产运营涵盖公寓、商业、产业园、写字楼、会展及游轮等多元业务，由招商商管、招商产园、招商伊敦、招商游轮等专业公司全周期精细化运营，构建“投、融、建、管、退”全生命周期模式。

表3 2026H1招商蛇口各业态经营情况

注：上表为半年报“资产运营”章节披露的各业态经营数据，公寓/商业/产业园/写字楼/酒店等收入合计与“管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元（+7.0%）”口径一致；报表分部口径资产运营营收38.55亿元（+11.63%）为合并报表法人口径，二者统计范围不同。

数据来源：企业公告，克而瑞研究中心整理。

3. REITs与资产证券化：“开发—运营—资本化—再投资”闭环常态化

博时蛇口产园REIT：持续推进第二次新购入基础设施项目的扩募，以深圳光明区招商局光明科技园B地块及前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进。

商业不动产REITs：启动筹备，筹划以苏州昆山花园城购物中心、深圳南山蛇口片区太子广场写字楼推进申报工作。

租赁住房REIT：启动首次扩募筹备。常态化发行与扩募打通产业园、公寓、购物中心、办公楼等核心持有业态产融退出通道，形成持有物业良性循环，开拓新增长曲线。

4. 物业服务（招商积余）：规模与第三方拓展双升

经营业绩：招商积余上半年营收97.71亿元（+6.64%）、归母净利润4.98亿元（+0.15%）；期末在管项目2599个、管理面积4.07亿平方米（报表分部口径物业服务营收87.62亿元，为合并报表内确认口径，二者统计范围不同）。

市场拓展：新签年度合同额20.93亿元，其中第三方项目新签20.31亿元（同比+28%）；高校赛道新签+63%、IFM+14%、医院赛道+63%、市场化存量住宅+17%，非住基本盘稳固、多元赛道协同。

战略定位：探索“物业+康养”社区居家养老，推进IFM、高校、医院等专业赛道与业务出海，由基础物管向“优质优价”与城市空间服务升级。

5. 绿色人居与ESG：低碳转型与管治领先

绿色建筑：截至2026H1累计建设绿色建筑项目563个、建筑面积6810.90万平方米；其中超低/近零/零能耗项目42个、300.23万平方米，标杆项目引领行业低碳转型。

ESG管治：完善“决策—管理—执行”三级管治体系，深化“M.D.P”ESG管理模型。截至6月底境内外主流ESG评级持续保持行业领先水平。

08

结语

招商蛇口2026年半年报呈现“销售稳、现金丰、杠杆降、利润薄”的鲜明特征：在行业深度调整期，公司凭借央企信用与核心城市布局守住了销售规模与行业第四地位，经营现金流大幅转正、融资成本在行业最低区间、三道红线绿档，财务安全边际充分；但开发业务毛利率下行与投资收益减少令盈利显著承压，扣非净利已逼近盈亏边缘，盈利修复为下半年及明年核心观察变量。

在盈利承压的另一面，公司“开发+运营+服务”三轮驱动的成色十足，转型路径清晰：五大产品线（玺/序/揽阅/天青/林屿）覆盖25城近80项目、产品力向“领跑者”跨越；资产运营多业态并进，全口径持有物业收入39.1亿元、公寓开业1年以上出租率95.2%、集中商业与产业园稳步扩容；REITs“开发—运营—资本化—再投资”闭环常态化（博时蛇口产园REIT二次扩募、商业与租赁住房REITs筹备申报）；招商积余在管规模4.07亿平方米、第三方新签高增；绿色建筑累计563个、ESG评级居行业领先。逆周期中，稳健的财务安全垫与轻重结合的业务结构，是其穿越周期的核心底气。