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以下为正文：
8 月 24 日，绿城门头沟 0114 地块总平图公示。距离 7 月 30 日拿地，间隔仅 25 天，项目推进节奏较快。
这块地的基本盘很明确：建设用地面积约 3.33 公顷，总建筑面积约 9.72 万㎡，地上建筑面积 6.21 万㎡，其中计容建面约 5.99 万㎡，容积率 1.8。
全盘规划 21 栋住宅楼，一共 700 户，住宅建面约 5.97 万㎡，户均面积约 85㎡。
户均 85㎡这个数字，比此前市场上不少人预想的要更小。
也就是说，绿城这次没打算把面积段往上做，而是直接踩在了四道桥板块需求最集中的刚需区间里。
楼栋结构与排布
地块本身呈南北长、东西窄的形态，楼栋顺着用地长边沿东西向铺开，呈行列式排布。
从总平图看，建筑朝向整体偏向东南，偏转约 20 度，并非正南正北，在适配地块形状的同时，也兼顾了采光需求。
21 栋楼里，18 层的小高层只有一栋，放在东北角。
剩下的全部在 6 到 11 层之间，以洋房为主。
高低配的痕迹不重，整个社区的天际线比较平缓，楼间距和公共空间相对均匀。
东侧的人行主入口没有放在地块顶端，而是选在了偏中间的位置，进门之后自然划分出南北两个居住组团，组团边界不需要刻意区分就能形成。
北侧另有一处景观次入口，承担从另一个方向进出的需求。车的入口放在西侧，和日常走路的动线分开处理，互不干扰。
社区共在 6 栋楼设置首层架空层，集中分布在北排楼栋与东侧主入口两侧，架空层总面积 1299㎡。
加上 488㎡的邻里共享空间和 396㎡的风雨连廊，小区里能遮阳避雨、可供停留的公共空间充足。
户型与拓展空间
绿城这次在空间利用上的设计比较务实。
南向是通面内嵌阳台，进深拉到了 1.8 米；北向是通面设备平台，进深 1.5 米以上；少量端户还有侧边飘窗。
通过多重拓展设计，一套 85㎡的户型，实际使用面积会比建筑面积更充裕。
对于总价敏感的购房人来说，这种实打实的空间提升，比概念化包装更有说服力。
公区与配套
社区东北角和东南角各有一个下沉庭院。
从排布上看，中央是主要会所空间，两侧是相对独立的小型功能区域。
这种做法的好处是，日常使用的便利性和私密性都能兼顾，不至于把所有功能都堆在一个大堂里。
地上不计容的公共空间总共有约 2182㎡，除了架空层和风雨连廊，还有邻里共享空间。
地下部分建面约 3.51 万㎡，其中居住公共服务设施 1147㎡，包括物业服务用房、社区综合服务用房、便民菜店、便利店和快递服务站等。
其余为车库、人防和设备用房。
车位方面，全盘 844 个机动车位，地下 725 个，地上 119 个，住宅车位配比达到 1.2 辆 / 户，
板块参照
0114 地块位于门头沟四道桥板块，直线距离 S1 线四道桥站约 600 米，
向东一站即可抵达金安桥，接入石景山轨道交通网络，可换乘 6 号线、11 号线通达京西各核心区域。
项目两公里范围内有中骏世界城、龙湖长安天街，医院有门头沟区中医医院和同仁医院永定分院，学校有北京八中京西校区，从小学到中学的教育资源都能覆盖。
地块北侧紧邻长安华曦府・金安，直线距离百余米。
该项目去年 12 月入市，共 421 套 78-118㎡三居，目前网签超过 300 套，成交均价约 4.4 万 /㎡。
更早的长安华曦府卖得更快，曾实现三开三罄，在门头沟算是现象级项目，也验证了板块的购买力。
二手房方面，临近的峯范北京已经交付，龙湖北辰揽境和金茂长安悦也是 2021 到 2022 年的次新盘，挂牌参考均价集中在 4.4 万 /㎡左右。
这些已经能看到园区和施工质量的房子，会对周边新盘的定价形成实际参照。
绿城拿地的楼面价是 2.46 万 /㎡，溢价率 16.7%。结合 1.8 容积率与高拓展的产品设计，后续定价有一定的腾挪空间，但最终接受度仍要看市场反馈。
整体来看，绿城在门头沟四道桥拿的这块地，从总平图来看思路很清晰：
用低密洋房、实打实的空间利用率和完善的公区配置，去接住这个板块已经被验证过的首置需求。
700 套房源，户均 85㎡，户型猜测为70-110㎡的三/四居产品，也是目前五环边临铁新盘中市场接受度最高的一类产品。待价格正式公布后，大概率会成为京西刚需刚改市场的关注焦点。
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