京强津稳、二手领跑，结构分化与价格筑底成主线——2026年6月京津两城商品住宅市场运行监测

2026年6月，京津商品住宅市场步入房企年中业绩冲刺窗口，整体呈现“京强津稳、二手领跑”的运行特征。在“稳楼市”政策持续托底、刚需与改善需求边际修复的共同作用下，北京新房成交同环比双升、天津同比转正，二手住宅成交两城环比同步回暖且天津同比高增；但新房价格仍处筑底震荡区间，城际价格梯度进一步走阔，市场核心矛盾由“总量下行”转向“结构分化与价格企稳”。

2026年6月，京津两城住房市场（新建+二手）成交总量约397.6万平方米。其中新建商品住宅成交117.1万平方米，环比增长2.4%，同比增长7.8%；二手住宅成交280.4万平方米，环比增长5.5%，同比增长15.3%，二手修复力度明显强于新房。

结构层面，京津二手住宅成交面积占住房交易总量比重约71%，虽较1-2月高位有所回落，仍维持七成以上绝对占比，二手主导格局固化。

城际层面，北京二手对新房的“倍数效应”更显著，天津新房成交规模高于北京。

图1 2025年1月-2026年6月京津两城新建与二手住宅成交面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

2026年6月，京津两城新建商品住宅成交总面积约117.1万平方米，在房企年中冲刺推货带动下环比微增2.4%，同比延续正增长（+7.8%），修复方向明确。分城市看，两市供求逻辑分化进一步固化：

北京：6月成交面积52.4万平方米，环比增长10.4%、同比增长12.1%，同环比双升且同比连续三月正增长，反映其市场修复内生动力较强；新增供应仅16.1万平方米，环比大幅下降46.4%、同比降61.0%，供给端“控增量、去库存”导向在冲刺月反而强化，供需缺口扩大。

图2 2025年1月-2026年6月北京新建商品住宅供求走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

天津：6月成交面积64.8万平方米，环比微降3.2%、同比增长4.6%，在5月放量后冲高回落，但同比转正印证政策托底下需求韧性；新增供应56.5万平方米，环比大幅增长57.3%，年中冲刺推货节奏明显，供给侧由5月低位回升。

图3 2025年1月-2026年6月天津新建商品住宅供求走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

6月两城新房价格延续分化，北京高位趋稳、天津冲高回落，城际价格梯度进一步走阔。

北京：成交均价57148元/平方米，环比微涨0.8%、同比下降7.9%。价格环比企稳主要源于核心板块优质改善项目成交支撑，整体维持高位平稳运行。

天津：成交均价17622元/平方米，环比回落10.6%、同比下降5.9%。5月均价受结构性因素抬升后，6月回归常态，价格筑底过程仍有反复，但同比降幅较前期收窄。

整体来看，天津价格自2025年末触底后的回升斜率在6月放缓，京津新房均价差由5月的约3.7万元/平方米进一步走阔至约4.0万元/平方米。

图4  2025年1月-2026年6月京津两城新建商品住宅价格走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从6月新建商品住宅各面积段成交套数占比看，两城需求均高度集中于90-130平方米刚需刚改区间，但产品能级差异显著：北京90平方米以下（21.9%）与150平方米以上（17.0%）两端占比均高于天津，呈“刚需托底+高端改善”双支撑特征；天津则高度集中于90-130平方米（占比约58.8%），刚改走量特征突出。城际产品能级梯度分明，北京150平方米以上面积段占比近天津2.4倍，核心城市改善需求韧性凸显。

表1  2026年6月京津两城新建商品住宅各面积段成交套数占比及变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

截至6月末，两城商品住宅库存同比降幅均较5月进一步扩大，去化周期边际回落但仍处历史偏高位。

北京：库存面积1171.6万平方米，环比下降2.7%、同比下降5.3%；按近12个月月均成交测算，去化周期31.1个月，较5月末回落1.3个月，但仍处30个月以上偏高水平，供应端主动约束下库存去化压力边际缓和但未根本缓解。

天津：库存面积1142.4万平方米，环比基本持平、同比下降8.9%；去化周期20.8个月，较5月末微降0.1个月，仍处20个月以上偏高水平，库存套数仍超10.7万套，绝对规模压力不容忽视。

图5  2025年1月-2026年6月京津两城商品住宅库存及去化周期

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

总体来看，两城库存体量接近，但北京去化周期显著高于天津，反映其月均成交相对库存总量偏低；“总量压力趋缓、结构性压力凸显”仍为核心特征。

6月，京津两城二手住宅合计成交面积约280.4万平方米，环比增长5.5%、同比增长15.3%，修复力度明显强于新房。

北京：二手成交153.7万平方米，环比增6.0%、同比增8.1%；成交套数16644套，环比增4.0%、同比增9.8%，规模处历史相对高位，抗周期能力强。价格端成交均价27034元/平方米，环比微涨1.5%、同比下降9.1%，止跌企稳信号进一步明确，核心板块议价空间收窄，市场步入磨底企稳阶段。

天津：二手成交126.7万平方米，环比增5.0%、同比增25.4%；成交套数14164套，环比增3.4%、同比增25.2%，在低基数与政策红利共同作用下同比高增，刚需主导特征突出。价格端成交均价8886元/平方米，环比微降1.0%、同比下降12.3%，“以价换量”格局尚未扭转，但下行斜率放缓。

图6  2025年1月-2026年6月京津两城存量商品住宅成交走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从6月二手住宅各面积段成交套数占比看，两城二手均以90平方米以下刚需为底盘（占比均超55%），与新建市场90-130平方米为主力形成互补；天津二手刚改占比更高、北京二手大户型占比近天津两倍，城际产品能级梯度在存量端同样分明。

表2  2026年6月京津两城存量商品住宅各面积段成交套数占比及变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

整体看，6月市场表现符合年中冲刺下的结构性运行规律，政策托底效应进一步显性化，但全面复苏基础尚不牢固，价格筑底企稳、城际与产品分化仍是下一阶段核心逻辑。

7月进入传统淡季，两城新房成交规模或边际放缓，但北京供给约束下的量价韧性、天津政策驱动的走量逻辑主线不变；城际价格梯度或进一步走阔。

北京二手“量高位、价企稳”韧性有望延续；天津二手成交在低基数与政策托底下同比高增，价格下行斜率放缓但筑底仍需时日。