本报告《从国企发展视角看住房租赁标杆企业发展模式研究》立足国企视角，对标万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、华润有巢、招商蛇口壹间公寓五大标杆品牌，以国资经营逻辑拆解运营模式与资本路径，提炼可复制实践经验，研判租金下行、补贴退坡等行业风险，为国有租赁平台构建可持续长效业务体系提供参考。
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一、行业背景与格局
1.1 政策驱动：从"商品房主导"到"租购并行"
中国住房租赁市场正经历一场深刻的结构性变革。自2021年政府工作报告首提"完善长租房政策"以来，"房住不炒"与"租购并举"从顶层设计逐步走向落地实施，租赁住房已成为房地产业转型的核心赛道之一。2025年9月，《住房租赁条例》正式实施，这是住房租赁领域首部国家级行政法规，标志着行业正式进入规范化发展新阶段。
纵观政策演进，可清晰划分为三个阶段:
◆体系构建期（2021-2022年）：核心任务是搭建顶层设计、迅速增加供给量。政府工作报告首提长租房政策，各地密集出台配套措施。
◆模式探索期（2023-2024年）：政策重心转向拓宽供给渠道、盘活存量资源，"存转保""非居改保"等创新模式涌现。财政部明确推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房。
◆质量提升期（2025年至今）：《住房租赁条例》落地实施，政策导向从"量的扩张"转向"质的提升"，培育市场化、专业化租赁企业成为主线。2025年租赁市场融资规模增长至311亿元，其中资产证券化产品（类REITs/公募REITs）发行金额189.99亿元，占比61%，较上年提升约19个百分点。
展望"十五五"，行业信号更加明确：增量用地指标趋紧，"存转保"有望成为保租房主要筹集来源。保租房REITs发行常态化、扩募提速，未来"首发+扩募"规模有望突破250亿元。长租公寓行业正从"规模扩张"转入"结构重塑"阶段，"运营为王"已成为行业共识。
1.2 行业格局：三系鼎立，国企提速
根据克而瑞长租数据，截至2026年第一季度，住房租赁开业规模TOP30合计规模141.3万套，同比提升10.9%，环比提升3.7%；住房租赁管理规模TOP30合计规模195.7万套，同比提升7.0%，环比下降0.2%。行业形成"房企系主导、国企系提速、资管系收缩"的三足鼎立格局:
二、横向对比与共性差异化分析
2.1 五家标杆企业规模总览
本专题聚焦五家长租公寓标杆企业--万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、华润有巢和招商蛇口壹间公寓。五家企业截至2026年上半年合计管理规模超68万间，分别代表规模领跑、稳健盈利、资管闭环、金融破冰和区域深耕五条差异化路径。
2.2 发展路径共性分析
五家企业分别走出五条差异化的发展路径，"由重转轻"已成为共同战略方向，但具体路径各具特色。
共性一：确定性资产与长期主义。泊寓2025年营收36.66亿元、冠寓租金收入24.8亿元--长租公寓已成房企为数不多的"确定性资产"和第二增长曲线。但绝非短平快生意:泊寓产品打磨至少三年，成熟社区需四到五年。入局者必须坚持长期主义方能构筑护城河。
共性二：从"规模至上"到"运营为王"。有巢出租率96.35%领跑同业--行业已告别粗放扩张时代。泊寓设基金由重转轻、瓴寓以退定投，"存量激活""存转保""非居改保"成为核心路径。2026年一季度长租房行业发展指数显示，企业成长性指标环比下降4.61%，但盈利性指标环比提升2.13%、同比增长5.39%，印证了行业从"规模驱动"向"运营驱动"的转型。
共性三：资产增值与金融工具协同。有巢REIT扩募11.3亿、招商REIT认购103倍--微利赛道盈利需"资产增值+金融工具"协同。纳保是通往REITs的"通行证"，"首发+扩募"双轮驱动已成行业标准动作。截至2026年，已有超9只保租房REITs上市，累计发行规模超130亿元，总市值接近200亿元，超16家企业筹备申报。
共性四：国企+民企合作共赢。瓴寓×杭州交投、冠寓×武汉经发投、有巢×地方国企--"国企资源信用+民企运营灵活性"已成行业范式。泊寓深度绑定7,100+企业客户，构建资管"朋友圈"生态。与小米集团、五矿置业、昆明安居集团等的合作均采用委托管理模式，泊寓输出品牌、运营管理经验和数字化系统。
共性五：从卖空间到卖生活方式。壹间"女性友好"细节、有巢"好房子"方案、冠寓"天街"混合业态--竞争焦点从"卖空间"转向"卖生活方式"。数字化能力成为运营效率的分水岭。
2.3 退出路径分析
截至2026年，保租房REITs市场已从试点探索迈向"扩容提质"的规模化发展新阶段:
华润有巢REIT：扩募典范
华夏基金华润有巢REIT（508077）是行业标杆：2022年12月首发上市，首单由市场化机构运营的保租房REITs；2025年12月完成首单非定向扩募，采用向原持有人配售方式； 2026年1月扩募份额正式上市交易，募集11.329亿元，认购率99.51%。
扩募核心动作是以7.16亿元收购有巢马桥项目100%股权，底层资产从上海松江泗泾、东部经开区两大项目，拓展至闵行马桥。扩募完成后：总可供出租房间从2,612间增至5,087间，增幅94.75%；总可供出租面积从9.04万㎡增至16.96万㎡，增幅87.58%；基金份额总额从5亿份增至9.48亿份；截至2025年末，基金总资产23.63亿元，净资产22.21亿元，较上年分别增长95.79%与97.34%。有巢马桥项目截至2025年末出租率达98.8%，展现出强劲的运营韧性。
Pre-REITs基金：万科的创新实践
2025年2月，万科联合中信金石、新华人寿、大家人寿等多家险资机构，共同设立"万新金石"Pre-REIT基金，总规模16亿元，专项用于收购厦门泊寓院儿·海湾社区项目。该项目已纳入保租房体系。
操作逻辑：Pre-REITs基金先介入资产运营优化，待资产成熟后，通过公募REITs上市实现退出。这为长租公寓资产提供了从培育到退出的完整通道。
已上市的保租房REITs二级市场表现强劲，较发行价平均上涨52%-59%，个体涨幅区间处于40%-86%。年化现金分派率集中在1.82%-4.32%区间。
三、国企发展启示与可持续发展
3.1 国企系长租公寓发展现状
根据克而瑞长租数据，2025年末集中式长租公寓TOP30中国企系市占率突破20%，年涨幅超5个百分点，是三大派系中增速最快的阵营。2026年Q2，国企系市占率进一步提升至22.7%，同比大幅提升7.3个百分点，成为行业规模增长核心动力。
国企系品牌如郑州城发安居、合肥安居、光谷安居集团·之寓、上海城投宽庭等开业规模年增长明显，直接带动榜单整体增长。郑州城发安居管理规模已跃居TOP30第三位，上海城方、浦发有家等国有长租公寓品牌依靠租赁大社区，管理房源规模迅速上升。
当前国企布局长租公寓主要呈现三种模式:
★全链条自营模式：国企独立拿地、建设、运营全链条负责。如首创城发在北京管理近万间，出租率稳定在95%以上，已实现从开发驱动向运营驱动的转型。
★政企合作模式：国企负责筹集资源，市场化企业负责运营管理。如龙湖冠寓与武汉经发投的合作--国企拿地，龙湖建造运营。
★委托运营模式：国企提供资产，引入专业运营商。如深圳机场安翼嘉寓引入自如进行运营管理，实现专业分工；泊寓与昆明安居集团签订10年运营委托管理协议，运营901套保租房项目。
此外，成都城投臻寓、杭州安居宁巢（已预备REIT）、上海城投宽庭（已发行REIT、高端产品"宽岚"）、深圳安居（城中村改造+REIT）、重庆辰寓（存量盘活独立运营）、厦门安居（REIT扩募已获批）等一批地方国企品牌正在加速崛起。交通、空港、城投、产业等特色国企跨界入局，进一步丰富了行业生态。
3.2 可借鉴经验一：战略定位与长期主义
从五家房企系标杆企业的发展历程来看，长租公寓业务绝非短平快的"快钱生意"，而是需要战略定力和长期投入的"慢赛道"。万科泊寓和龙湖冠寓均将长租公寓视为集团战略级业务，泊寓产品打磨至少历经三年、成熟社区需要四到五年。
2026年一季度长租房行业发展指数综合得分为51.2分，环比下降0.85%但同比增长2.09%。指数环比回落主要受春节假期、传统租赁淡季叠加企业战略调整影响，新增储备项目数和新增长租房数量较上季度大幅萎缩，企业拓储意愿明显减弱。但同比实现正增长，依托于保障性租赁住房政策持续落地、国资平台租赁项目有序入市。
对国企的启示有四:
第一，锚定长租赛道。将长租公寓作为确定性资产纳入集团中长期战略规划，而非可有可无的附属业务。首创城发的实践表明，从开发驱动向运营驱动的转型是可行的，且出租率可以稳定在95%以上。
第二，发挥土地与资源优势。国企拥有存量用地和核心地段资产，天然的土地成本优势是市场化房企难以复制的核心"家底"。这种资源优势应当被充分激活，而非闲置。
第三，分阶段推进。建议采取三阶段推进策略：短期夯实保租房基本盘，发挥政策优势做大政府类项目规模；中期在核心城市布局市场化租赁产品，逐步建立品牌认知；长期通过REITs实现资本循环，形成可持续的商业模式。
第四，审慎控制成本。在行业租金下行的大背景下，泊寓深圳集中退租超过10家门店的案例值得警醒。国企入局时需审慎控制包租成本和项目筛选标准，聚焦高收益、高确定性的项目，避免盲目扩张。
3.3 可借鉴经验二：运营为王与REITs金融闭环
在行业从"规模扩张"转向"结构重塑"的背景下，运营能力已成为核心竞争力。瓴寓国际GOP率90.3%、数字化决策准确率超95%的表现说明，精细化运营和数字化能力直接决定了盈利空间。龙湖冠寓拿地后4个月内即可开业的极致效率，华润有巢出租率96.35%的运营标杆，万科泊寓自有渠道获客88%的渠道掌控力，都指向一个共同命题--运营力才是真正的护城河。
2026年一季度长租房行业呈现"成长性承压、规模性微增、盈利性修复"的差异化发展格局。企业成长性指标环比下降4.61%（拓储意愿减弱），但盈利性指标环比提升2.13%、同比增长5.39%。行业发展模式由"规模驱动"向"运营驱动"转型，企业主动收缩扩张节奏、精简非必要支出，运营成本得到有效管控。一季度整体出租率维持高位，租客续签情况稳定，优质项目租金抗波动能力突出。
与此同时，REITs常态化正为行业打开全新的资本循环通道。关键里程碑包括:
3.4 可借鉴经验三：生态协同与产品升维
五家标杆企业的发展实践表明，长租公寓的成功并非单打独斗，而是生态协同的结果。从泊寓与深圳地铁的TOD合作、冠寓与武汉经发投的政企合作、瓴寓与杭州交投和宁波城投的合作、到有巢与地方国企联手打造保租房项目，各企业普遍采取"国企资源信用+民企运营灵活性"的协作范式。
2025年1月，信达地产信悦资管公司与华住集团旗下品质居住资产运营商城家签署合资公司协议，宣告双方达成战略合作，进一步印证了跨行业协作的趋势。
在产品服务层面，行业正经历从"卖空间"到"卖生活方式"的升维。华润有巢推出"好房子"解决方案，产品从公寓型向住宅型靠拢，提供"一张床""一间房""一套房"多层次产品体系；招商壹间以"场景化产品+情感化服务"打造差异化体验，逆周期加码服务投入；瓴寓国际将产品拆解为700余个可量化维度的数字化能力，大幅提升了产品决策的科学性。
2026年中国住房租赁优秀产品系评选中，招商蛇口壹间公寓、瓴寓国际有巢国际公寓社区、万科泊寓院儿/星系列等产品入选，代表了行业产品力的最高水平。
这些实践对国企具有直接借鉴价值：避免同质化竞争，打造特色产品线；借鉴瓴寓的数字化经验，搭建数据驱动的决策体系；借鉴泊寓企业客户生态经验，绑定产业园区和大厂等B端客户，构建稳定客源基本盘。
3.5 风险警示与可持续发展框架
尽管前景广阔，行业当前仍面临五重风险，国企入局尤需审慎评估:
租金持续下行：全国重点城市住宅租金持续下行，同比跌幅扩大。50城住宅平均租金为35.3元/㎡/月，环比下跌0.05%，同比下跌3.40%。华润有巢REIT底层资产租金单价2.15元/㎡/天，同比下滑1.83%。在租金下行通道中，依赖租金差的传统模式受到严峻挑战。
头部企业退租：泊寓深圳集中清退超10家门店，魔方生活亦出现退租。头部企业主动剥离非核心资产，印证了"不是所有项目都值得做"的行业定律。
短期营收承压：泊寓2026年Q1营收同比降18.1%，退出低效房源与淡季效应叠加带来阶段性阵痛，说明即便头部企业也难以避免短期业绩波动。
补贴政策退坡：2026年地方保租房补贴逐步退坡是既定趋势，高度依赖补贴的项目现金流可能显著承压，项目的自我造血能力将成为关键筛选标准。
供给集中释放：保租房集中入市带来供给压力。上海截至2025年12月累计建设筹措保租房61.2万套、形成供应40.4万套，提前超额完成102%。供给集中加剧市场竞争和价格战风险，低价竞争将进一步挤压利润空间。
立足长远，行业需构建五层可持续发展逻辑框架:
对国企而言，首创集团"重资产+轻运营+REITs"的三轮驱动模式是目前最成熟的商业范式。国企应当将纳保作为REITs的前置战略动作，以REITs作为退出通道倒逼运营能力提升，形成"纳保先行→Pre-REITs培育→REIT首发→扩募滚动→再投资"的正向循环。首创城发与中信证券的战略合作路径也表明，金融资源的提前布局是关键一环。
长租公寓是一个需要时间验证的赛道。无论是房企系标杆的十年磨一剑，还是国企系的后发先至，最终的胜出者一定是那些真正尊重行业规律、坚持长期主义、持续迭代运营能力的企业。
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