2026上半年物业撤场完全清单！到底是谁“炒”了谁？ | 物业研究

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重点摘要数据概览

时间分布：克而瑞物管根据全网披露的项目数据监测，2026年上半年共统计物业撤场项目112个。在111个有明确月份的项目中，一季度27个，二季度84个，二季度数量约为一季度的3.1倍。需要说明的是，本次统计既包括已经实际撤场的项目，也包括已发布撤场通知，或已确定到期不续、解聘或换聘但尚未完成退出的项目。

撤场性质：主动撤场项目86个，占统计总量的76.8%，已经成为本次样本中最主要的退出方式；合同到期不续聘8个，业主方或产权方推动更换物业13个，弃管5个。企业主动调整项目的情况较为突出。

企业动向：头部物企仍出现在撤场案例中，部分企业已将亏损项目治理、退出标准和项目准入纳入经营安排。万物云提出全面盘点亏损项目，建立提质提效方案和退出标准，并将符合程序的项目撤场视为企业正常经营行为。

城市分布：撤场项目分布相对分散。南通统计7个，成都、武汉和徐州各6个，四城合计25个，占统计总量的22.3%；杭州、重庆等城市也有一定数量的撤场项目。与2025年相比，2026年上半年暂未出现少数城市高度集中的情况。

2025年下半年开始受到行业关注的物业撤场，在2026年上半年并未褪去。

比数量更值得关注的是，主动撤场已成为本次统计中最主要的退出方式。部分企业也开始把亏损项目治理、退出标准和项目准入纳入日常经营管理。

这意味着，撤场正在从个别项目的临时处理，逐步成为企业重新评估项目经营质量、调整项目组合的一种选择。项目能否覆盖成本、服务与价格能否形成共识、历史遗留问题能否厘清，都会影响企业是继续修复项目，还是选择退出。

因此，本文会重点关注四个问题：上半年撤场出现了哪些变化？企业为什么主动调整项目？一些项目为什么迟迟难以形成稳定的质价共识？企业退出以后，社区服务如何不断档？

上半年物业撤场呈现哪些新变化

● 二季度撤场项目明显增多

从月份分布看，2026年一季度统计27个项目，二季度增至84个，约为一季度的3.1倍，也明显高于2025年同期。 

注：本次统计同时包含已经实际撤场的项目，以及上半年已发布撤场通知，或已确定到期不续约、解聘或换聘但尚未完成退出的项目。因此，二季度84个项目不等于当季全部完成撤场。

二季度统计的84个项目中，部分已经完成撤场，部分计划在下半年正式退出。可以确认的是，上半年已有较多项目公开发布撤场通知，或者形成解聘、换聘和到期不续约安排。

● 主动撤场成为主要退出方式

112个项目中，主动撤场86个，占76.8%；合同到期不续聘8个，业主方或产权方推动更换物业13个，弃管5个。

主动撤场已经成为本次样本中最主要的退出方式。这说明，一些企业正在把项目退出从临时处理转为项目经营评估和项目组合调整的一部分。

但主动退出与弃管必须严格区分。依法提前告知、维持过渡期服务并完成资料和设施交接，属于正常市场退出；突然停服、未按约定移交，则可能把企业经营问题迅速变成社区治理风险。

● 撤场由热点城市向更多区域扩散

上半年，南通统计7个项目，成都、武汉、徐州各6个，杭州、重庆各5个，北京、南京、苏州、合肥各4个。前四城市合计占比22.3%，项目分布比2025年更分散。

注：本表根据公开报道的项目数据整理，统计范围包括2026年上半年已经实际撤场，以及上半年已发布撤场通知、明确后续退出安排的项目；表中撤场原因仅为对公开信息的中性归纳，不作为相关主体责任认定；未披露明确原因的项目统一标注为“未披露具体原因”。

不过，城市项目数不能直接等同于当地物业市场整体状况。徐州的多个项目与同一企业在当地集中调整有关；武汉、成都则涉及多家企业；苏州样本中，解聘和换聘相对更多。

因此，城市数据真正需要看的，是撤场由什么构成：单一企业调整区域项目、多家企业共同面对经营压力，还是业主大会和续聘机制推动重新选聘。

物业企业为何开始主动调整项目

项目退出增多的背后，首先是一部分项目的经营压力已经由短期波动变成长期失衡。 

注：仅统计材料中明确披露的直接影响因素，同一项目可涉及多项，项目数可重复计算。“项目经营承压”以及未披露具体原因的项目，不纳入直接影响因素统计。

● 收入端：应收物业费没有变成稳定现金流

从已披露原因看，物业费收缴不足或长期欠费是最常见的直接压力因素，涉及44个项目；服务质量、公共收益或履约争议涉及14个项目；人工、物料及维保成本压力涉及12个项目；续聘价格、服务标准或合同条款分歧涉及10个项目。

样本中，有项目一季度收缴率不足两成、累计欠费接近300万元；有项目物业费收缴率约三成、五年累计亏损接近千万元；也有项目年收入仅约为成本的六成。

● 成本端：基本服务支出难以同步下降

人工、社保、公共能耗、电梯和消防维保等支出具有较强刚性。即使收缴下降，门岗、保洁、设备运行和应急维修也不能按同样比例缩减。

此外，9个项目涉及开发商欠费或工程配套遗留，8个项目反映物业费标准与运营成本不匹配，5个项目受到低入住率、低收房率或管理规模偏小影响。这些因素叠加后，才进一步表现为项目亏损和收支失衡。

● 企业开始系统调整项目组合

2026年3月至4月，在2025年度业绩披露和行业交流中，亏损项目治理、准入标准和项目退出开始进入企业经营安排。

■万物云：提出全面盘点亏损项目，建立提质提效方案和退出标准，并将符合程序的项目撤场视为正常经营行为。详情可点击了解：《不是所有撤场，都是坏消息》

一些项目为什么难以形成稳定的质价共识

物业撤场表面上是企业退出，最终仍会落到一个基础问题：小区需要什么样的服务，又愿意为这些服务支付多少成本。

● 低收费项目，原有价格难以覆盖现在的服务成本

部分老旧项目物业费十余年未调，人工和设施维保成本却持续增加。原来的收费标准可能已经难以支撑合同约定的服务。

这类项目需要先把基础服务所需人力、维保频次和成本缺口说清楚，再讨论调价、调整服务频次或重新组合服务清单。

● 收费不低的项目，也可能出现服务与价格不匹配

撤场案例中，也有收费水平并不低、但业主认为服务体验与价格不匹配的商品住宅。争议往往集中在服务承诺、公共收益透明、工程遗留问题处理等方面。

这说明，质价共识并不只靠算账形成。物业既要说明费用对应的人员、频次和标准，也要持续公开服务履约、公共收益和问题整改情况，并建立稳定的沟通和评价机制。否则，即使价格和成本能够算清，信任问题仍可能推动收缴率继续下降。

● 收缴下降与服务减弱容易相互影响

物业服务需要持续投入。当收缴率下降时，企业通常先垫资、跨项目调配，或压缩非核心服务；资金缺口继续扩大后，服务投入也会受到影响。

服务体验下降，又可能让原本正常缴费的业主开始观望。项目由少数欠费，逐步演变为整体现金流困难。样本中已有项目收缴率从九成以上降至不足四成。

● 不同项目还面临不同的责任争议

■新交付项目：入住率较低、配套未完成，物业还可能被要求承担房屋质量、消防验收等超出服务合同的事项。

■存量项目：物业费多年未调、设施集中老化、维修资金使用困难，小额维修长期由企业垫付。

■续聘项目：合同到期或业委会成立后，双方需要重新讨论价格、服务标准和考核方式。

只有把成本缺口、服务清单和责任边界说清楚，项目才有可能重新形成稳定的质价关系；关键条件长期谈不拢，则更容易走向到期不续或重新选聘。

行业如何更稳妥地应对物业撤场

物业服务合同依法终止、市场主体正常更替，本身是市场机制的一部分。真正需要避免的，是经营问题长期拖延后突然撤离，或新旧物业交接失序，让社区承担全部成本。

● 撤场前，先判断项目是否还有修复空间

面对收支失衡项目，第一步不是继续垫资或立即退出，而是把账算清楚。物业需要说明基础服务的人力配置、维保频次和成本缺口；业主组织需要区分物业服务、开发商遗留和公共设施维修责任；街道社区及相关部门则可协助推动信息公开和协商。

能够通过调价、调整服务频次、重组服务清单、合理使用公共收益等方式恢复平衡的项目，应尽量避免反复换聘；确实无法覆盖基本成本、且没有改善空间的项目，则应尽早进入规范退出程序。

● 交接中，把告知、清算和移交做完整

2025年11月，中国物业管理协会发布《关于规范物业管理项目交接行为的倡议书》，提出退出企业应依法依约按时退出，完成档案资料、服务用房、设施设备等移交，逐项查验并由相关方确认；交接期间保持服务标准不降低、管理不断档。

物业确定退出后，应尽早向主管部门、街道社区和业主组织报备，明确交接清单、时间节点和责任主体。新物业进场前，原物业仍应维持合同约定或必要的基础服务。

● 退出后，为暂时无人接管的项目留出缓冲期

低收费、欠费较多、设施问题复杂的项目，往往也是市场上最难接盘的项目。若只以更低价格寻找下一家物业，原有收支和治理基础没有改变，项目可能很快再次陷入退出循环。

■武汉：2026年1月1日起实施的修订版《武汉市物业管理条例》明确，原物业无法继续服务、业主尚未选定新物业时，可由街道、乡镇会同区房屋主管部门，经征求业主意见后选择临时物业，临时服务期限一般不超过六个月。

■成都：现行物业管理制度明确，物业区域突发失管或因合同终止需要应急保障时，可由街道、镇确定应急物业服务人，先维持基本服务，并在规定期限内组织业主依法选聘新物业。

应急物业的作用，是在原物业退出和新物业进场之间留出缓冲期。收费标准、历史欠费、设施维修和责任边界仍需同步解决，否则临时托管也可能成为下一轮撤场的起点。

结语

2026年上半年物业撤场数量增加，但真正值得关注的，不只是112个项目本身。

对仍有改善空间的项目，行业需要把成本、服务和责任说清楚，重新建立稳定的质价关系；对确实无法继续运营的项目，则要通过规范交接和应急托底，保证市场退出不等于社区失管。

既让企业依法退出，也不让社区因退出而失管，物业撤场才能从一次风险事件，回到正常、可管理的市场更替。