克而瑞长租首发2026上半年全国住房租赁市场报告，同步落地北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市半年度市场报告及项目星级榜单。
本次所有行业研究成果，均依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。
本文为《2026深圳住房租赁市场半年报》节选
2026H1深圳表现为“高出租率韧性 + 坪效温和下探”——出租率长期锚定94%-95%高位，坪效仅同比温和下行4.2%至3.17元。供应端集中式存量同比仍增9.7%，但年内新开同比回落17.6%，扩张降速，进入“存量做厚、增量收缩”阶段。企业格局以运营商（44%）+民企（27%）主导，市场化程度高。
01数读市场
核心解读
坪效租金26-06为3.17元，较2025-12峰值(3.50元)半年降-9.43%；出租率长期锚定94%-95%高位属需求相对稳健下的理性调价，而非深度让利。NOI防御性突出，但坪效温和下行仍对估值形成温和侵蚀。
02政策与制度环境
2.1住房发展年度计划：保障房“筹降供升”
2026年建设筹集保障性住房3万套（间）、供应分配4万套（间），供应首次超过筹建，标志深圳保障房制度从[Q重规模筹建[RQ转向[Q存量盘活+精准供应{[RQ}。多主体多渠道筹集，引导存量商办改建保租房、推进收购转保。
2.2 青年人才与新市民住房支持
应届毕业生来深最长15天免费住宿；青年人才过渡性住房租金约市场参考租金60％，最长租住36个月；安居补贴每月1000元、不超过24个月。
2.3城中村规模化品质化改造（统租)
改造后租金以“不涨”为原则。安居微棠/安居乐寓已收储超1085栋城中村建筑、超5万套（间）房源，其中约4.2万套（间）改造后投入运营，为泊寓、龙湖冠寓等提供大规模存量纳保通道。
2.4 保租房REITs/类REITs：打通“投融管退”
安居集团租赁住房类REITs二期2025-07-22设立，发行规模38.76亿元，底层4个保租房项目共8942套、整体出租率98%；红土创新深圳安居REIT底层出租率96.29%并推进扩募。
03市场分析
03市场分析
3.1 集中式公寓：存量温和扩张，“高出租率+坪效温和下行”贯穿全期
坪效租金26-06为3.17元，较2025-12峰值(3.50元)半年降-9.43%；出租率长期锚定94%-95%高位。属需求相对稳健下的理性调价，而非深度让利。NOI防御性突出，但坪效温和下行仍对估值形成温和侵蚀。
3.1.3 区域分化：三梯队分层，核心区价值最高
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3.1.4 产品线分化：服务式公寓2026H1大跌
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3.2 个人房源：成交端同比、环比双回升，需求韧性突出
2026Q2成交量22,455套，环比+25.7%、同比+10.5%；成交价2.42元(环比+0.8%)；供求比回落至2.43，供求趋于平衡。印证深圳租赁需求端韧性，是集中式高出租率的需求基础。
3.3 企业格局：运营商+民企主导，市场化程度高
运营商(44%)+民企(27%)合计71%主导。泊寓、龙湖冠寓、魔方等民企/市场化品牌领先，与城中村统租改造以运营商为实施主体的制度环境契合。市场化运营商掌握定价与运营主动权，“轻资产运营+品牌输出”为主流打法。
3.4 新增项目汇总：上半年新增供应盘点
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04 典型案例
4.1 “安翼嘉寓”T3站前公寓——国企+市场化运营商协作的保租房标杆
“安翼嘉寓”是深圳机场集团推出的首个保障性租赁住房项目，2026年4月正式亮相。项目包含T3站前公寓与深圳机场教育基地公寓两部分，总建筑面积超10万平方米，共提供超2,300套精装房源，涵盖开间、一房一厅等5种户型，聚焦“大前海”片区人才安居需求，以高品质、智慧化定位打造青年安居社区。T3站前公寓为本期新增供应第二大项目（仅次于腾讯企鹅岛员工公寓4,000间），占全市上半年新增房源的22.4%、保租房新增房源的45.7%。
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05趋势展望与策略建议
5.1 市场研判
01 存量温和扩张、增量大幅降速：存量同比+9.7%但年内新开-17.6%，进入“存量做厚、增量收缩”阶段。
02 需求侧韧性强劲：出租率94%-95%高位、个人房源成交同比+10.5%、环比+25.7%，构成集中式高出租率的需求基础。
03 核心区租值坚挺、外围承压：南山/福田坪效4.59-5.48元领先，远郊依赖低价走量，区域分化加剧。
04 企业格局，市场化主导：运营商(44%)+民企(27%)合计71%主导，掌握定价与运营主动权。
5.2 运营方战略建议
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附：2026上半年深圳住房项目比邻冠军榜 
数据来源与免责声明
本报告核心量化指标优先采用《2026深圳租赁市场半年报数据底表》。政策与制度环境引自深圳市住建局公开文件及新华社《瞭望》、南方都市报、界面新闻等公开报道。凡数据底表与外部来源均未披露的具体数值，一律标注“待核实/公开数据未披露”，未作虚构。
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05趋势展望与策略建议
5.1 市场研判
01 存量温和扩张、增量大幅降速：存量同比+9.7%但年内新开-17.6%，进入“存量做厚、增量收缩”阶段。
02 需求侧韧性强劲：出租率94%-95%高位、个人房源成交同比+10.5%、环比+25.7%，构成集中式高出租率的需求基础。
03 核心区租值坚挺、外围承压：南山/福田坪效4.59-5.48元领先，远郊依赖低价走量，区域分化加剧。
04 企业格局，市场化主导：运营商(44%)+民企(27%)合计71%主导，掌握定价与运营主动权。
5.2 运营方战略建议
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附：2026上半年深圳住房项目比邻冠军榜 数据来源与免责声明
本报告核心量化指标优先采用《2026深圳租赁市场半年报数据底表》。政策与制度环境引自深圳市住建局公开文件及新华社《瞭望》、南方都市报、界面新闻等公开报道。凡数据底表与外部来源均未披露的具体数值，一律标注“待核实/公开数据未披露”，未作虚构。
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附：2026上半年深圳住房项目比邻冠军榜 数据来源与免责声明
本报告核心量化指标优先采用《2026深圳租赁市场半年报数据底表》。政策与制度环境引自深圳市住建局公开文件及新华社《瞭望》、南方都市报、界面新闻等公开报道。凡数据底表与外部来源均未披露的具体数值，一律标注“待核实/公开数据未披露”，未作虚构。
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数据来源与免责声明
本报告核心量化指标优先采用《2026深圳租赁市场半年报数据底表》。政策与制度环境引自深圳市住建局公开文件及新华社《瞭望》、南方都市报、界面新闻等公开报道。凡数据底表与外部来源均未披露的具体数值，一律标注“待核实/公开数据未披露”，未作虚构。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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