当前位置：

2026上海住房租赁市场半年报（附项目星级榜）

克而瑞长租 · 2026-07-09 11:30:02

AI成果发布

克而瑞长租首发2026上半年全国住房租赁市场报告，同步落地北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市半年度市场报告及项目星级榜单。

本次所有行业研究成果，均依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。

本文为《2026上海住房租赁市场半年报》节选

核心观点

供应扩张与价格下行并存 · 以价换量维持出租率的深度调整期。

01 数读市场

核心解读

2026年上半年，上海集中式租赁住房市场呈现"量升价跌、以价换量"的深度调整格局。供给侧在政策推动下持续放量，新开业规模同比增长超七成，存量突破42万间；需求侧受经济环境影响，租金支付意愿走弱，全市坪效租金同比下降5.9%。值得关注的是，在明显的价格下调策略下，出租率逆势提升2.4个百分点至87.4%，表明当前市场正通过"以价换量"实现供需再平衡，但供大于求的基本面尚未根本扭转。

02 政策与制度环境

2.1 保障性住房制度并轨落地

2026年上半年，上海保障性租赁住房与公共租赁住房的"并轨"改革正式进入实施阶段。市住建委发布《关于推进保障性租赁住房与公共租赁住房并轨管理的实施意见》，明确将两类住房的供应、分配、定价和退出机制统一规范。并轨后，保障性住房覆盖面进一步扩大，准入门槛在保留基本要求的同时适度放宽，租金定价实行"低于市场价"原则，具体折扣率由各区根据实际情况动态调整。

制度并轨对集中式公寓市场产生了两方面直接影响：一是中低端供给将进一步增加，加剧中低价位段的竞争；二是非保障性住房项目须在产品和运营上形成差异化优势，方能与保障性住房形成错位竞争。同时，并轨也带来了规范化运营的更高要求，部分合规能力较弱的中小运营商面临调整压力。

影响研判

保障房并轨将从制度层面重塑上海租赁住房的供给结构，预计将推动中低价位段的供给量增加15-20%。市场化运营机构需重新审视客群定位与产品价值主张，在"非保障"市场中寻找差异化空间。

2.2 人才租住政策持续加码

2026年上半年，上海持续加强人才安居保障力度。浦东、闵行、松江等产业集聚区先后出台新一轮人才租住补贴政策，补贴标准和覆盖范围均有提升。市人社局联合各区推出"安居乐业·人才优租"专项计划，对符合条件的高层次人才和紧缺急需人才，提供每月1,500-5,000元不等的租房补贴。

同时，多个区试点推出"人才公寓认证"机制，将市场化运营的集中式公寓纳入政府人才住房体系，运营商获得稳定的定向客源和租金保障，政府在不增加实物建房压力的前提下扩大了人才住房供给。这一模式正在全市范围内推广，有望形成多方共赢的良性循环。

机会提示

人才租住政策加码是当前市场环境中少数的需求端积极信号。运营方应积极对接各区人才政策，主动争取"人才公寓认证"，获取政策红利和优质客源。预计参与人才公寓认证的项目，出租率可提升3-5个百分点，且客群稳定性显著增强。

2.3 存量盘活路径成型

存量非居住房屋改建租赁住房的政策路径在2026年上半年进一步清晰。《上海市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施细则》正式施行，明确了商业办公、工业厂房、仓储物流等存量物业改建租赁住房的审批流程、技术标准和运营规范。

细则对存量项目改建的消防、结构安全、日照等要求作出了分类型、分层级的规定，在一定程度上降低了存量改建的门槛和成本。同时，细则鼓励将闲置的商办物业优先改建为面向青年人才的"白领公寓"，并给予一定的财税支持。预计该政策将在下半年推动一批存量改建项目入市，进一步丰富市场供给。

趋势判断

存量盘活将是未来2-3年上海租赁住房供给增长的主要来源。运营方需密切关注两类机会：一是核心区优质商办物业的改建项目，主打"白领精品公寓"定位；二是近郊工业厂房改造项目，适宜打造高性价比青年社区。存量改建的竞争壁垒在于项目获取能力和成本控制能力，提前布局的运营商将获得先发优势。

03市场分析

3.1 集中式公寓供应规模走势

规模持续扩张，"以价换量"贯穿全期

3.1.1供给端要点

H1供给增速（+8.1%）高于租金跌幅（-5.9%），供应端仍处于放量上行通道。预计下半年还将有约3.5-4万间新项目入市，全年新增供应有望突破10万间，供给压力将持续传导至租金端。核心区内新供应的结构性稀缺将持续支撑核心区租金韧性。

3.1.2量价关系研判

当前市场处于经典的"量升价跌"通道中。出租率上升2.4pct而租金下降5.9%，换算为单位面积收入=坪效租金×出租率，则实际单位面积收入约为4.25元/㎡·天（4.86×87.4%），较去年同期的4.39元/㎡·天（5.16×85.0%）下降约3.1%。这说明"以价换量"策略虽然在出租率上取得了成效，但在单位收入上尚未实现正增长，盈利压力依然存在。