2026杭州住房租赁市场半年报（附项目星级榜）

5.1 2026年上半年杭州租赁市场整体表现总结

集中式公寓

规模221,788间/797个，同比+1.6%↑、项目数+1.1%↑，增速放缓逼近平台峰值。坪效2.54元（-3.1%↓）、出租率78.12%（-4.29pct↓）呈"双降"，以价换量贯穿全期。

个人房源

挂牌47,920间（-19.7%↓），挂牌坪效1.79元（-5.6%↓）、成交坪效1.41元（-1.9%↓），租金承压延续。

政策与金融

保租房主导供应扩张、全年计划4,000套，REITs/持有型不动产ABS资本化通道打通，"投融建管退"闭环加速构建。

5.2 五条趋势研判

• 1. 供应增速放缓，存量竞争进入深水区

集中式规模累计+43.7%，但2026H1较2025H2仅+314间（+0.1%↑）、项目数仅+1个，增速拐点明确、逼近平台峰值。出租率78.12%（-4.29pct↓）反映去化承压。增量红利消退，存量项目转入以运营效率与坪效决胜的深水区竞争。

研判信号：规模见顶、存量为王，运营效率成为分化主线

• 2. 保租房持续主导，市场化项目空间被压缩

2026H1新增供应保租房占比98.5%（17个/6,554间），市场化仅1个/97间，全年计划4,000套保租房由国央企平台主导。人才专项租赁住房租金不高于市场评估70%，对市场化项目形成价格与客源双重挤压。

研判信号：保租房主导格局固化，市场化项目须错位求生

• 3. 区域分化加剧，产业强区与核心区抗跌

滨江坪效3.87元、上城3.08元维持高位；西湖（+12.6%↑）、余杭（+15.9%↑）、萧山（+6.4%↑）逆势上行。临安0.73元（-61.2%↓）、富阳1.11元、临平1.24元构成外围低洼；钱塘出租率87.80%最高、临平57.14%最低。

研判信号：布局向产业强区与核心区集中，规避外围低洼重仓

• 4. REITs/ABS金融通道打通，资产证券化进入加速期

2026-04-29中金杭州安居保租房REIT申报、05-07已受理，为杭州第一单、全市场第10只。首发底层资产明石公寓权属清晰，以"单项目首发"模式构建"收存转保+资产证券化"完整闭环。

研判信号：金融退出通道打通，保租房进入"投融建管退"闭环加速期

• 5. 个人房源挂牌量收缩，坪效与集中式双向承压，租金下行或延续

个人房源2026H1挂牌47,920间（-19.7%↓），挂牌坪效1.79元（-5.6%↓）、成交坪效1.41元（-1.9%↓）；集中式坪效2.54元（-3.1%↓）、出租率78.12%（-4.29pct↓）同步走弱。两端坪效双降，租金承压格局短期难现拐点。

研判信号：挂牌量收缩、坪效双降，租金承压格局短期难现拐点