克而瑞长租首发2026上半年全国住房租赁市场报告，同步落地北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市半年度市场报告及项目星级榜单。
本次所有行业研究成果，均依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。
本文为《2026北京住房租赁市场半年报》节选
坪效稳中缓降·出租率年初探底后回升·集租房供应蓄势待发。
01 数读市场
核心解读
2026H1北京租赁市场呈现供应温和扩张、坪效稳中缓降、出租率年初探底后回升三大核心特征。集中式公寓坪效从2025年6月的6.42元/㎡·天缓降至2026年6月的6.02元（同比-6.2%），出租率则从1月低点87.35%回升至6月89.28%，呈"以价换量、率先价后"格局；私人房源成交量温和回升但成交价同步下行；2027年约2.2万间集租房/保租房蓄势待发，将对市场格局产生深远影响。
02 政策与制度环境
2.1 重点保障供给：精准定向，分层解决租住需求
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2.2 监管强化：资金全链条管控，行业合规出清加速
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2.3 税收优惠：降低行业运营成本，扩大小微租赁企业扶持范围
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2.4 城市更新：拓宽房源渠道，降低改造成本
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03市场分析
3.2 租金与出租率：坪效缓降，出租率年初探底后持续回升
出租表现研判：2026H1集中式公寓呈现"价缓降、率回升"背离走势，坪效从2025年12月的6.12元持续下探至6月的6.02元（同比-6.2%），而出租率从1月低点87.35%回升至6月89.28%（同比+0.17pct）。6月出租率跳升0.98pct，毕业季需求脉冲效应显著。整体反映运营商以价换量、出租率优先的策略取向。
出租表现研判：2026H1集中式公寓呈现"价缓降、率回升"背离走势，坪效从2025年12月的6.12元持续下探至6月的6.02元（同比-6.2%），而出租率从1月低点87.35%回升至6月89.28%（同比+0.17pct）。6月出租率跳升0.98pct，毕业季需求脉冲效应显著。整体反映运营商以价换量、出租率优先的策略取向。
3.3 区域分化：核心区坪效领跑，郊区出租率分化加剧
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3.4 产品线：蓝领逆势领跑，服务式韧性尚存，性价比/品质型承压
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3.5 企业格局：创业系持续收缩，国企/酒店系加速扩张
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3.6 私人房源：成交量温和回升，成交价同步下行
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04 新开项目盘点
4.1新开项目
新开业项目结构研判：2026H1北京新开业项目呈现四大特征：
①国企/大型运营商主导--华润有巢（1158间）、北京新航城（1000间）、北京保障房中心（982间）三大国企项目贡献超3100间，占H1新增总量约73%；
②TOD选址策略盛行--乐乎公寓连开4店均布局地铁沿线（稻香湖/上地/姚家园/西二旗），光合寓亦选址金台路地铁站；
③产品多元化--服务式公寓（佰舍Lite、瑞贝庭、方隅）与人才公寓（燕宸、GTlife、永丰）并行入市；
④区域向外扩散--怀柔科学城（2个人才公寓）、昌平高教园（方隅+新黄浦）成为新兴供应热点。
4.2 典型项目深度解析：
4.2.1 Base佰舍Lite奥体中心店：区域服务式公寓标杆
（......略......）
4.2.2 北京沙河方隅服务公寓：高教园区职住平衡的轻资产扩张样本
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05 未来供应预判与趋势研判
5.1 2026下半年预计开业项目
5.2 2027年预计开业项目
未来供应冲击研判：
2026下半年约1.3万间新增供应将集中入市，其中品牌公寓（自如里1404间、泊寓1489间）与集租房（朝阳黑庄户2323间、丰台东管头1118间）并行入市；2027年北京预计再增约2.2万间长租公寓，其中集租房占比67.5%，供应冲击将集中于朝阳（8,141间）、昌平（2,625间）、通州（2,520间）、海淀（2,713间）等区，以集体用地开发为主，定价受政策约束，将对周边市场化性价比公寓形成显著价格竞争压力，尤其是五环外中低价位产品。
5.3 半年度核心研判
1 · 坪效下行趋势未止
集中式坪效同比-6.2%，2027年集租房大量入市将加剧价格竞争，核心区坪效有望企稳，五环外承压加剧。
2 · 出租率高位分化
全市出租率6月回升至89.28%，但房山（72.6%）、丰台（84.6%）、西城（83.1%）等区分化明显，去化压力不均。
3 · 集租房冲击在即
2027年约2.2万间集租房/保租房集中入市，将重塑五环外市场格局，市场化运营商需提前布局差异化竞争策略。
4 · 企业格局持续重塑
创业系占比跌破50%，国企/酒店系持续扩张，"国资持有+品牌运营"分工模式深化，轻资产输出成主流。
5 · REITs退出路径打通
中航北京昌保租赁住房REIT上市，北京保租房REITs退出路径进一步明确，为资产方提供流动性出口。
6 · 蓝领/服务式抗跌
蓝领公寓供应价相较2024年上涨（+6.4%），服务式公寓出租率提升，两类产品在下行周期中展现较强抗跌性，值得重点配置。
06趋势研判与运营·资产配置建议
6.1 运营方策略建议
（......略......）
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附：2026上半年北京住房项目比邻冠军榜 
数据来源说明：本报告市场规模、企业格局、集中式公寓月度走势、分区域表现、细分产品线等量化指标，数据来源为CRIC长租数据系统；集中式公寓数据统计口径为已开业项目（已关闭和未开业项目不统计），数据来源为CRIC长租数据系统；政策和案例内容来源为CRIC长租数据系统、企业提供数据、项目公开信息。
新开业项目结构研判：2026H1北京新开业项目呈现四大特征：
①国企/大型运营商主导--华润有巢（1158间）、北京新航城（1000间）、北京保障房中心（982间）三大国企项目贡献超3100间，占H1新增总量约73%；
②TOD选址策略盛行--乐乎公寓连开4店均布局地铁沿线（稻香湖/上地/姚家园/西二旗），光合寓亦选址金台路地铁站；
③产品多元化--服务式公寓（佰舍Lite、瑞贝庭、方隅）与人才公寓（燕宸、GTlife、永丰）并行入市；
④区域向外扩散--怀柔科学城（2个人才公寓）、昌平高教园（方隅+新黄浦）成为新兴供应热点。
4.2 典型项目深度解析：
4.2.1 Base佰舍Lite奥体中心店：区域服务式公寓标杆
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4.2.2 北京沙河方隅服务公寓：高教园区职住平衡的轻资产扩张样本
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05 未来供应预判与趋势研判
5.1 2026下半年预计开业项目
5.2 2027年预计开业项目
未来供应冲击研判：
2026下半年约1.3万间新增供应将集中入市，其中品牌公寓（自如里1404间、泊寓1489间）与集租房（朝阳黑庄户2323间、丰台东管头1118间）并行入市；2027年北京预计再增约2.2万间长租公寓，其中集租房占比67.5%，供应冲击将集中于朝阳（8,141间）、昌平（2,625间）、通州（2,520间）、海淀（2,713间）等区，以集体用地开发为主，定价受政策约束，将对周边市场化性价比公寓形成显著价格竞争压力，尤其是五环外中低价位产品。
5.3 半年度核心研判
1 · 坪效下行趋势未止
集中式坪效同比-6.2%，2027年集租房大量入市将加剧价格竞争，核心区坪效有望企稳，五环外承压加剧。
2 · 出租率高位分化
全市出租率6月回升至89.28%，但房山（72.6%）、丰台（84.6%）、西城（83.1%）等区分化明显，去化压力不均。
3 · 集租房冲击在即
2027年约2.2万间集租房/保租房集中入市，将重塑五环外市场格局，市场化运营商需提前布局差异化竞争策略。
4 · 企业格局持续重塑
创业系占比跌破50%，国企/酒店系持续扩张，"国资持有+品牌运营"分工模式深化，轻资产输出成主流。
5 · REITs退出路径打通
中航北京昌保租赁住房REIT上市，北京保租房REITs退出路径进一步明确，为资产方提供流动性出口。
6 · 蓝领/服务式抗跌
蓝领公寓供应价相较2024年上涨（+6.4%），服务式公寓出租率提升，两类产品在下行周期中展现较强抗跌性，值得重点配置。
06趋势研判与运营·资产配置建议
06趋势研判与运营·资产配置建议
6.1 运营方策略建议
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附：2026上半年北京住房项目比邻冠军榜
数据来源说明：本报告市场规模、企业格局、集中式公寓月度走势、分区域表现、细分产品线等量化指标，数据来源为CRIC长租数据系统；集中式公寓数据统计口径为已开业项目（已关闭和未开业项目不统计），数据来源为CRIC长租数据系统；政策和案例内容来源为CRIC长租数据系统、企业提供数据、项目公开信息。
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附：2026上半年北京住房项目比邻冠军榜
数据来源说明：本报告市场规模、企业格局、集中式公寓月度走势、分区域表现、细分产品线等量化指标，数据来源为CRIC长租数据系统；集中式公寓数据统计口径为已开业项目（已关闭和未开业项目不统计），数据来源为CRIC长租数据系统；政策和案例内容来源为CRIC长租数据系统、企业提供数据、项目公开信息。
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数据来源说明：本报告市场规模、企业格局、集中式公寓月度走势、分区域表现、细分产品线等量化指标，数据来源为CRIC长租数据系统；集中式公寓数据统计口径为已开业项目（已关闭和未开业项目不统计），数据来源为CRIC长租数据系统；政策和案例内容来源为CRIC长租数据系统、企业提供数据、项目公开信息。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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