文/深圳进深 严明会
龙岗南湾，特发臻华府真的来了。
前两天，项目已经取证，首推3栋及1栋部分房源，共314套。
推售面积主要为87-88㎡、95-97㎡、114-115㎡、143-144㎡产品。
备案单价4.56-5.75万/㎡，均价5.03万/㎡。
在这基础上，开发商给出了97折开盘折扣。
折后单价区间4.42-5.58万/㎡，折后均价4.88万/㎡。
折后总价：
87㎡三房折后价388-417万/套；96㎡三房折后价427-470万/套；
114㎡四房折后价547-582万/套；143㎡五房折后价765-801万/套。
项目目前已正式认筹，预计将在6月21日正式开盘。
有一说一，这一套价格下来，特发臻华府入市是给出了诚意的。
项目所在的石芽岭片区，新房供应较少。
二手房包括鸿荣源尚峰、宇宏健康花园、来座山等。
贝壳数据显示，近半年，鸿荣源尚峰成交均价5.19万/㎡，最高成交价5.64万/㎡；
宇宏健康花园成交均价4.86万/㎡，最高5.2万/㎡；
来座山成交均价5.55万/㎡，最高5.79万/㎡。
这几个项目，最晚的楼龄也有十年了。
对比看，特发臻华府作为新盘，不到5万/㎡的均价，吸引力还是蛮大的。
当然，诚意之下，或也藏着开发商对市场和自身产品的考量。
臻华府地处龙岗区南湾街道盛宝路与宝西路交汇处。
位于地铁14号线石芽岭G出口，地铁上盖物业，邻近水官高速与丹平快速。
原为龙岗南湾中部片区土整项目，由特发集团打造。
项目主体为深圳市特发新邦置业发展有限公司。
该公司成立于2018-09-20，实缴资本31000万元，董事长、经理为卢悦云。
经营范围含投资兴办实业；物业管理；房地产开发经营等。
进一步穿透，特发新邦置业由深圳市特发地产有限公司、深圳市新邦实业有限公司分别持股51%、49%。
最终由深圳特发集团实际控制。
该土整项目共涵盖04-01-01、04-03、04-07共3个地块；
规划建设10栋住宅、2栋商办楼及1所幼儿园，总建筑面积约55万㎡。
是集住宅、商业、办公、酒店等多元业态于一体的综合体项目。
规划总户数2623户，其中商品房2250户（含部分回迁房），人才房373户，配套车位1919个。
其中，住宅又分为两个地块：
1）04-03地块，由6栋住宅、1栋公租房及1所幼儿园组成，共8栋楼，层高47层；
占地3.11万㎡，总建面27万㎡，计容建面22万㎡，容积率7.1，规划户数1917户（含公租房373户），设停车位1335个。
2）另外的04-07地块，由3栋住宅组成，层高46层；
占地1.17万㎡，总建面11.3万㎡，计容建面8.25万㎡，容积率7.0，规划户数706户，停车位584个。
从参数看，臻华府的不足，其实挺明显：
1）小区是超高层，容积率不低，且部分楼栋之间的楼间距最短的仅16-18米左右；
2）有保障性住房及公共租赁房，居住氛围没那么纯粹；
3）商品房一层六户的设计，相对眼下的新规盘而言，有点偏高；
4）另外，整个小区车位1919个，车位比1：0.73，配比显然也不是很足。
优势则是：
1）配套上地铁上盖，轨道交通便利，周边居住氛围较为浓厚，配套齐全；
2）项目是布吉石芽岭板块目前唯一待售的新楼盘，市场竞争压力相对较小；
3）新规户型，得房率不低，据称能到95-102%。
特发臻华府户型图，已经披露。
比较难得一点，像87㎡的这种刚需户型，做了南北通透。
87㎡户型三房两卫，有横厅和竖厅两种格局，横厅客厅有大面积凸窗。
两种格局主卧均有270°飘窗。
87㎡户型主要的不足是，阳台和两个次卧朝向是向北的，房间只有主卧朝南。
所以虽然南北通透，主卧还有270°飘窗，但牺牲了朝向。
而且该面积户型竖厅格局的餐厅，空间也偏小。
96㎡的三房，竖厅格局，三开间朝南，有客厅连接客房的大阳台。
114、143㎡的四房、五房户型，也均是竖厅格局，四开间朝南。
不过，96㎡、114㎡、143㎡刚改以上户型，主卧并没有270°飘窗。这点甚至不如87㎡的刚需产品。
无论是小户型还是大户型，没有做到“既有又有”，而是必须得做出取舍，要了这就没有那。
这方面，特发臻华府并没有做到足够好的兼顾和平衡。