从"高溢价"到"零溢价"：天津近五年土拍出让特点与趋势深度解析

量价齐跌后筑底：近五年土拍成交规模与价格走势

近五年天津土地市场的核心数据，清晰地呈现出"先抑—回暖—再调整—筑底回升"的波动轨迹。

从成交规模看，2022年天津土地市场遭遇深度调整，全年成交幅数仅207幅，同比下降27.37%；成交总价约386.36亿元（3863586万元），同比大跌65.64%；成交总建面积15910537㎡，同比下降48.51%；楼板价2357元/㎡，同比下降35.18%；平均溢价率仅为0.14%，同比大幅下滑97.67%，几乎处于"零溢价"状态。

2023年，在政策松绑的带动下，市场明显回暖。全年成交幅数升至265幅，同比增长28.02%；成交总价约636.53亿元（6365275.36万元），同比增长64.75%；成交总建面积22528319㎡，同比增长41.59%；楼板价回升至2822元/㎡，同比增长19.73%；平均溢价率回升至1.34%。

2024年市场再度调整，成交总价回落至约354.91亿元（3549073万元），同比下降44.24%；成交总建面积14996809㎡，同比下降33.43%；楼板价2364元/㎡，同比下降16.23%；溢价率为1.73%。

进入2025年，市场呈现"量升价稳"的筑底态势。成交总价回升至约418.38亿元（4183837万元），同比增长17.89%；成交总建面积16923037㎡，同比增长12.84%；楼板价2448元/㎡，同比微增3.55%；但平均溢价率回落至0.98%，同比下降43.35%，反映出"以量补价、底价成交"的市场格局。

2026年截至6月12日，已成交幅数65幅，成交总价约37.99亿元（379853.8万元），成交总建面积3676064㎡，楼板价1033元/㎡，溢价率1.81%。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

下图直观呈现2022—2025年天津土地市场成交总价、成交总建面积与溢价率、楼板价的走势变化。数据显示，成交规模在2023年达到阶段高点后于2024年回落，2025年重新回升；而溢价率始终在低位徘徊，"底价成交"特征贯穿全程（数据来源：天津年度土地数据）。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

区域分化加剧："市区化"集中与核心板块价值凸显

在总量调整的同时，天津涉宅用地的区域分化特征日益突出。基于2024年1月至2026年6月的区域土地数据，核心区与远郊地价呈现显著鸿沟。

从楼板价看，核心区地价坚挺：和平区楼板价高达43449元/㎡、每亩地价4924万元/亩、溢价率8.82%，居全市之首；河西区楼板价15802元/㎡、每亩地价2053万元/亩、溢价率5.85%；南开区楼板价13810元/㎡、每亩地价1914万元/亩、溢价率5.07%；河东区楼板价10669元/㎡、溢价率3.31%。而环城与远郊地价则明显偏低：北辰区5576元/㎡、津南区6040元/㎡、武清区6488元/㎡、塘沽区4234元/㎡、宝坻区3590元/㎡，蓟州区更低至1745元/㎡。

下图按楼板价高低排序，直观呈现代表性区域的地价梯度。可见从和平区的43449元/㎡到蓟州区的1745元/㎡，地价相差悬殊，核心区与远郊呈现近25倍的价差，区域分化态势一目了然（数据来源：天津区域土地数据）。

从重点高总价地块看，核心区与优质板块的价值凸显尤为明显。2024—2026年成交总价排名前列的地块中：

• 南开奥体（津南翠2024-41号）：成交价20.75亿元（207500万元），楼板价14996元/㎡，位居成交总价榜首；

• 南开学府（津南长2024-43号）：成交价20.4亿元（204000万元），楼板价24411元/㎡，溢价率10.27%，每亩地价高达3049万元/亩；

• 河西新梅江（津西解放2025-12号）：成交价17.55亿元（175500万元），楼板价18078元/㎡，每亩地价2404万元/亩；

• 河西陈塘庄板块多宗高溢价地块：津西春2025-08号成交价11亿元（110000万元）、楼板价20571元/㎡、溢价率17.02%；津西双2025-14号楼板价21002元/㎡、溢价率11.45%；津西郁2024-02号楼板价19680元/㎡、溢价率5.81%；

• 河东顺驰桥（津东成2024-34号）：成交价11.34亿元（113350万元），楼板价17997元/㎡，溢价率13.91%。

可以看出，全市为数不多的溢价地块，几乎全部集中在和平、南开、河西、河东等核心板块。这一"逢市区必热"的特征在2025年进一步演化为"市区化"加剧。据相关材料显示，2025年至5月23日，全市已成交的17宗宅地中，市内六区占了7宗，约占全市成交总宗数的41%；若加上待拍的河西热电厂地块和新梅江36号西地块，数量多达9宗，而2024年上半年市区仅成交3宗。供地资源加速向核心区集中，成为这一阶段最鲜明的区域特征。

政策驱动转型：从集中供地、取消地价上限到缩量提质

天津土拍市场的演变，深受供地政策与调控框架变化的驱动。

集中供地受挫与机制优化（2021—2022年）。2021年8月，自然资源部对集中供地城市提出"单宗地溢价率不得超过15%"等四点要求。然而在市场预期偏弱、房价呈下降迹象的背景下，企业拿地信心受到削弱，回笼资金成为主流选择，谨慎拿地成为最明显体现。天津2022年集中供地受挫，成交率不足四成。但第三、四批次出现回暖：第三轮通过"预申请"方式一定程度上避免了流拍、终止情况，17宗地块全部成功出让并产生溢价地块；第四批次成交量与金额明显提升，并出现2宗地块达到最高限价后触顶摇号。值得关注的是，第四批次共有12家民企出手拿地，民企积极参与释放出积极信号，这与土地出让方式的调整及开拍前的楼市新政密切相关。

取消地价上限、重回"价高者得"（2023年）。2023年9月底，市场消息称自然资源部已向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等，多个城市在新批次出让文件中删去地价上限。这意味着2021年集中供地"单宗地溢价率不得超过15%"的约束被打破，土地拍卖重回"价高者得"时代。从集中供地节奏看，政策由"集中发布出让公告、集中组织出让活动、全年不超过三次"优化为"提前3个月集中公示清单，但可以一次或多次发布出让公告"，使重点城市能更灵活安排出让节奏，避免时间撞车引起的流拍。

为加速土地出让，天津采取下调底价、增加优质地块供给、取消"地价限制"等措施。2023年12月18日，天津11宗地块集中摘牌，揽金超46亿元；进入12月以来，天津已竞拍25宗地块，累计成交超111亿元。不过房企竞拍积极性仍然不高——截至11月，天津成交土地面积215.46万平方米，仅占2023年普通商品住宅用地570万平方米计划的37.8%；成交的77宗宅地中，仅6宗溢价成交，超九成底价成交。

取消新房限价的传导（2024年）。2024年10月，天津取消住房限购限售等限制性措施，并明确"不再对新建商品住房销售价格上限实施指导"。在"商品住房+保障性住房"双轨制和"好房子"建设引领下，取消新房限价为更高品质、更高标准的住宅建设腾出空间，也意味着生产成本的提高，这一政策对土地市场的产品导向产生了重要传导。

"缩量提质"战略明确（2025年）。2025年3月31日发布的《天津市2025年度国有建设用地供应计划》明确，全年计划供应住宅用地仅330万平米，较2023年的580万平米减少约43%；其中普通商品住宅用地由2023年的570万平米降至300万平米，降幅约达47%，近乎"砍掉"一半。与此同时，保障性住房用地占比从2023年的不足2%提升至2025年的9%（保障性租赁住房用地供应30万平米），契合"改善市场化、刚需保障化"的住宅"双轨制"。该计划还明确提出"严控规模""以需定供"，并强调"职住平衡"与"宜居"两大供应导向，优先在轨道交通站点、公园等优质资源周边布局住宅用地。一言以蔽之，即"缩量提质"。

存量盘活的政策框架（2026年）。2026年初，自然资源部发布的38号文件明确提出"新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发"，标志着土地供应逻辑从增量扩张转向存量盘活，存量低效用地再开发成为主流路径。在地方层面，天津同步实施"限跌令"政策，规定新建商品房成交价格不得低于备案价的90%，遏制恶性降价行为、维护区域房价基本盘。当前政策环境以"控增量、盘存量、稳价格、促需求"为核心逻辑，既限制无序扩张，又为高质量发展创造条件。

产品迭代：低密化、改善化成为供地主流

随着取消新房限价与"缩量提质"战略落地，天津供地的产品属性发生了深刻迭代，低密化、改善化成为绝对主流。

容积率持续走低。2025年，市区出现了容积率1.2—1.3的地块，如格调尔雅，产品为叠拼和4—11层洋房；津南国展东地块容积率1.2；静海团泊东地块更是低至1.01，堪称近年来最低密。住宅用地的容积率"红线"通常为1.0，部分地块已接近触线。2025年12月成交的15宗地块，容积率均在1.3—2.2之间；2026年一季度成交的4宗地块容积率均≤2.0（生态城1.5、北辰2.0、西青1.6、宁河1.5），低密属性突出。

"降容""切地""解绑"等操作频现。以新梅江36号西地块为例，不仅降容（容积率从原来的2.5降至2.0），还进行"解绑""切地"——把原来20多万方的大地块切成东、西两个地块来卖。这类操作旨在提升产品品质、降低开发难度，匹配市场对低密产品的偏好。

低密产品与改善型需求主导。当前新房市场已从"有没有"转向"好不好"。2026年2月，100—130平方米三房产品成交面积占比近40%，四房产品供求比仅0.63，呈供不应求态势。在此背景下，叠拼、洋房、小高层成为供地产品主导方向。如山西建投凌庄子BC地块，B地块为12—18层小高层（89—120平米户型），C地块为5—10层全洋房（115—143平米）；保利陈塘W5地块12栋楼中含2栋小高+10栋洋房，户均面积124平米；金地安江里项目为洋房社区，容积率1.6，户均面积117平米。

地块附加条件增多，拿地门槛提高。2026年一季度最典型的案例是生态城临海新城地块，其商业部分被强制要求全部自持。这意味着开发商必须具备强大的自有资金实力和专业商业运营团队，土地市场竞争从单纯价格比拼转向企业综合实力较量。未来类似带有运营、产业导入等附加条件的地块可能越来越多，将加速行业优胜劣汰。

05

伴随市场转型，天津土拍的拿地主体格局也发生了深刻重塑，呈现"国资托底、民企观望"的鲜明特征。

民企退潮，国资成为主力。2025上半年"在津拿地10强"中，仅有山西鹏飞和天津津梁两家地方性民企上榜，大部分地方房企捂紧了"钱袋子"。像绿城这类全国性房企，年中也参与了陈塘等热门板块争夺，但最终"花落国字号"；地产民企十强在天津土拍市场更是"查无此人"。回看2025年，本地城投平台、城市更新公司成为毋庸置疑的拿地主力军——国资平台资金压力较小，拿地更多承担着稳定土地市场、推进城市更新的社会责任。这种格局直接导致土地市场缺乏竞价动力。

底价成交成为常态。2025年1—11月，天津已出让的五十余宗涉宅地块绝大多数以底价成交，溢价成交案例屈指可数，且多集中在上半年的热点板块。据《全国20城2025年前三季度涉宅土地出让数据对比》，天津涉宅土地出让平均溢价率为1.53%，在20城中排名第18位。年末土拍"狂潮"将"零溢价"推向极致：12月成交的15宗地块，无论市内六区的河东、河北，还是环城的东丽、西青、津南，均未出现竞价环节，直接由底价摘得。曾经"逢市区必溢价"的固有逻辑已被打破。

拿地逻辑转向"安全为上"。房企拿地逻辑"变天"，主要源于市场库存压力和去化焦虑两座"大山"。截至2025年第三季度结束，天津新房库存量为1156万平方米，平均去化周期18.7个月，远郊某些区域去化周期甚至长达27个月以上。在"高库存+低流速"环境下，"不拿错地"比"拿好地"更重要。房企拿地不再盲目追求规模扩张，而是更看重地块与自身产品体系的匹配度，整体逻辑从过去的"赌行情、拼速度"，转变为"控成本、保盈利、强适配"的理性思维。

"拿地+代建"组合模式兴起。部分地块竞得方拿下土地后，引入品牌房企参与代建和销售，既降低自身开发运营风险，又能借助品牌效应提升项目去化效率。绿城、金地、格调、龙湖等纷纷参与代建——如华北集团在南仓的地块分别找绿城和龙湖代建，北辰商业大学地块由格调地产代建，河东工大2号地、津南海柳59号地也将引入代建模式。代建市场的成熟，使得不擅长住宅开发的建筑工程、市政建设类企业，也能让手中的小地块产生大效益。

06

在38号文约束与"缩量提质"战略叠加下，天津供地结构正从"增量住宅供地为主"转向"存量低效用地盘活"，存量时代特征日益鲜明。

存量改造主导供地结构。天津房地产市场正逐步告别长期依赖土地出让和新建项目开发的"增量扩张"阶段，加速迈入以存量资源优化配置与综合价值提升为核心的"存量博弈"新周期。2025年天津城市更新实践充分验证了这一结构性转型：全市计划新开工8个更新项目，同步启动19个城中村、180个城镇老旧小区改造，其中存量改造项目占比达七成。

城市更新地块特征鲜明。城市更新模式主要是政府让利，大幅降低土地成本，同时捆绑配套建设，包括修路、代建公共服务设施、建学校、老旧小区改造、引产业商业、建市政公园等，提升界面、补充配套。城更地块涉及南开、河西、东丽、津南等行政区。2023年12月成交的多宗城市更新地块，如南开西营门、海河柳林（河西）、河东一机床厂，不含土地成本，折合楼面地价分别为3004元/㎡、4811元/㎡、5009元/㎡，楼面价显著低于普通商品住宅用地。

"插花盘"现象涌现。2025年，天津城市更新从整片开发转向"零敲碎打"，20万方以上能列入城更的大空地基本搞定后，剩下的小地块多以"微更新"形式打包入市，形成大量"插花盘"。如红桥耀华中学城市更新（观槿花园，仅124套）、河西红旗新里城市更新（格调系，仅56套）、体北先达地块（绿城代建，仅118套）、河北中山北路（轨交摘地、绿城代建，仅6栋楼）等。其背后既有城市更新进入"绣花时代"的逻辑，也有"以地化债"（如山东路地块、跃进南里地块等棚改地块）和"盘活存量"（天津自2023年起开展"三量计划"，2023年盘活闲置/低效土地/房产136万平米，2024年再完成150万平米）的多重动因。

专项债收储与三年滚动计划。2025年初，天津启动一波土地收储，首批共涉及12个区41宗地块、约75亿元专项债，回购价格基本在7—9折。回收后的土地有四种处置路径：给"地票"置换更优地块、住宅调整容积率与楼面价重新挂牌、商业用地调整为宅地、部分用地暂时搁置。天津《土地储备管理办法（征求意见稿）》已明确编制土地储备三年滚动计划，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地，与38号文增量与存量挂钩的机制相通。

进入2026年，在38号文刚性约束下，新增经营性建设用地供应将愈发稀缺，存量盘活已成为天津供地的主流路径，土地市场机会将更多蕴藏于城市更新、TOD和产城融合等复杂项目中。

07

综合近五年的数据演变与政策脉络，天津土拍市场未来将呈现三大核心趋势。

第一，存量土地盘活与城市更新将成为供地主旋律。在自然资源部38号文件刚性约束下，新增经营性建设用地供应愈发稀缺，天津政府工作重心将转向存量闲置土地、老旧工业厂房、城中村等低效用地的盘活与再开发。结合2025年存量改造项目占比已达七成、专项债收储与三年滚动计划落地的现实，城市更新、TOD和产城融合等复杂项目将成为土地市场的主要机会来源。这类项目前期投入大、周期长、协调难度高，但一旦成功，能实现经济回报与社会效益、企业品牌的多赢。

第二，低密度、高品质的改善型住宅用地将持续受到市场追捧。"房住不炒"主基调下，市场已从普涨时代进入分化时代，购房者需求从"有没有"转向"好不好"。2026年一季度成交地块清一色低容积率，正是这一趋势在土地端的直接体现。未来，无论环城还是远郊，凡能提供低密、舒适、有特色、有配套的改善型产品，都将获得市场青睐。开发商需将产品力作为核心竞争力，在规划设计、建材选用、园林营造、物业服务等全链条上精益求精。

第三，区域分化将进一步加剧，投资逻辑趋向精细化。楼市"向心性"格局短期内不会改变，反而会随市场调整深入而愈发固化。核心城区稀缺地块仍是兵家必争之地但机会寥寥；环城四区中发展成熟、配套完善的板块仍是主流房企布局重点；远郊区域则将彻底告别"一刀切"，只有具备独特产业、生态或政策优势的区域，才能吸引有实力开发商和真实购买力。开发商必须摒弃粗放式区域布局，转而采用"一城一策"甚至"一区一策"的精细化投资模型。

此外，现房销售政策预期对未来房企拿地策略的影响值得关注。当前天津期房预售制已近乎变相"被取消"，在售新房中现房已占到60%左右。一旦现房销售政策进一步落地，将对开发商的资金周转、开发节奏与拿地策略产生深远影响——这也将进一步强化"安全为上、控成本、保盈利、强适配"的理性拿地逻辑，推动土地市场向高质量、精细化方向持续演进。

总体而言，天津土拍市场从"高溢价"到"零溢价"、从"增量扩张"到"存量博弈"、从"规模导向"到"缩量提质"的系统性转型已基本成型。底价成交并非价值缩水，而是市场回归理性、土地价格与真实需求重新匹配的体现。在这条转型赛道上，唯有精准把握政策、适配改善需求、控制开发成本的房企，方能行稳致远。