近日，天津市规划和自然资源局公示了柳林城市更新二期项目B地块（住宅）建设工程设计方案总平面图。
这也是海河柳林-河西片区的第四个住宅项目，相较前作，容积率显著下降，规划为洋房社区。
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公示规划信息
该地块即去年12月29日由天津柳林街区城市更新产业运营有限公司摘得的津西文（挂）2025-42号地，成交总价0.67亿元，折合楼面价约4869元/㎡（不含城市更新成本）。
地块位置示意图
规划显示，项目共4栋住宅，7-8F到顶的洋房，全架空设计，顶层带阁楼，部分楼栋一层带小院。
图源规资局官网：地块规划图
项目容积率仅1.49，住宅建筑面积13644㎡，规划总户数127套，户均面积约107㎡。
图源规资局官网：地块指标
此外，共有机动车停车位167个，其中架空层停车位158个，车位比1:1.3。
02
海河柳林的城市更新兑现之路
海河柳林板块的崛起，并非一日之功。
这片总面积约14.5平方公里的土地，横跨东丽、河东、河西、津南四区，是天津“设计之都”核心区，也是“十四五”重点打造的城市更新样板。
图源网络：海河柳林整体规划
它的定位经历了多次升级：从2014年的“天钢柳林城市副中心”，到2019年正式更名为“海河柳林地区”，再到如今承担国家级“数字设计产业新基地”和“城市持续发展新标杆”的双重使命。
在空间结构上，板块以“一河两岸、一路两心”为骨架——海河穿流而过，龙宇路串联设计产业资源，国际设计中心和柳林生态中心构成两大核心节点。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
更为重要的是，海河柳林是天津首个市本级综合开发类PPP项目，由天津城投集团主导推进的柳林街区城市更新项目，总占地519万平方米，规划建筑面积274万平方米，总投资达182亿元。
值得一提的是，柳林城更示范区荣获国家绿色生态城区规划设计二星级标识认证，成为全国首个获此荣誉的城市更新项目。
从2022年步入实施阶段至今，板块兑现速度肉眼可见：创意之城“三创”基地已开放运营，多宗宅地及教育用地完成出让，柳悦桥25年底通车，各项基础设施加速推进。
图源网络：柳悦桥实拍
在2026年政府工作报告中，海河柳林与华苑-南站、新梅江、水西、西站并列，成为重点打造的五大特色宜居片区之一。政策加持之下，产业、教育、交通、公园等配套的落地节奏还将进一步加快。
03
从顶层规划到市场表现
近两年，河西区商品住宅市场在整体市场调整期中，呈现出“价格高地稳固、成交结构分化、优质项目引领”的典型特征，其表现稳健的核心原因在于“品牌+教育”护城河效应、持续的高质量土地供应以及对改善需求的精准承接。
虽面临全市规模调整的压力，但河西区作为天津核心城区的价值底座依然牢固。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
2024年创意之城入市，海河柳林-河西的新房市场容量，以接近2倍的同比增速，强势登顶河西各大板块涨幅TOP1。在一众增速放缓的板块中，海河柳林-河西的表现非常抢眼。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
板块内主销项目创意之城，目前已有蘭园、锦园、璞园三盘入市。
其中蘭园已是现房，尾盘即将售罄，锦园89-143㎡在售，年底交房；璞园主打海派风、最大168㎡，定位改善。
值得一提的是，海河柳林的崛起并非河西一区的“独角戏”。海河北岸的中交海河玺同样表现抢眼，24年7月入市即热销并持续领跑，目前二期已开放样板间，户型130-217㎡；同片区的金地海河玖里95-132㎡低密纯洋房也即将入市。
此外，板块南端的津南侧也已启动——海河柳林60号地规划调整，由绿城代建。
图源规资局官网：地块规划图
调规后地块规划24栋楼，5-18F洋房/小高层，户均面积约108㎡，相较初版规划，调规后楼栋增加、户型面积减小，更符合主流需求。
结语
综上，海河柳林板块在规划落地、市场表现和跨区协同方面都展现出较强的成长性，其后续发展值得持续关注。
THE END
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1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作综合使用问数、问知及skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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