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以下为正文：
2026年的保利北京，正在经历一场难言之痛。
一边是155轮激情竞价，以41.5亿元、楼面价5.7万/㎡拿下的丰台太平桥地块——在过去3年的丰台供地中，这宗地溢价率也居高位；
另一边是海淀田村，豪掷45.45亿的地价上盖着12万+/㎡的"国宾豪宅"，却被老破小、铁路、机场航线三面环伺。
再向北，在海淀的另一个边缘地带，开盘1年半网签率堪堪刚过30%的嘉华天珺销售缓慢，均价已从8.6万下调至7.5万，全盘收回金额28.45亿，占该宗地价33%。
数据显示，2026年一季度，保利归母净利润9.16亿元，同比下滑57.06%，已经是连续五年利润下滑后再次腰斩。高盛更是直接预测，保利2026到2028年将分别亏损8亿元、10亿元、12亿元。
一个核心命题摆在面前：当一家央企"一哥"在首都市场频频遇阻，背后是市场问题，还是战略误判？
丰台，一片"看似机会遍地，实则步步惊心"的红海
丰台从来不是"豪宅福地"，而是改善客群与刚需客群混杂的"夹心层"市场。
先看价格。根据克而瑞数据（北京丰台区新房月度供求数据，统计范围为商品住宅），丰台区新房成交均价从2025年1月的76761元/㎡，一路走到2026年4月的60690元/㎡，2026年4月同比下滑17.77%。套均价更夸张，从2026年1月的1115万元，跌至2026年4月的677万元，同比暴跌28.37%。
图注：16个月时间，丰台新房成交均价从7.6万元/㎡一路下行至6.07万元/㎡，价格中枢明显下移。这不是短期波动，而是趋势性下行（数据来源：克而瑞）
而库存上，2025年5月一度冲到11887套的高点，即便到2026年4月有所回落，仍在万套上下，高居北京各区之首，按近3个月成交节奏测算去化周期已超24个月——这远远超过了健康水平。
何至于此？答案藏在丰台的客群结构里：被海淀、朝阳分流走了高净值客群，被丽泽产业新城吸走了部分改善需求。
而本区的优质供应却在源源不断的涌入：华润万泉寺已宣告引入万象城落地，将做"全北京首个全抬板五代住宅"；即将出让的泥洼地块容积率低至1.1，是稀缺的三环类别墅地块。因此，保利在丰台的处境，可以用四个字形容：腹背受敌。
海淀，"贫民窟"里的豪宅
区位短板：飞机、铁路、老旧小三重夹击
如果只看行政区划，保利熙瑞站在北京房地产最具价值的版图——海淀，但如果真的走进半壁店，第一感觉就是两个字：割裂。
六七十年代的老旧小、窄到会车都得靠技术的窄路、比行道树还密的电线杆子，加上头顶时不时低空掠过的西郊机场航班——这就是"国宾豪宅区"的真实底色。
抛开这个被创造出来的名词，实际上该地块位于北京置业者都很熟悉的一个板块：海淀田村，它曾拥有体量庞大的城中村，北侧的京门铁路，虽然一个月只跑一两次航油列车，但如同一道物理疤痕，把板块钉在了"资源畅达度弱"的十字架上。
机场带来的保密、控高、限建三道紧箍咒，让这片区域永远别指望出现什么大型商业综合体或高端城市界面。而如果用导航的三维地图去看机场的形状，以及其与保利熙瑞的相对位置关系，则又多了一份特殊的心理压力。
周边二手房其实并不具参考价值，因为根据克而瑞数据，项目3公里范围内二手房备案成交均价大多在3.9万-4.7万元/㎡，个别小区约5.6万元/㎡。而保利熙瑞的备案均价高达12万+/㎡——这是一道接近3倍的剪刀差。
另一件事也颇耐人寻味，2025年5月20日，当保利+建工以45.45亿元拿下这块地，楼面价高达7.84万元/㎡时，业内一度颇为震惊，因为这一价格甚至超过了部分海淀传统热门板块的土地成本。
而在项目开发推进过程中，最初参与拿地的建工逐渐淡出，只剩保利主导项目推进，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司也由保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。
既然外部环境改不了，那就把围墙里的世界做到极致。
由于临近机场，这的确是宗相当低密的宅地：容积率1.0-1.43，控高18米，保利匹配了14栋3-5层的纯洋房，总共323户。
户型面积与设计的确出彩：165-275㎡，全四居起步。其中165㎡的四叶草户型四角布局互不打扰；240㎡的楼王户型南向面宽拉到16.5米，三套房设计还配了独立保姆间。整体得房率据称做到85%以上，目前市场消息，装修标准4000-4500元/㎡。
（以下图来自保利熙瑞小红书账号）
而为了匹配10万+水平，保利在此配置了46000㎡的会所，从目前公开资料看，极尽奢华——审美因人而异，但一个共性的问题是其日常运营是否能被仅有300余户的社区支撑，亦或将成为保利需要持续输血的自持资产。
拿地8个月才推预售证，在北京"三个月出规划"的平均速度中可谓绣花功夫，而取证后，售楼处开放、开盘等节点又因实景示范区的打造而一再推迟。保利赌的是：实景示范区开放后，用围墙里的"世外桃源"，对冲围墙外的"城中村"。
至于定价，如下图，8栋楼备案价集中在11.5万-13.4万元/㎡区间，1-4#最高达134172元/㎡，2-6#最低也有115388元/㎡。顶层复式可到14.76万元/㎡，总价4087万元，整体总价段卡在2000万-4000万之间。
而这个向全北京豪宅宣战的价格，仅海淀范围内就要直面：中海安澜北京、建发海晏、华润臻澐、香山樾、印香山，以及即将入市的西冉地块，以及教育属性拉满的海开上地0702。
对比这些自带豪宅骨相的土地，当一个项目需要用围墙把自己和外部世界隔离开来才能成立，这种"豪宅"的成立逻辑本身，就足够脆弱。
从目前看，2026年的保利北京，同时背着两副重担——丰台的红海+海淀的高价试错，它需要的不仅是产品上的死磕，更是战略层面的清醒。
压力之下，能否破局？
答案或许已不在保利手里。
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