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以下为正文：
这一期咱们接着盘点7月之前北京还要落锤的四块住宅用地，看看有没有您家旁边儿，同时也测评下土地周边的新盘。
1宗三环内、容积率只有1.1的大改善，
3宗适配大兴、昌平、通州的通勤刚需小家庭。
如果您今年有买房计划，这期视频建议先收藏。因为很多时候，买房不是从售楼处开放才开始的。
按时间顺序先看第一块，大兴三合庄，就在这张图的红框里，将在6月2号被绿城拿下，这也是500多天后，绿城在北京再次成功拿地，这期间它也曾出现在海淀、丰台等土地的竞拍现场，足见在北京拿到一块合心意的土地也实属不易。
来看图，1300米的地铁站距离确实不近，但主要是作为成熟住区，地铁一路走来已经全是小区了，北边的大兴星光城已经卖完，南边是快清盘的另一个绿城新盘晓月和风，这下售楼处可以继续用了，团队也是原班人马。最近3个月晓月和风的网签均价保持在4.6-4.7万，这个成绩其实好于同期的不少新盘。
那从晓月剩下的房子咱们也能推算新地块要出什么产品，来看数据：
晓月目前仅剩的几十套房源集中在120-145的四居，一方面是本来供应量也大，另一方面这确实也是大兴乃至五环外各区的产能过剩区，所以绿城新地块大概率会利用好房子赠送面积的优势，去做总价更低的精致功能产品，70-120的三四居有很大概率。那前不久中建智地亦庄的新地块爆出了78平三居的过程稿，看看这次绿城会不会更卷一些。
这块地形状相对方正，东西宽度足够，给户型面宽留够空间。土地面积约2.14万㎡，住宅建面3.85万㎡，体量不到晓月和风的一半儿，限高36米，容积率1.8，比晓月更低，但实际建筑密度更晓月相差不大，少的这0.2更多是为了四代宅的空间延展。
楼面价2.3万/㎡，比周边几个新盘都还要便宜几千块，这些钱很有可能加量不加价的变成新小区恢弘的大门、好看的园林以及质感的内装，打造小而美的精品盘。
还有两个点也可以格外关注，首先这块地原本招商也看中，但最终和平退出，足见绿城对这块地的坚定选择，其次这是板块内第一个好房子政策后的项目，同时也是绿城在北京的第一个四代宅，所以咱们对产品还是可以充分期待下的，均价估计依然会在4.7-5.2之间。
第二块地是将在6月11日成交的朱辛庄0055/57地块，8号线与昌平线双轨交汇，与西二旗是20分钟小电驴的距离，这让朱辛庄一直是区别于昌平其他板块的置业首选区。其实相当长一段时间，这里已经不再有住宅供应，最后一块住宅用地被中海拿下，也就是现在还在卖得中海未来之境，为了扛住板块5.8万的均价，它牺牲了销售速度，最近每个月都是个位数的成交。
但是去年8月，在巨大争议下，原本是工业研发用地的0055被调整成了住宅用地，并在今年捆绑着它旁边的0057多功能用地一起打包挂牌，一举成为了板块内距离地铁站最近的好房子地块。这两块地的地上建筑规模总计5.33万方，住宅部分3.18万㎡、容积率2.5，限高80米，另有2.15万㎡的多功能用地，容积率2.0，限高同为80米。
让中海郁闷的也不止是新地块更好的位置，即使算上配建成本，这块地的起拍楼面价也只有不到3万/㎡，比中海当初拿地还是少了3000多一平。这块地有一定概率被昌平地主未来城置业拿下，那随着这宗地的成交，昌平买房人的流量会再次回归朱辛庄，而中海未来之境应该大概率会价格往下调一调，落袋为安，但不会是跳水的幅度，毕竟这个项目也有未来城参股。
第三块地那就是真稀缺了，西三环边、地铁10号线泥洼站旁400米的丰台桥南9001地块。容积率只有1.1，限高45米，地上建面2.1万方，不过我们看这张图，供地文件要求地块西、南、东三侧都要增设街坊路，对社会开放，所以这会拉高这块地实际的容积率，那么大概率它不会有叠墅产品。按照主流150㎡左右的低密洋房来推算这块地只有100多套的供应量。
这块环线优渥的宅地周边并没太多在售新盘，唯一可勉强对照的，是容积率2.8的城市豪宅-懋源煜泽台：
如果您要去看这块地，可以直接导航一个很好吃的火锅：老门框爆肚丰管路店，正对面就是这宗地，也足见它周边的烟火气，视频里能看到它南边中铁建6层的老小区并不会形成视线遮挡，不足之处倒是东西两侧19层的塔楼可能一定程度上带来的隐私困扰。
不过这块地挂牌价10.33亿，不到5万的楼面价相信还是会吸引不少企业关注的，它将于6月18日拍卖，不知道会不会迎来一场北京土拍的6.18.
最后一块，通州九棵树。其实最近通州刚需刚改的朋友会发现新房无房可买，运河玖院没房而且有些超预算，宋庄在配套上还不完善，金隅土桥的花溪云锦成为几乎唯一的选项，这也让它在过去2个月销量明显上升。
那这块6月23日将要成交的、地铁1号线九棵树站南不到500米的宅地，也为这些买房人提供了新选择。这块地住宅建面3.38万㎡，起始价8.447亿，楼面价约2.34万/㎡，比它南边一街之隔的中海玖樹满和略高，容积率1.6，限高45米，又要比中海更舒朗些，如果继续由中海拿下，可以承接玖树满和的热销，继续供应三四居为主的刚改产品，去匹配老旧小业主的换仓需求。不过还有个前提就是需要与另一家志在必得的房企-招商进行正面PK，所以23号围绕这块通州福地应该会有一场线下竞价，关注我们，到时会为您现场直播。
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