2025年12月31日，中国证监会正式落地商业不动产公募REITs试点。相关统计数据显示，截至2026年3月20日，试点开闸仅80天，沪深交易所已累计收到15单申报项目，计划募资总额达460.66亿元。此类数据和动态受到了行业的关注。
商业不动产REITs试点的快速扩容，是中国房地产市场从“增量开发”迈向“存量运营”时代的重要体现，也是金融支持实体经济发展的有力印证。结合今年各地出台的“商业用房贷款首付比例下调”政策来看，当前从商业地产领域观察，金融支持实体的路径正愈发清晰：一方面通过降低首付比例激活市场交易端的流动性，另一方面借助REITs工具盘活企业端的存量资产。两者形成政策闭环，共同推动商办市场流动性的提升和整体活力的恢复。近期交易所在项目审核中密集开展的反馈问询，也充分体现出监管层“开正门、堵偏门”的导向，坚持以高标准筛选资产，引导市场长期规范健康发展。一
试点开闸仅80天，便有15单项目获得受理，拟募资总额达460.66亿元。这一数据直观地反映出市场对商业不动产REITs的迫切需求。根据公开信息，当前排队项目已覆盖商业综合体、零售商业、办公楼、酒店四大业态，底层资产也从核心城市的核心物业，逐步向“资产下沉、业态细分”的多元化方向延伸。
值得注意的是，2月以来新申报项目的单只募资规模有所回落，普遍集中在10亿至20亿元区间。这一变化表明，REITs市场正从初期的“头部标杆试点”阶段，迈向常态化的“普惠资产证券化”进程。越来越多拥有稳定现金流、但体量适中的社区商业、特色商街等资产，开始涌入资本市场通道。
二
在此次申报的15单项目中，由房企作为原始权益人的项目占据7席，接近半数，参与者包括保利发展、新城发展、首开股份等头部及区域龙头。这一结构性变化释放了极强的信号：商业REITs开闸让房企真正找到了存量资产与资本市场对接的接口。
三
商业不动产REITs的推出，正在深刻重构商业地产的估值逻辑。传统的估值模型极度依赖“土地位置”即地段带来的资产重估增值预期，而REITs估值核心是“运营现金流”和“分派率”。这意味着，即便位于非核心地段，只要项目具备优秀的运营能力、稳定的租金增长和健康的租户结构，依然能够在资本市场上获得合理定价。
展望未来，商业REITs的主流资产将呈现分化与聚焦并存的特征：1）核心型资产：一线城市及强二线城市核心地段的甲级写字楼、高端购物中心，因其区位不可复制性和租户质量，仍将是市场的压舱石。2）机遇型资产：产业基础雄厚、消费潜力大的三四线城市优质购物中心，以及具备改造提升空间的社区商业，凭借较高的分派率吸引特定风险偏好的资金。3）特色业态资产：如酒店、养老地产、特色商业街区、农贸市场等，对运营能力要求极高，但若具备独特的品牌优势和稳定的客流，有望成为细分领域的黑马。
四
值得关注的是，就在REITs申报如火如荼之际，上海于3月16日将商业用房购房贷款最低首付款比例调整至不低于30%。这是对今年1月央行、金融监管总局关于“因城施策”调整商业用房首付比例政策的落地执行。
将这两件事放在一起看，政策意图非常清晰：一手抓需求端，降低商业地产购置门槛，激活市场交易，去化存量；一手抓供给端，打通REITs通道，让优质商业资产能够通过资本市场实现价值发现和流动性释放。这种“双轮驱动”构成了对商业地产的完整金融支持闭环。一方面，降首付有助于稳定商业地产价格预期，防范资产价格大幅波动风险；另一方面，REITs为银行信贷提供了优质的退出渠道，降低了金融系统的期限错配风险，增强了金融机构继续支持实体经济的底气。
总结来看，商业不动产REITs试点开闸80天的“开门红”，是市场对政策红利的积极响应，更是房地产发展模式转型的必然结果。随着交易所审核反馈机制的常态化，短期内申报节奏或将保持高位，但分化亦将加剧——运营稳健、合规性强的项目将率先登陆，而质地一般的项目可能面临问询甚至撤回。
