近日，深圳市住房和建设局与深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号），该通知自2026年3月16日起正式实施。
此次新政的发布，标志着深圳城市更新不再仅依赖单一的政府主导模式，而是转向“市场化激活”与“法治化约束”并重的新阶段。其核心是通过降低土地移交率、取消保障房配建、推进“清调供”以盘活存量等三大举措，有效回应近年来城市更新项目中普遍存在的算账难、推进慢等痛点。这一系列调整旨在通过综合平衡项目收益，充分体现“降成本、调预期、优供应”的政策导向，推动城市更新向更高效率方向发展。一
1.土地移交率：“一降一简”释放可开发用地
在土地移交率方面，新政实行“一降一简”以释放可开发用地。明确在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，可结合实际对计划和法定图则要求进行调整，合理核定土地移交率，且无需再履行计划调整程序。这一调整旨在降低开发商需无偿移交的“贡献率”——即当开发商取得开发用地时，不再被要求将过高比例的土地用于建设道路、学校、公园等公共设施，从而有效控制隐性用地成本。
举例而言，若土地移交率从30%降至20%，开发商可多出10%的土地用于商品房开发，按数十亿元的地块总价计算，这一调整相当于增加数亿元的纯利润空间。同时，由于相关审批程序得以简化，项目资金回笼周期也将相应加快。
2.保障房配建：从“捆绑”到“分离”
这是本次新政中市场反应最为强烈的条款。值得留意的是，今年各地保障房工作思路正发生重要转变——其核心在于将保障房建设与去库存、存量盘活相结合，政策空间因此明显放宽。深圳此次调整正是这一趋势的具体体现。
对开发商而言，在未审批项目中取消保障房配建，意味着净利润率有望提升2-3个百分点（根据过往项目保障房建安成本及土地机会成本测算）。尤其是对于陷入困境、适用“清调供”机制的项目，这一调整可能直接令项目“由负转正”，从算不过账转变为具备经济可行性。
3.“清调供”项目盘活：给予存量纾困的“政策工具箱”
此次政策明确，允许通过“清调供”方式处置的存量纾困项目进行规划局部调整。这类运用“清调供”手段盘活的城市更新项目，其涉及规划调整的部分按本通知执行，并应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）的相关要求；其中土地移交率按城市更新单元整体核算。未作调整的部分，仍按已批城市更新单元规划执行。
1）关于规划调整的弹性机制。此次政策明确，允许“清调供”项目在不突破原已批规划整体框架的前提下，进行有限度的局部优化。针对因市场供需变化导致原规划功能难以落地（如商业比例过高、户型配比失衡等）的情形，市场实施主体可在不改变整体城市设计结构的基础上，对具体地块的用地性质、建筑规模或户型结构作出适应性调整，以提升项目的市场适配性与经济可行性。
2）关于技术标准的新旧衔接。规划调整部分必须严格执行《住宅项目规范》（GB55038-2025）这一强制性工程建设规范的最新要求，确保新建或改建部分的建筑品质与居住舒适度达到现行国家标准；而未调整部分，则继续沿用原已批复规划的技术参数。这一做法既守住了品质底线，也避免了因局部调整而触发全盘重新审批的高成本，体现了“尊重历史、衔接未来”的治理思路。
3）关于土地移交率的统筹核算。为确保公共利益不缩水，政策明确土地移交责任按整体原则核算。尽管项目局部规划有所变动，但土地移交率不再按单个调整地块逐项测算，而是以整个城市更新单元为口径进行综合平衡。也就是说，只要整个单元最终移交的用地面积达到原定比例要求，即视为履行了公共配套责任。这为开发商通过规划优化平衡经济账留出了空间。
二
此次深圳出台的政策，本质上是一种减负。许多因公共配套负担过重、拆迁补偿谈不拢而长期停滞的旧改项目，在新政框架下具备了重新测算经济账的空间。预计2026年深圳将迎来一波旧改项目重启的小高峰。对市场主体而言，政策明确了未来旧改项目在具体项目层面不再强制执行保障房配建，降低了制度性交易成本与政策不确定性，有助于提升市场主体参与城市更新的积极性。当然，也需警惕政策红利被拆迁补偿预期过快吸收的风险。
