近期，网传天津住建部门发布网签价格管控政策，明确自2026年1月1日起，新房网签价格上下浮动不得超过备案价的10%。外界对此出现了一些过度解读，甚至将其与“房价下跌”“市场遇冷”等负面标签绑定。
但如果我们结合当前天津楼市的真实数据和市场逻辑，就会发现这一政策并非“过度管控”，而是一次基于现实的理性纠偏，目的是稳定预期、保护购房者权益，让市场回归健康的发展轨道。
一、政策出台的现实背景：库存结构失衡下的价格乱象
要理解这次政策，首先要认清当前天津楼市的库存现状。从近五年数据来看，天津商品住房取证库存总量虽然从2021年的 1429.5万㎡下降到2025年的1145.2万㎡，但去化周期却从约15个月大幅拉长至20个月。
更关键的是，库存结构严重分化：超36个月的惰性库存占比接近50%，面积达564万㎡，对应153个项目。这些项目多位于配套不成熟、板块价值支撑弱的区域，为了快速去化，往往会选择大幅降价。这种“以价换量”的行为，不仅打乱了板块的正常价格体系，也让购房者陷入“越降越不敢买”的观望循环。
与此同时，一些核心板块的优质项目也被这种非理性降价潮所裹挟，面临“不降价就卖不动，降价又引发信任危机”的两难。因此，政策出台的初衷，正是为了打破这种恶性循环，让市场价格回归到与真实价值相匹配的轨道上。
二、政策的直接动因：某板块“以价换量”引发的市场失灵
天津这次政策的出台，与此前市内某板块突发的集体降价事件直接相关。2025年10月前后，该板块多个项目集中降价，试图通过“以价换量”快速去化。从短期数据看，这确实带来了成交量的脉冲式上升，但很快就陷入了更深的困境。
从该板块
过度降价击穿了盈亏线：部分项目的成交均价已经低于按楼板价反推的盈亏线，这种“赔本赚吆喝”的模式注定不可持续。
短期脉冲后是长期低迷：降价仅9月、10月引起了明显的脉冲，但是11月后降价再起时，市场反应已经明显疲弱，说明单纯的价格刺激已经失效。
引发连锁信任危机：大幅降价不仅让新购房者陷入观望，等待更低价格，也导致已购房业主的维权事件频发，严重损害了项目和品牌的口碑。
这种“以价换量”的失效，恰恰印证了“预期价格理论”的警示：短期降价或许能刺激销量，但一旦过度，就会引发市场预期的逆转，最终导致长期需求崩塌。
三、政策的底层逻辑：用预期管理守护市场信心
为什么要对网签价格进行限制？我们可以用“预期价格理论”来拆解其中的深层逻辑：
短期与长期的悖论
短期来看：降价确实能释放一部分即时需求，刺激刚需、改善和投资客入场，带来成交量的冲高和去化率的提升。
长期来看：持续降价会让购房者形成“房价还会跌”的预期，观望情绪蔓延，持币待购成为主流。同时，已购房业主的维权行为会严重打击市场信心，让整个行业陷入“降价→观望→再降价”的恶性循环。
关键转折点政策的核心在于把握“降价幅度与市场预期的平衡”。适度降价可以帮助去库存，但一旦过度降价击穿市场底价，就会引发短期销量脉冲式增长后的长期需求崩塌。此次天津的网签价格管控，正是为了守住这个“关键转折点”，避免市场陷入不可逆的信心危机。
四、市场的客观事实：天津房价已进入底部区间
很多人担心价格管控会“限制房价下跌”，但数据显示，天津房价已经进入了底部空间，进一步大幅下跌的基础已经不存在。
从租金回报率这一核心指标来看：
全国水平：30城的租金回报率中位数为2.06%，而天津多个区域的租金回报率已经超过了这一水平。
天津本地：市内六区及环城四区的租金回报率均值普遍超过2%，其中河北区达到2.74%，红桥区2.64%，河东区2.57%。即使是房价较高的河西区，租金回报率也达到了1.87%，接近全国平均水平。
租金回报率是衡量房产真实价值的“锚”，当租金回报率稳定在2%以上时，说明房价已经与居住需求紧密挂钩，具备了坚实的底部支撑。在这种情况下，过度降价不仅没有必要，反而会扭曲市场的真实价值。
总体来看，本次出台的网签价格管控政策绝非外接解读的过渡干预，而是一次基于现实的理性纠偏。在房价已经进入底部区间的当下，我们更需要的是信心和耐心，而非恐慌和盲从。