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【企业格局】企业规模稳定高增速，国企增量提速，市占超2成；头部运营商表现聚焦轻资产运营模式，利用管理模式输出获取稳定增量【产品迭代】开间仍处主导低位，家庭型需求和改善型需求释放，多房产品占比提升约5个百分点；着力于户型模块优化和室内软装配置，强化居住体验，有效提升入住率和溢价能力；运营升级聚焦新媒体获客降本、灵活长短租结合提效、体系化智能升级优化体验点击阅读→《2025年中国住房租赁行业监测报告》上篇
TOP30企业年末累计管理规模198万间，同比上涨13%，泊寓管理规模近27万间高位领跑，TOP30上榜门槛2万间；TOP30企业年末累计开业规模137.8万间，同比上涨10%，涨幅缩小，泊寓开业规模超20万间领先市场，冠寓规模扩张放缓；各梯度增形成均衡的竞争格局，集中度变化趋稳，国企系增量提速，市占首次超2成，房企系万科、华润、保利等稳定增量，主导市场，资管系市占缩减。8家行业标杆企业在核心八城典型新开项目35个，合计房源数超1.8万间，其中万科泊寓、华润有巢新开项目均在10个以上；2025年，万科、华润、瓴寓加速轻资产运营模式，主要拓展与地方国企或跨行业大厂合作，保持稳定增量。TOP30企业年末累计管理规模198万间，同比上涨13%，泊寓管理规模近27万间高位领跑，TOP30上榜门槛2万间管理规模表现：截止2025年末，TOP30企业管理规模近200万间，同比增长13.19%；从年度新拓规模来看，近一年TOP30企业累计拓店超10.2万间，在政策积极推动下，租赁企业规模仍保持稳健步伐；
管理规模榜：泊寓管理规模超近27万间，较第二名冠寓多超10万间，企业凭借前期成熟运营经验和品牌优势，获得了更多拓展机会，呈现出稳健的增长势能和绝对的领先优势；TOP30头尾企业的管理规模相差约24.9万间，差距持续拉大，头部企业优势明显。
TOP30企业年末累计开业规模137.8万间，同比上涨10%，涨幅缩小，泊寓开业规模超20万间领先市场，冠寓规模扩张放缓开业规模表现：截止2025年末，TOP30企业开业规模约137.8万间，相较三季度134万间，环比增长2.8%，对比去年125万间，同比上涨10.3%；TOP30企业持续保持稳健的增长势头；
开业规模榜：泊寓开业规模超20万间稳居榜首，其次为冠寓13万间，两家企业领先优势明显；此外华润有巢2025年新开业18个项目，新增规模8900间，名次跃升至第9名；此次TOP10门槛为4.9万间，相较于2024年提升0.8万间，头部品牌得益于成熟的运营和品牌口碑，开业增量稳定。
各梯度增形成均衡的竞争格局，集中度变化趋稳，国企系增量提速，市占首次超2成，房企系万科、华润、保利等稳定增量，主导市场，资管系市占缩减分梯队开业表现：TOP3企业开业规模超43万间，占比TOP30整体31.4%，同比2024年下滑约1个百分点，头部集中度回落；TOP4-10开业分别占据TOP30总规模32.5%，同比上涨1%，和TOP11-20和TOP21-30占比23.0%和13.1%，同比基本持平；各梯度增形成均衡的行业竞争格局；分企业类型开业表现：地方国企积极布局长租市场，2025年上榜企业新增3家，市占达到20%，较2024年占比提升超5个百分点；房企系得益于万科泊寓、华润有巢、保利和寓等企业的规模增量，整体占比47.8%，目前仍是市场主导；资管系规模占比同比下降约6个百分点，规模同比下降7.1%，一方面由于部分企业闭店等市场行为的影响，一方面是因为上榜企业由12家缩减至10家。
管理规模近27万间，开业规模20万间+，年度典型新开项目10个，与小米、东广等企业合作，管理输出项目套数占比超5成重仓武汉、成都双城，深圳、上海、杭州占比超10%；深圳高租金，收入占比领先管理规模超15万间，开业规模9.5万间，年度典型新开项目8个，成都、南京与地方国企合作多个项目，企业轻资产运营提速重仓上海等一线城市，成都市场份额相对高位，市场竞争力相对更足深耕大本营深圳，持续推进全国化布局，核心八城平均市占率仅1.2%，具备高速发力空间管理规模11万间+，开业规模8.3万间+，年度典型新开项目5个，均位于上海北京作为大本营，企业持续深耕发展，利用自身区域优势，持续提升运营能力和创收水平，杭州、成都作为重点发展城市重仓上海，上海运营收入占比八城整体65%，企业重点关注一线城市户型配置：开间仍处主导低位，家庭型需求和改善型需求释放，多房产品占比提升约5个百分点；套房设计和户型拆分策略最大化资产收益并提升抗风险能力。房间配置：打造主题房，着力于户型模块优化和室内软装配置，强化居住体验，有效提升入住率和溢价能力；根据客户特征，提供专属化配置、配套，细分需求对位，跳出同质化竞争。公区打造：注重需求导向和资源整合，开始自营咖啡/超市品牌，实现成本中心向利润引擎转型。社区景观：品质对标高端住宅，空间功能趋社区化，更增设网红地标等强化项目个性与记忆点。运营变化：运营升级聚焦新媒体获客降本、灵活长短租结合提效、体系化智能升级优化体验。服务进阶：聚焦晨晚专项提升/智能化/办公支持/个性化需求等维度，全方位提升服务，升级租住体验。开间仍处主导低位，家庭型需求和改善型需求释放，多房产品占比提升约5个百分点；套房设计和户型拆分策略最大化资产收益并提升抗风险能力从近一年典型新开项目户型看，开间户型为主，占比76%，该户型主力面积集中在31-40平米；一房占比13%左右，主力面积集中在41-70㎡；两房占比约8%，主力面积为61-80㎡；三房及以上产品占比约3%；两房及以上多房户型占比超11%，同比提升约5个百分点。
在租客结构多元化的背景下，租赁企业通过迭代升级自身产品提升市场适配性；为应对市场波动并最大化资产收益，部分项目在多房产品设计之初，便考虑到采用“大户型拆分”策略来提升抗风险的能力。对运营方而言，它有效破解了大户型产品坪效偏低的难题，实现了“一房变多房”，租金总收入通常能超越整租模式，从而显著提升项目的整体出租率与现金流表现。
打造主题房，着力于户型模块优化和室内软装配置，强化居住体验，有效提升入住率和溢价能力；根据客户特征，提供专属化配置、配套，细分对位，跳出同质竞争注重需求导向和资源整合，开始自营咖啡/超市品牌，实现成本中心向利润引擎转型品质对标高端住宅，空间功能趋社区化，更增设网红地标等强化项目个性与记忆点运营升级聚焦新媒体获客降本、灵活长短租结合提效、体系化智能升级优化体验大型租赁社区园林景观对标商品房，通过架空、组团式构建主题化、场景化园林体系，从基础绿化向复合型生活场域转型，这一趋势已成为行业领先者构建产品力的核心抓手。早期的租赁社区景观多以满足规划指标为目的，功能单一、设计同质化，仅仅是社区的背景与成本项。而今，前沿项目则将其全面对标高端商品房，致力于打造主题化、场景化的园林体系，使其跃升为吸引客群、创造价值的战略主角。
聚焦晨晚专项提升/智能化/办公支持/个性化需求等维度，全方位提升服务，升级租住体验
长租公寓市场在经过长时间的高速发展后，在装修、配套、家具家电配置等硬件方面越来越趋于同质化、标准化。仅靠位置和价格已经难以形成绝对的优势。于是在服务上多维度提升，精准切入租客一天中最敏感、最需要协助的晨间与夜间两个时段，智能化应用落地，优化高峰通勤效率、保障稳定的远程办公环境等，满足办公需求的同时针对性提供个性化入户增值服务。
