租赁年报 | 《2025年中国住房租赁行业监测报告》上篇

京沪人口“总量大、增长缓”，广深“增长快、流动大”，租赁需求持续旺盛，成都/苏州/武汉/杭州/郑州流动人口超300万，租赁需求居中

从常住人口规模及增长看，上海/北京/成都常住人口规模在2000万人以上，总量领跑，从人口增长看，北京和上海出现人口负增长，分别减少2.6万和7.2万人，而其余城市均实现人口正增长，广州/深圳人口增长最多，均超15万人；

流动人口数量看，北上广深流动人口大于800万处于第一梯队，构成了全国最大、最活跃的租赁基本盘；成都/苏州/武汉/杭州/ 郑州，流动人口超300万处于第二梯队，租赁需求次之；重庆/西安/厦门/南京/天津/济南流动人口规模300万区间以内，租赁需求相对靠后。

  ⑥典型城市租赁意愿与支付压力：

各城表现分化，北上广深因购房压力增大，租赁意愿更强；除深圳/成都/天津外，其余各城因租金负担减轻及公积金支持增强，租赁压力显著缓解

租赁意愿：一线城市房价高企，整体购房压力大，租赁意愿更强，另京/沪/杭/厦/郑五城房价收入比与月供租金比同步上升，租房吸引力增强；

支付能力：除深圳/成都/天津外，多数城市租金收入比下降，同时公积金对租金的覆盖水平提高，表明租客的实际支付压力得到缓解；此外，济南/西安/重庆/郑州/南京/武汉/苏州/天津/成都9城已实现公积金对套租金的全覆盖。

 ② “十五五”政策定调：

保障性住房供给从“有效增加”转变为“优化供给”，后续“量”的扩张不再是核心追求，“存转保”或成为主要筹集来源，精细化、品质化运营趋势凸显

2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，提出优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。此前，“十四五”规划对保障性住房供给的提法为“有效增加”，预计“十五五”时期，我国对保障性住房的优化方向或包括保障性住房供给的筹集来源、质量提升、规模等维度。

“存转保”或成为主要筹集来源：十五五规划强调“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。后续租赁住房将从新增建设用地转向存量资产的改造和盘活，这为专业公寓运营商提供了将闲置商办、酒店、老旧厂房等物业改造为租赁住房的巨大机遇

由追求“量”向“质”转变：十五五规划提出“推动房地产高质量发展”，建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。这倒逼租赁企业进行产品升级，保租房供给要侧重品质优化，保租房也需要“好房子。

“以需定供”趋势显著：“十五五”时期保租房逐步向“以需定供”趋势转变，因地制宜确定供给规模，保租房供给或将逐步趋稳，有助于行业平稳运行。

 ③重点政策 ：

《住房租赁条例》加速租房市场从“粗放生长”向“品质发展”跨越，有效推进“租售同权”，十五五供给由新建转向存量为主，鼓励市场化房源入市

住房租赁行业已进入政策驱动下的高质量发展阶段，未来核心发展方向聚焦多元扩容、精准匹配、专业运营、好房子等维度

 ④地方政策 ：

全年各省市调控频次超250次，核心一二线仍为政策重地；“十四五”收官，地方政策积极指导行业下一步工作方向，推动行业高质量发展

地方住房租赁相关政策体系持续完善，推动行业可持续发展，2025年作为“十四五”收官之年，全国各地出台约259条租赁政策，仍以一线城市及强二线城市主导；

从2025年政策分类表现来看，政策指导类占比61%最多，其次为规范类占比23%；2024年及以前政策主导市场供应与市场需求匹配，2025年来随着保租房筹集工作逐步收尾，下一步多为地方指导保租房发展及相关配套政策的部署及落位，进一步指导和约定行业发展边际，从而推动住房租赁行业高质量发展。

一线：北上广深均推出“好房子”政策提升租赁品质，同时，上海积极鼓励“商改租”及存量盘活，深圳支持“非居改保”，未来租赁住房供应将聚焦于存量改造

二线：“好房子”建设成重点，如杭州给予容积率奖励，成都要求配建社区服务设施，另有苏州/杭州等城逐步规范租赁住房政策体系

随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房；

据不完全统计，2025年租赁市场融资规模上涨至311亿，其中基金/债券类传统金融产品发行121亿元，占比39%，类REITs/公募REITs等资产证券化产品发行金额189.99亿元，占比61%，较去年提升19%。

从空间分布来看，近五年上海超八成成交的纯租赁用地位于中环以外区域，从行政区分布看，浦东以 27.3% 的成交宗数占比位居榜首，其次为宝山/松江/杨浦/奉贤等，占比均在6%-12%之间。

北京（集体用地）：已认定9批次保租房中集体用地新建规模约9万套，主要位于丰台/朝阳/大兴三区，合计占比超60%

杭州（人才专项租赁用地）：出让人才专项租赁用地共约60宗，可供房源规模超6万套，余杭区占比超两成

年度走势看，2022年以来，房地产市场进入调整期，多数业主选择出租房源等待合适时机进行房产出售，导致个人房源年度可供租赁房源达620万套最高峰；2023年后，前期存量租赁房源持续消化，新增供应得到一定程度抑制；供应呈现小幅逐年下滑趋势，至2025年，全年新增供应577万套，同比下滑约3%；

分城市看，北京、上海、沈阳三城供应33万套以上，持续领跑；其次为杭州、成都、深圳、广州等一线和强二线城市，供应均15-25万套区间；从同比变化看，约28城供应规模上涨，其中南通、保定、泰州涨幅超20%，约26城同比下滑，青岛降幅超35%，太原、无锡降幅约20%。

从年度成交规模来看，自2021年房地产进入调整期，业主以租待售，加大供给，推动大量优质房源入市，带动个人房源成交逐年持续上涨；

从个人房源出租市场租金坪效来看，从2022年之后，个人房源租金持续下滑， 2025年挂牌价对比2022年下降4.7%，年均降幅约1.6%；成交价对比2022年下降约7.3%，年均降幅约2.4%。一方面业主以租代售，供应增加，竞争加大，一方面经济压力下，客户租房预期下降，业主降低租金，匹配需求，导致成交均价下滑。

核心15城“十四五”保租房筹集完成率多在90%以上水平，但当前政府口径披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有产权房、经济适用住房等原有体系的保障房转化，若剔除该部分，实际有效入市量整体偏低，十五城合计供应仅102.1万套，占筹集目标约20.6%；若各城市完成2025年筹集目标，北京、上海、武汉、南京、郑州超额完成“十四五”目标，广州、深圳、杭州、苏州、天津接近完成，或依托政府原有体系“充量” 转化，促使目标完成，成都、重庆、济南、厦门、西安坚持按需平稳供应策略，十四五目标预计完成率不足八成；

分城市规模表现来看，上海、深圳两城规模分别为48万套、34万套持续高位运行；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线城市中，杭州发展迅速，目前供应规模超20万套，成都超10万套，其余城市规模均不足10万套量级；

从供应格局来看，上海、武汉、厦门、成都、深圳、西安、郑州、济南、苏州等十一城保租房与集中式比例超45%，“保障+市场”双轨格局成型。

核心15城整体来看：2023年以来各城市低价保租房项目规模入市，加剧行业竞争，该背景下多数运营商企业推出免租期优惠、租房折扣等策略以提升自身项目出租率，“以价换量”意图明显，导致核心15城年度平均租金持续下调，2025年平均租金为78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表现为近五年低位；

分城市看，2023年及以前，核心15城租金同比普遍呈上涨趋势，但随着保租房规模入市以来，行业竞争环境持续加剧，城市租金持续下调，多城2025年租金同比降幅达近年低值水平；2025年全年，仅北京、广州2城租金同比上涨，其余城市租金同比普降，其中成都、重庆、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年来新增供应以低价的保租房项目主导，导致城市整体租金同比降幅较高。

  ④出租率表现：

2023年来平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波动企稳，仅杭州受新建大型租赁社区集中入市影响出租率同比降幅超7%

核心15城整体来看：2021年核心15城集中式公寓平均出租率仅86.7%，2023年以来出租率持续维持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.2个百分点，但整体波动趋稳，由此可见市场对集中式公寓产品的认可度持续提升；

分城市看，2025年核心15城出租率同比7城上涨、8城下降，其中杭州同比降幅达7.2%最高，主因城市新建大型租赁集中入市影响，且该些新建型项目区位及交通等配套较弱影响项目爬坡期较长，导致城市整体出租率下滑；从前序年度出租率变化来看，多城出租率在2022年-2023年期间涨幅较高，2024年以来，多城出租率维持在90%以上高位水平，年度同比变化呈小幅波动走势。

  ⑤重点城市市场表现：

上海：保租房规模占比超55%，中环以外区域主力供给，导致城市供需错配，租金结构性下滑，出租率波动维稳，未来城市供给逐步收缩，租金及出租率或逐步稳定运行

从上海集中式公寓规模扩张来看，2021年以来城市保租房入市提速，年度平均供应约7万套，带动整体规模走高，截止2025年末保租房占比达55%，主导市场趋势明显；

从出租率来看，近四年出租率保持在85%-88%区间波动，2025年出租率87.1%，同比提升约1.6%，城市租赁需求旺盛，支撑出租率趋稳运行；

2021年以来，上海租金呈持续下滑趋势，主因近年来新建R4地保租房项目持续规模入市，且约八成规模位于中环以外区域，核心区占比较低，导致换城市供需错配，致使租金结构性下滑，呈现核心区稳或涨、外围区跌的趋势；近两年城市租金降幅持续收窄，预计租金基本探底，未来平稳运行为主。

上海租赁企业格局：TOP50企业自有资产在管规模超25万套，以地方国企品牌主导；资产类型主要以R4用地为主，未来或转向存量开发与运营

截止2025年底，上海住房租赁行业企业自有资产在管规模TOP50合计在管超25万套，较去年同期增加超6.3万套，目前上海企业自有资产规模形成了明显的头部聚集效应；从梯队分布来看，前30名企业中将近半数为地方国企平台品牌，其中TOP5企业中有3家为地方国企品牌，除此以外为微领地及华为投资控股；

目前企业自有资产项目陆续入市，这些项目多为前序企业拿R4地新建项目，未来随着涉租土地供应的缺失以及项目集中建设周期的结束，企业自有资产项目的规模拓展速度将持续放缓，转而向存量资产盘活与开发运营方向发展。

第一梯队和第二梯队品牌共5个，目前自有资产在管规模均超1万间（套），其中城方、城投宽庭及浦发有家均为地方平台公司品牌，另外涉及资管系企业微领地及华为投资控股；其中微领地为由轻转重的老牌资管系运营商，目前已入市5个重资产持有的保租房项目，且各项目均为超1700套房源的大型租赁社区；此外华为投资控股得益于青浦区两个超大体量R4地新建项目，在企业自有资产在管规模排名中迅速攀升，目前企业部分房源已入市运营。

第三和第四梯队中，主要聚集头部房地产企业品牌以及上海地方国企平台品牌，其中涉及张江纳仕、临港集团、奉发未来社区、临港投控宸寓、市北高新、嘉住集团等上海区属或片区的平台品牌，主要承担自身所处片区的住房租赁项目建设运营等工作；房企系品牌项目分布广泛，其中涉及R4地新建（如华润、瓴寓等）、商品房自持及配建（如保利、大华等）。

北京：城市供需平衡，2025年同比量稳价微涨，未来随着新建类保租房项目持续入市，城市租金或企稳运行为主

深圳：保租房市占近半数，租金同比小幅下降1%，外来人口基数足，租赁需求旺盛支撑城市出租率攀升至95%高位水平

杭州：集中式规模超20万套，领跑二线城市，低价保租房项目持续提速，加剧行业竞争，出租率及租金持续下探，或未见底

成都：保租房市占走高，按需供应策略下出租率高位运行，城市政策性住房定价要求背景下，租金同比结构性下滑，预计未来维稳过渡为主

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