克而瑞好房点评网 2025 年 11 月北京房山区窦琉板块二手房销售套数榜单发布，该板块本月二手房总成交套数达 107 套，市场呈现出一定的活跃度。其中，次新房与老破小的流通性差异较为明显，核心配套对小区成交的拉动作用显著。
成交活跃度提升，核心配套与房龄成关键因素
此次窦琉板块二手房成交套数表现活跃，主要得益于核心配套的完善以及不同房龄小区的差异化竞争。核心配套方面，地铁、学校、商业等设施的落地或升级，对板块二手房成交起到了重要的拉动作用。例如，靠近学校的小区，由于其学区优势，吸引了众多刚需购房者。从房龄来看，次新房与老破小的供需匹配度有所不同。次新房因房龄新、居住舒适度高，更受改善型购房者青睐；而老破小则凭借低总价的优势，成为刚需购房者的上车选择。
不同房龄小区成交差异明显，次新房与老破小各有市场
板块内不同房龄小区的换手率存在差异。次新房的换手率相对较高，其在户型设计、小区环境等方面更符合当下购房者的需求，因此流通速度较快。而老破小虽然在居住品质上相对较差，但由于价格较低，对于预算有限的刚需购房者来说，仍具有一定的吸引力。例如，一些老破小小区靠近学校或地铁站，交通便利，也能吸引部分购房者。
琉璃河车站前街十号院夺冠，核心配套优势显著
在本次榜单中，琉璃河车站前街十号院以 13 套的销售套数夺冠，田家园小区以 10 套的销售套数位居第二，世界名园以 7 套的销售套数位居第三。琉璃河车站前街十号院可能位于交通便利、周边商业配套完善的区域，满足了购房者日常生活的需求。田家园小区可能在价格上具有一定优势，吸引了更多刚需购房者。世界名园可能在小区环境或物业服务方面表现出色，受到了部分购房者的认可。
不同客群购房建议及风险提示
对于刚需购房者来说，可关注老破小房源，重点考察房屋的产权情况，确保产权明晰，并注意房龄对贷款年限和额度的影响。同时，可优先选择靠近学校、地铁等核心配套的房源，以提高居住的便利性。对于改善型购房者，可优先考虑次新房，注重房屋的户型设计、小区环境和物业服务等方面。在购房前，需详细了解小区的学位占用情况，避免影响子女入学。总之，窦琉板块二手房市场在 11 月表现活跃，不同房龄和配套的房源各有优势，购房者应根据自身需求和预算做出合理的选择。
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