企业动态 | 城家北京、上海、昆山连签多个存量翻牌项目

如果把存量资产比作一辆“底子很好、但跑不快”的车，那今天的业主最怕两件事：

一是越修越贵，二是修完还是跑不起来。

城市核心区位的物业，地段不缺、需求仍在，但收益不再“自动发生”。当市场从增量进入存量，翻牌不再是“换个牌子就行”，而是一次更严肃的商业决策：

投入要可控、周期要可控、结果要可验证。

这也是为什么，越来越多业主把翻牌的钥匙交给城家——因为他们要的不是热闹，而是确定性。

一张“选择城家”的地图：从北京到上海，再到昆山

近两个月来，城家在北京、上海、苏州昆山等核心城市，陆续签约（或即将落地）一批核心区位翻牌项目——共同点很清晰：原本就来自知名酒店/长租公寓品牌的成熟资产，但在新的经营周期里，业主希望“再跑一遍增长曲线”。

五个代表项目，先把答案摆在桌面上：

北京·朝阳大悦城瑞贝庭公寓酒店：77间服务式公寓，原品牌为某朵体系，现翻牌为瑞贝庭公寓酒店。

北京·通州瑞贝庭公寓酒店：74间服务式公寓，原品牌为某朵体系，长短租结合运营。

北京·朝阳来广营地铁站城家公寓：127间长租公寓，原品牌为某方公寓。

上海·西藏南路地铁站城家公寓：房量205间，原品牌为某方公寓，现翻牌为城家公寓。

苏州·昆山智慧广场城家公寓：房量1012间，原品牌为某寓体系，现翻牌为城家公寓。

你会发现：

不同城市、不同体量、不同业态，但业主的选择越来越一致——把资产从“能运营”变成“更值钱”，需要一套更确定的升级方法。

业主真正关心的，不是“换什么牌子”，而是“三个答案”

说到底，存量翻牌在业主心里只有三道问答题：

1）“钱花在哪？”——投入能不能边界清晰

翻牌最怕预算失控。业主需要一套能把投入拆解清楚的方案：哪些是必须改、哪些是能利旧、哪些改了最影响体验、最影响溢价。

2）“多久能开？”——工期能不能按期兑现

空置一天，就是成本。改造周期越可控，收益回收越确定。

3）“开了能不能赚？”——收益曲线能不能持续稳定

核心区位不等于高收益，能把“流量”变成“入住”，把“入住”变成“回报”，才是关键。

而城家之所以成为越来越多业主的翻牌选择，恰恰是因为它把这三道题，做成了三重确定性。

确定性①：产品不是“更像酒店”，而是“更像能住下来的家”

在服务式公寓赛道，瑞贝庭的底层逻辑是“多住几天”：

在约30–50㎡的空间里，既能睡、能洗衣、能做饭，也能工作会客——让入住从“住一晚”变成“生活一段”。

项目组、培训访学、就医陪护、家庭出游、商务长住……这些人群的共同点是时间更长、需求更综合、对品质更敏感。

当产品逻辑正确，资产就更容易拥有两件事：更长的入住周期与更稳定的收益结构。

所以我们看到，在北京这样的核心城市里，业主把服务式公寓项目交给瑞贝庭体系翻牌，本质上是选择了一个更贴近“长住需求”的产品解法。

确定性②：翻牌不是“大拆大改”，而是“精准投入、快人一步”

存量资产焕新最怕“越改越慢”。城家的做法更像“系统体检+精准手术”：把改造拆成可复用模块，把钱花在对体验和溢价最敏感的地方，并用供应链和标准化交付能力压缩周期。

标杆案例最能说明问题：由老酒店改造而来的徐家汇GROW项目在翻牌后跑出清晰成绩——平均出租率96%，平均RevPAR 604元，单间造价约14万，工期约4个月。

这些数字对业主的意义很直接：

投入有边界、周期有节点、结果可验证。

翻牌不再是赌一次运气，而是一场可预测的经营动作。

确定性③：真正的经营，是把“流量、系统、服务”连成一条线

翻牌只是开始，跑起来才是胜负手。

城家做的是“运营闭环”：让产品定位、渠道策略、价格体系、服务体验在同一套系统逻辑下协同，最终让入住更稳、收益更可控。

例如城家上海森兰洲海路地铁站项目，由原来某某寓品牌的纯长租公寓，改造为长租公寓+服务式公寓（城家高级公寓+CitiGO HOUSE欢阁服务公寓）双品牌的长短租结合产品，并通过接入华住PMS系统实现全渠道流量共享，强化商务客群粘性，长租月租均价提升10%，GOP率提升13.3%；短租RevPAR达264元，GOP率达83%。

这也是为什么，同样是核心区位资产，有的项目“开业即高峰”，但很快回落；而有的项目能把短期热度做成长期收益——区别在于：有没有把经营做成系统。

回到开头的问题：为什么越来越多业主选择城家？

因为城家让存量翻牌最难的三件事，变得更确定：

· 产品确定：服务式与长租多业态、多品牌矩阵，让不同资产都有匹配解法；

· 改造确定：预算与工期更可控，把翻牌从“不可控工程”变成“可交付项目”；

· 运营确定：用系统化运营，把流量变入住，把入住变回报，把回报变长期。

当你看到北京、上海、昆山等核心区位项目先后选择城家体系焕新升级，你就会理解：

业主选的从来不是“更响的名字”，而是“更稳的结果”。

存量时代，确定性，就是最稀缺的资产。