政策托底，豪宅与好房子热销，新房市场量跌价涨

2025年，北京房地产市场在波动中展现韧性。上半年，新房市场在3月小阳春快速升温后逐步回归理性，整体维持在相对健康的水平。从克而瑞监测数据可以看出，3月北京新建商品住宅成交4135套达到高峰。而进入三季度，受季节性因素影响，7、8月市场成交陷入疲软。

8月8日，北京出台新政，符合条件的家庭（京籍家庭、连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭）在五环外购买商品住房不限套数。此外，公积金贷款政策也经历重大调整，北京无房、有公积金贷款记录但已结清的情形，可遵循首套公积金贷款政策，还有二套房贷款的最高额度提升至100万。

政策出台在短期对市场起到提振作用，步入金九银十传统销售旺季，房企积极推盘，市场热度有所回升，9月、10月商品住宅成交套数回升至三千+。11月市场回调。

12月24日，北京再度出台政策。购房资格方面，非京籍家庭购买五环内的住房，连续社保或纳税年限从3年改为2年；购买五环外住房，年限则从2年改为1年。多子女家庭在五环内购买住房可再增加一套。同时，商业性住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房。公积金二套房最低首付比例由30%改为25%。

12月份北京新建商品住宅成交3140套，环比上涨45.3%，同比仍下跌39.9%。2024年北京于9.30发布楼市放松政策，此后新建商品住宅、二手住宅成交量连续三个月的回升，2024年12月北京新建商品住宅成交量达到5228套的高点。

2025年北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应33738套，同比2024年上涨6.7%；成交35289套，同比下降5.4%；成交均价60212元/平米，同比增长6.6%。

数据来源：CRIC

在房地产高质量发展的背景下，北京新增供地质量在不断提升，核心区位豪宅热销，带动2025年北京新建商品住宅价格站上6万+。“好房子”产品领先，支撑新房市场成交，并且形成新的价格基准。同地段旧规产品或二手房，也在形成相对“好房子”的价格梯度。

二手房以价换量，成交量企稳，套均面积拉升

2025 年北京二手住宅共计成交174245套，同比2024年175678套的成交量小幅下跌0.82%，不过2025年北京二手住宅成交面积1591.43万平，相较于2024年的1583.96万平，同比增长0.47%。这表明随着越来越多的改善次新房进入二手市场，北京二手住宅成交的平均户型面积在扩大。

数据来源：住建委

从更长的时间维度看，2016-2025十年间，2025年二手住宅成交套数排名第四，成交量低于2016、2021、2024年。与成交量的相对稳定形成对比的是二手住宅的以价换量，根据国家统计局数据，北京的二手房价格指数，已经连续八个月，环比下跌。截至2025年11月，北京二手房价同比跌幅已达6.8%。

宅地供应控量提质，土拍热度分化

2025年，北京共计成交41宗涉宅用地，成交金额1427亿元。数量方面与2024年的43块相比，减少两块。土拍收入较24年的1554亿减少127亿。

2023年，北京涉宅用地成交61宗，成交金额1741亿，2024-2025已经是连续2年宅地成交量下滑。

优质地块占比提高，2025年成交土地楼面价较2024年继续拉升。受供地结构和限价取消双重影响，土拍冷热分化明显，优质核心宅地溢价率触顶，多数地块低溢价或底价成交。

虽然整体成交量缩减，但回顾2025年，仍能发现积极向上的信号。得益于一系列政策红利、限制松绑，土拍市场重新回归市场化竞争。中建智地在2025年9月30日以超43亿拿下朝阳太阳宫宅地，溢价率高达39.18%，创造了年度土拍之最。2025年3月18日中海拿下的海淀树村地块，溢价率近28%，住宅成交楼面价达到10.23万/平，这是北京住宅土拍史上，首次成交楼面价突破10万。

中建智地、华润置地、中海新城位列2025年北京房企销售金额权益榜前三；

华润置地、中建智地、中海新城荣膺2025年北京房企销售金额流量榜三甲；

华润置地、越秀地产、中建智地成为2025年北京房企销售金额全口径榜三强。

头部房企稳中求进，本土房企逆势突围

据克而瑞统计，2025年北京TOP30房企权益销售金额共计2395.64亿元；流量销售金额共计2496.60亿元；全口径销售金额共计3396.24亿元。

在权益金额排行榜中，中建智地、华润置地、中海新城三家销售额超过二百亿，另外还有北京中海、招商蛇口、建发股份、越秀地产、北京城建、中国金茂六家房企销售额超过百亿。

北京楼市排行榜上央国企占据重要位置，城投公司崛起，中建智地、中海、华润、保利、招商等头部央企厚积薄发，从项目规模与资源沉淀上，已经形成明显优势。北京国企中，城建、建工、首开、金隅等位居头部。在规模型央企、国企继续扩张的同时，龙湖、懋源、合生等民企通过优秀产品力或在豪宅领域的精工细作榜上有名。外来房企中建发、越秀稳居上游。

在产品力层面，"好房子"建设成为房企竞争的核心要素。随着安全、舒适、绿色、智慧住宅理念的深入人心，房企需要在产品设计、品质和服务方面不断创新，满足消费者日益提升的需求。头部房企已经建立了成熟的产品体系，在品牌塑造、建造标准和智能技术方面持续投入，将在这一趋势中继续领先。

中建智地

2025年，中建智地以224.51亿元销售业绩，成为北京房企权益金额榜销冠。

中建智地作为中建一局的地产升级品牌，2020年才第一次出现在业内，2020年在北京市场上还排名在30以外，2021年就快速冲进了北京楼市TOP20，2023年更进一步进入前十行列，2024年排名更上层楼，2025年更一举拿下权益金额榜单销冠。亮眼业绩的背后离不开精准的投资布局以及过硬的营销操盘能力。

中建智地近两年加紧了北京区域投拓力度，布局也从房山、顺义、昌平向中心区域朝阳靠拢。2025年4月28日，中建智地联手中国金茂、越秀地产、朝阳城发以126亿元底价竞得朝阳区黄杉木店城中村改造地块和孙河组团地块，再度进驻朝阳。南地块由中建智地打造，项目案名“紫京宸园”，成为中建智地在北京的第三座宸园。

9月30日，中建智地经过339轮竞价，以43.245亿元竞得太阳宫地块，楼面价8.53万元/㎡，溢价率39.18%，持续深耕朝阳高端改善市场。这预计将会是又以做宸园作品，从中建宸园、北京宸园一路走来，再到如今的紫京宸园，宸园已经成为中建智地的一块“金字招牌”，也逐渐成长为北京豪宅的标杆产品系。

中海地产

在北京中海有两个操盘团队：北京中海地产公司和中海新城。他们各司其职，业务方向和区域布局有所差异，共同推动中海在北京的持续发展。

2025年，中海新城以213.65亿元权益销售金额，位列第二；北京中海以156.05亿元权益销售金额，位列第四。

中海新城2007年起深耕石景山，作为城市运营商通过一二级联动为区域赋能。北京中海地产公司资历更深，成立于1995年，是中海地产在内地成立的第四家子公司，在北京以公开市场拿地为主。

中海新城此前主要活跃于石景山、西城区，2024年11月，中海新城153亿拿下“朝阳酒仙桥+小红门+十八里店组合地块”，将业务布局扩展至朝阳区，中海新城以城市运营商的角色参与，在片区开发阶段，不仅提供住宅开发和销售，也使整个片区的配套提升。位于朝阳区的三个项目--中海萬吉玖序、中海朝阳ONE和中海时光之境都处在顺销期，在石景山区，中海新城有中海寰宇天下天境、中海长安玖章和中海长安源境等项目在售，西城区有中海京华玖序。

2025年6月5日，中海新城以底价拿下石景山区西黄村地块，项目位于苹果园街道，地处五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站和西黄村站。开发项目中海瑞文里和中海玉華玖章。中海瑞文里9月27日首次开盘，中海玉華玖章10月18日开盘，两个项目通过“好房子”政策支持下的产品创新，都取得了非常好的市场表现。

北京中海地产公司当下项目存量主要在丰台区，中海丽金府、中海·丽泽叁號院、中海丰和叁號院三大豪宅2025年都贡献了超十亿元销售业绩，不过当下南城市场库存量大也是不争的事实，北京中海也在其他区域寻找机会。

2025年3月18日，海淀树村地块经过200多轮竞价，最终由中海北京公司以75.02亿元摘得，溢价率27.9%，楼面价约10.23万元/平方米，一举刷新北京土拍单价纪录。中海安澜北京已在2025年11月25日取得预售证，开盘进入倒计时。此外，中海北京公司也进军通州，2025年11月27日，以12.48亿元，摘得九棵树6017地块。

华润置地

华润置地在2025年房企流量&全口径金额榜位列第一。

华润置地在北京已有30年的开发经验，瑞系、润系和橡树湾系等多个产品线落地京城。在海淀也深耕了20年，其在海淀打造的代表作橡树湾深入人心。通过系统化运营，2025年华润置地将璞瑅润府、京熙润府、北京天誉、北京悦府、北京润府、橡树湾、中环悦府7大北京项目实景示范区集中兑现，增强了客户的购房体验感。年底华润臻澐实景示范区也高调呈现。

华润在海淀的双雄：功德寺的「和樾望雲」2025年取得94.14亿元的网签销售业绩，位列项目TOP1，是华润业绩主力贡献项目。朱房村的「华润臻澐」今年6月开盘，截至2025年底已经兑现销售业绩33.61亿元。亦庄的北京润府也在全年兑现28.98亿元销售业绩。

2025年11月30日，华润在顺义中央别墅区开发的新项目北京润园正式开盘，占地170374.25平方米，容积率仅1.01，限高24米，是近年来北京出让的容积率最低的住宅用地。周边优山美地、龙湾别墅、龙湖云和玉陛等不同时期的别墅林立，顺义国际学校、新英才学校、顺义空港第二实验小学、祥云小镇等配套齐全，高端居住氛围浓厚。它在2025年最后一个月的时间里就贡献了24.30亿元销售业绩，取得了叫好又叫座的市场反馈。

数据口径：

全年榜单：2025年1月1日-12月31日；12月榜单：2025年12月1日-12月31日

数据来源：主要依据克而瑞动态监测监测数据、市场公开数据，采取多方数据交叉复核原则，针对数据不一致情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。

关于权益、流量、全口径榜单数据说明：

1、《房企销售权益排行榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。

2、《房企销售流量排行榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将所有自己操盘项目的销售额加总计算出来的销售流量，进行排名。

3、《房企销售全口径排行榜》是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。

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