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住总如院

大兴采育高层

北京2万以下销售均价榜第8名

约 31136 元/m²

好房点评得分 7.2 分

7.6 区域

7.1 项目

6.7 市场

7.4 口碑

点评资讯

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克而瑞好房评测住总如院

7.2

楼盘评测得分

7.6

区域

7.1

项目

6.7

市场

7.4

口碑

亮点综述

评测时间：2026年10月10日

住总如院在与路劲御合院、住总兴创·如遇及兴创荣墅的对比中，国企开发确定性、现房交付、物业分层匹配及口碑均衡度上更稳。路劲御合院虽有物业与产品奖项亮点，但企业流动性承压；如遇与兴创荣墅则受品牌声量或配套兑现拖累，综合价值弱于主项目。相较北京城建·宽院·国誉府与京能丽墅，主项目依托现房低密社区与较均衡的物业口碑，整体可与之持平抗衡，差距并不显著。

区域价值 7.6

产业评价

7.74

地段评价

7.82

交通评价

7.92

教育评价

8.02

商业配套

7.86

医疗配套

5.81

生态评价

7.82

综合七大测评维度，住总如院得分7.34分（满分10分），在同赛道项目中处于中上水平。项目地处大兴采育板块，呈现典型“规划驱动型”郊区低密住区的特征：交通与地段价值、生态环境、产业环境、教育及商业配套等维度表现相对均衡，其中教育配套（8.02分）与商业配套（7.86分）为最高分项，交通配置（7.92分）和地段价值（7.82分）紧随其后。项目整体优势集中于低密生态底色、亦庄新城扩区与数字时尚小镇的规划红利，以及“近而全”的基础教育与社区商业配套；短板则集中在轨道交通缺位、高等级医疗资源匮乏、产业能级尚未兑现三个层面。项目已售罄，成交均价约2.28万元/㎡，产品涵盖洋房、合院、叠加等低密形态，整体适配本地改善及亦庄外溢刚需客群。

项目价值 7.1

社区规模

5.88

容积率

7.90

绿化率

6.59

得房率

6.90

精装评价

7.04

车位比

7.17

社区配套

8.04

住总如院作为大兴采育板块的低密复合住区，综合测评得分约6.9分，整体呈现出「低密基底扎实、配套实用均衡、产品梯度分明」的特征。项目以1.05超低容积率为核心底盘，依托社区配套（8.04分）、社区密度（7.9分）和车位配置（7.17分）三大高分要素构建起坚实的居住价值基底，有效弥补了采育板块远郊区位的外部性短板。但社区规模仅780户且高低配混杂、装修配置偏标准化、户型得房率在洋房端不算突出，对追求纯粹改善调性与精装品质的客群存在一定预期落差。

市场表现 6.7

价格合理性

7.46

销售情况

7.83

价值潜力

4.81

住总如院作为城建集团在大兴采育板块打造的低密社区，综合测评表现稳健，销售情况（7.83分）与溢价表现（7.46分）相对突出，项目已实现售罄验证了其市场接受度。项目凭借1.05超低容积率、洋房至合院的多元产品线、城建品牌背书及约168万起的低总价门槛，在采育板块形成了差异化竞争力。但市场潜力得分仅4.81分，反映出区域去化周期长、配套尚在培育期等客观制约。整体而言，住总如院是远郊板块中“品牌+低密+性价比”组合的典型代表，适合地缘改善及南城外溢客群。

市场口碑 7.4

开发商口碑

7.52

项目口碑

7.17

物业口碑

7.49

住总如院在企业口碑、项目口碑与物业口碑三大维度表现均衡，综合得分7.17至7.52分，整体处于良好水平。项目由北京住总集团开发，深耕北京逾三十年的本土国企背书，叠加现房交付的确定性，为购房者提供了较强的信任基础。市场认知以“低总价改善、低密墅区、国企开发”为核心标签，业主评价多集中于绿化环境与户型设计等正面维度。物业方面，北京城建物业分层定价与低密产品形态基本匹配，基础服务体系规范。总体而言，住总如院凭借国企品牌、现房实景与低密产品力，在采育板块刚需及改善客群中建立了较为扎实的口碑基础。

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