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长河玉墅一期

昌平北七家改善型住宅联排;独栋

北京2-3万销售均价榜第9名

约 35000 元/m²

好房点评得分 6.1 分

5.8 区域

7.7 项目

4.1 市场

6.3 口碑

点评资讯

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克而瑞好房评测长河玉墅一期

6.1

楼盘评测得分

5.8

区域

7.7

项目

4.1

市场

6.3

口碑

亮点综述

评测时间：2025年12月25日

长河玉墅一期是一款以超低容积率与高绿化率为内核的生态型改善别墅，其核心价值在于稀缺的自然居住尺度与私密圈层氛围，适合注重生态环境、对城市配套依赖度较低的高净值改善客群。然而，近二十年房龄带来的产品老化、配套缺失及市场认可度低迷，显著制约其资产增值潜力。建议目标客群聚焦于自住需求明确、能接受长期持有且对教育医疗配套要求不高的买家；项目方应强化社区焕新与物业服务升级，弱化对即时配套的过度宣传，以真实生态价值锚定细分市场。

区域价值 5.8

产业评价

6.92

地段评价

5.20

交通评价

4.83

教育评价

4.07

商业配套

6.27

医疗配套

4.06

生态评价

9.61

综合七大测评维度，长河玉墅一期得分为5.86分（满分10分），在昌平北七家板块低密改善型项目中处于中上游水平。项目以0.21超低容积率、59%高绿化率及温榆河湿地生态资源构筑稀缺产品力，生态价值突出；但交通通达性弱、医疗与教育配套薄弱、房龄偏老等问题制约其改善属性兑现，整体呈现‘生态优势显著、城市功能滞后’的典型特征。

项目价值 7.7

社区规模

8.62

容积率

9.75

绿化率

9.75

得房率

5.90

精装评价

4.15

车位比

8.81

社区配套

6.87

长河玉墅一期在低密改善型别墅项目中展现出鲜明的生态与尺度优势，容积率（9.75分）与绿化率（9.75分）均处于区域顶尖水平，辅以1:2.0的高车位比（8.81分），构筑出稀缺的类独栋居住体验。然而，项目建成于2006年前后，房龄偏长，叠加毛坯交付、精装标准缺失（4.15分）及社区配套有限（6.87分），使其产品力呈现‘外强内弱’的结构性特征，对当代改善客群吸引力受限。

市场表现 4.1

价格合理性

4.07

销售情况

4.06

价值潜力

4.07

长河玉墅一期作为昌平北七家板块稀缺的低密改善型别墅项目，虽具备0.21超低容积率与59%高绿化率等产品优势，但综合得分仅4.07分，反映出其在当前市场环境下销售动能疲弱、价格支撑不足、配套成熟度有限等多重制约，整体竞争力偏弱。

市场口碑 6.3

开发商口碑

7.76

项目口碑