深圳新房120-140㎡销售均价榜

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深圳新房120-140㎡销售均价榜

买房必看的专业榜单

招商·海晏府

招商·海晏府凭借前海核心区稀缺的低密定制化豪宅定位，在项目价值、区域价值与市场口碑上均展现出显著优势，尤其适合追求圈层纯粹性、个性化居住体验及极致便捷生活的高净值客群。其核心价值在于招商蛇口的品牌确定性、优越的医疗交通配套与高品质产品力，建议强化其“定制化圈层”与“低密稀缺”标签，持续提升市场声量与价格标杆地位。然而，项目需审慎应对商业步行圈配套待熟、教育小学资源短板及园林亮点不足等挑战，这些因素或为注重即时便利性与教育资源的客群带来顾虑。建议置业者充分权衡其稀缺地段与长期成长潜力，对短期配套瑕疵持包容态度，优先关注项目在豪宅市场中的差异化价值与保值能力。

约 140186 元/㎡

新世界香蜜四季家园

新世界香蜜四季家园是一款以地段稀缺性为核心驱动的城市顶豪产品，适合高度看重资产保值、核心区位及多车家庭生活便利性的高净值客群。其价值在于香蜜湖板块不可再生的土地属性与兑现度较高的商业、交通、医疗配套，未来若能通过精细化运营提升物业服务质感并强化产品细节披露，有望修复市场信心。然而，当前高容积率带来的居住密度压力、圈层纯粹性质疑及销售疲软等问题不容忽视。建议目标客群优先评估对地段稀缺性的重视程度是否足以覆盖产品舒适度与市场热度方面的折价，审慎决策。

约 129616 元/㎡

翰熙典居是专为粤海效率型精英定制的“硬核改善资产”。其价值根基在于不可复制的产业地段、超越豪改标准的车位与精装体系，以及高使用率带来的空间获得感，对于追求极致职住平衡与产品质感的客群具有极强的吸引力。然而，项目鲜明的高容积率与混合社区特质，本质上是用私密静谧感置换了核心区的繁华便利性。当面对观山海家园等低密资源型竞品时，缺乏纯粹的居住松弛感成为其核心软肋。对此，建议意向客群强化对地段效率与物业硬件配置的价值考察，弱化对传统低密私享社区的预期。该项目更适合日常轨迹高度集中于南山、极为重视通勤时间成本与品牌精装交付的地缘性科技菁英及高端改善家庭，对于有教育、停车及资产抗跌性明确需求的置业者而言，是值得审慎重仓的核心资产，但建议持续关注开发商资质信息的透明化进展。

约 110340 元/㎡

都市茗荟花园

都市茗荟花园二期是一款“地段与现房驱动型”改善产品，其核心价值锚定于宝安中心区顶级的商业、医疗配套及现楼交付的绝对确定性，精准适配对楼盘安全性、生活便利度有极致追求且资金充裕的地缘性改善客群。项目核心短板在于开发商品牌力薄弱、物业口碑一般，以及毛坯交付带来的高隐性成本，这些软性服务与细节品质的缺位，削弱了其作为高端改善居所的整体质感。对于置业者而言，需着重关注物业服务的长期兑现品质及自主装修的综合成本，建议强化现房即可入住的物理优势，弱化对品牌溢价的过度预期，从地段稀缺性与生活便利性的刚性价值出发进行审慎判断。

约 114181 元/㎡

绿景白石洲璟庭

绿景白石洲璟庭是一款高度依赖地段稀缺性与旧改预期的高密度改善产品，其核心价值在于华侨城板块的不可复制性、优质教育生态资源及高规格社区配套，适合看重区位潜力、接受高密度居住形态、对智能化精装有偏好的改善型买家。然而，其零绿化、低车位比与物业短板，对追求低密舒适、家庭多车或重视物业服务的客群构成制约。建议项目强化垂直绿化与智慧停车解决方案，弱化对‘低密’标签的宣传，精准锚定科技从业者及年轻高净值家庭，以兑现其作为旧改标杆的成长潜力。

约 86601 元/㎡

卓越缦悦是一款典型的“城央恒产”型改善盘，其价值核心根植于福田核心区的极致地段、高效通勤体系与自建大型商业的确定性。项目适合高度依赖城市核心资源、追求即享型繁华生活，且对品牌服务有高要求的通勤改善族。它最具竞争力的是强大的综合体配套与品牌溢价能力，但其回迁混居带来的圈层不纯粹及极低的车位配比，构成了无法回避的资产风险。置业决策上，应强化对其地段、交通和商业即享性的考量，弱化对纯粹的社区圈层幻想。从增长潜力看，其价值锚定于福田中心的恒久稀缺性，但因旧改基因问题的掣肘，其作为改善资产的顶端流动性可能受限，建议认购时着重关注纯粹商品房楼栋的选择，以最大化地规避抗性。

约 112437 元/㎡

湾啟紫荆府

湾啟紫荆府是一款高度依赖地段红利与品牌背书的前海核心区刚需盘，其核心价值在于稀缺区位与产业支撑，适合在前海或南山就业、重视资产长期保值、对即时教育与低密体验要求不高的年轻高收入刚需群体。项目在基础服务、车位配置与社区规模上具备合理性，但高密度、配套简配、交付争议及去化疲软暴露了产品力与定价之间的张力。未来若能加快教育配套落地、提升交付透明度，并强化社区生活场景营造，有望修复口碑、释放潜力。当前阶段，建议购房者审慎评估其高溢价背后的兑现风险，优先考虑自身对通勤、资产属性与居住舒适度的权重排序。

约 105481 元/㎡

约 80000 元/㎡

观山海家园

观山海家园是一款以高得房率、山景资源与成熟配套为核心的实用型改善产品，精准锚定注重居住效率、生活便利与资产确定性的南山本地改善客群。其核心价值在于产品兑现力强、配套即用、低密宜居，适合在南山或前海工作的中产家庭。然而，项目在生态纯净度、教育能级及市场热度方面存在短板，短期内难以吸引对学区或极致环境有高要求的高端客群。建议强化山居生活方式营销，弱化对圈层纯粹性的过度强调，并通过优化噪音隔离设计与提升物业服务透明度，增强质价匹配感知。若能稳定去化节奏，伴随南山城市界面持续优化，项目具备稳健的保值潜力，但爆发式增值依赖区域整体能级跃升。

约 88185 元/㎡

加福华尔登府邸

加福华尔登府邸是一款聚焦实用主义的市中心现房改善产品，核心价值在于区位确定性、空间层高优势与低户数圈层纯粹性，适合注重通勤效率、厌恶交付风险且对品牌溢价敏感度较低的改善型买家。其增长潜力依赖于福田核心区资产保值能力及现房稀缺性的持续释放，但开发商背景缺失、物业质价比失衡及生态短板制约了其向上突破的空间。建议目标客群优先关注其现房安全性和地铁便利性，同时理性评估长期物业服务体验与周边环境缺陷；项目应强化现房与层高卖点，弱化对品牌或高端配套的过度宣传，以精准匹配务实型改善需求。

约 93765 元/㎡

金地环湾城

金地环湾城是一款依托核心地段、品牌背书与高配会所打造的效率型豪宅，适合注重通勤便利、教育资源及品牌确定性的高净值改善客群，尤其匹配在福田、南山工作的多孩家庭或企业主。其价值兑现高度依赖区域界面优化与物业品质提升。若未来能改善周边工业环境、补足生态短板，并通过服务升级匹配高收费，项目有望释放更大溢价潜力。但对追求低密静谧、顶级圈层纯粹性或即享高端商业的买家而言，需审慎评估其密度偏高与配套局限带来的长期折价风险。建议开发商强化小户型推售节奏，优化物业服务合作方，并通过社区运营提升业主粘性，以稳定价格体系并激活剩余货值。

约 111368 元/㎡

保利瑧誉府

保利瑧誉府是一款“地段+产品”双轮驱动的标杆级改善作品，其价值核心在于将宝中核心地段价值与远超同侪的户型精装品质完美结合，创造了深圳改善市场的热销奇迹。项目最显著的优势在于现象级的市场号召力、顶级商圈占有的确定性以及接近100%得房率的空间魔法，精准俘获了追求品质仪式感与核心区资产配置的高净值客群。然而，6.2的超高容积率与错配的三级物业资质，是与其高端定位相悖的核心抗性；同时，周边缺乏便捷的公园与日常商业，生态与生活便利性需要依赖一定距离外的综合体。建议购房者强化对其央企品牌信誉、产品创新力及核心地段兑现能力的认可，同时弱化对传统低密社区、贴身物业服务和即时街角便利的期待。对于在福田、南山通勤，看重资产确定性与室内居住品质的改善家庭，本项目是当下的优选；但若极度在意社区疏朗度、自然生态或即时生活配套，则需审慎评估。

约 99347 元/㎡

中熙玖玖颂阁

中熙玖玖颂阁是一款“优点极优、缺陷极显”的偏激改善型楼盘，最适合那些不迷信地产品牌、但极度苛求车位配比与儿童成长空间，并对地铁通勤有刚性需求的家庭。其价值锚点在于极致的车辆配置与亲子社区生态，是其他项目无法替代的。然而，购房者也需直面其两大痛点：一是由非品牌开发商和物业服务负面事件所带来的长期资产不确定性；二是高容积率与缺失的成人康体配套对纯粹改善生活体验的稀释。基于此，若置业者能容忍其软性服务的短板，可将之视为一个为孩子和出行打造的高效居住方案；若对资产品牌溢价和未来价值成长有较高期待，则应谨慎绕行。

约 91799 元/㎡

中铁阅臻府

约 92000 元/㎡

天健湾时代府

天健湾时代府是一款以高得房率、低密圈层和轨交便利为核心竞争力的务实型豪宅，适合注重空间效率、通勤便捷与社区私密性的南山改善客群，尤其契合在前海、后海或蛇口工作的高净值家庭。其价值在于用相对克制的价格提供了扎实的居住基本面，但生态界面、教育资源与品牌高度的不足，使其难以吸引对顶级奢配或即时配套有强诉求的塔尖买家。未来若能通过物业服务精细化与社区运营强化圈层认同，有望进一步夯实资产价值。建议目标客群优先评估其长期持有下的居住适配度，而非短期溢价预期。

约 79056 元/㎡

碧海玖号是一款以低密、高得房率和品牌物业为核心竞争力的改善型住宅，特别适合注重居住舒适度、空间实用性和长期物业服务品质的家庭。其价值在于稀缺的2.2容积率与龙湖智创生活的确定性保障，在西乡板块形成独特卖点。然而，产权年限短、工业环境干扰及开发商背景模糊构成主要风险点，可能影响资产长期增值潜力。建议目标客群为在宝安或南山工作的改善型买家，对教育、生态或城市界面要求不高，更看重内部居住体验者。项目应强化交付保障与社区运营，弱化对外部环境的过度承诺，以巩固其在细分市场的定位优势。

约 79829 元/㎡

总章翡翠公馆

总章翡翠公馆是南山市场为务实刚需打造的“低总价、高配置”抓手。其核心优势在于均衡即享的区域配套与越级的公区用料，精准承接了科技园外溢客群对空间功能与生活便利的核心诉求。然而，小型民企的开发背景与过高的物业费，是长期持有需谨慎考量的隐患。项目更适配对学区无顶级追求，但极度看重通勤效率与社区初印象的年轻上车家庭。置业时应弱化对品牌溢价的期待，强化对地段成熟度与当前品相的判定，审慎评估其高容积率与低车位比带来的实际生活摩擦。

约 82550 元/㎡

中海云颂玖章

中海云颂玖章是一款以产品力为核心驱动的高溢价改善孤品。其价值直击对居住品质有极致要求、追求高实得空间与精装一步到位的龙华、福田精英改善人群，央企信用背书更是提供了无可替代的安全感。对于认可“精工主义”并愿为现成商业便利买单的购房者，本案是区域内的首选。若要强化增长潜力，本项目应弱化对远期顶级规划的过度渲染，转而聚焦交付品质的确定性、经得起检验的圈层纯粹性及即时的生活便捷感。同时，必须正视紧邻快速路噪音与社区密度不均的现实痛点，建议在营销展示中强化隔音工艺的实物展示与低密楼栋的区域聚焦，以实打实的居住方案对冲外部干扰，方能稳固其长期价值。

约 80951 元/㎡

琅玥湾佳园

约 72000 元/㎡

凌云华府是一款立足罗湖笋岗核心区、以高车位比与小体量为特色的实用型改善楼盘，适合注重通勤效率、医疗便利及社区纯粹性的中产家庭。其价值核心在于地段成熟度与配套兑现力，尤其在停车资源与物业服务上形成差异化优势。然而，超高容积率、环境噪音及开发商背景薄弱制约了其高端溢价能力。建议强化圈层营造与内部配套升级，弱化对品牌背书的依赖；对购房者而言，若能接受当前定价回调后的性价比窗口，并对生态静谧性要求不高，则具备阶段性置业价值，但需审慎评估长期资产稳定性。

约 72006 元/㎡

同乐公馆是一款优缺点极为分明的“地段+户型”驱动型纯刚需盘。其核心优势在于南山成熟地段的即住价值与94%超高得房率带来的空间获得感，堪称科技园外溢的极致上车载体。最大软肋在于无品牌背书的高密度单体楼形态与漫长的旧改界面，这限制了其居住品质上限与未来溢价空间。该项目最匹配对通勤与总价极度敏感、不依赖装修品质、且对社区氛围无苛求的年轻刚需客群。置业者可利用其价格门槛强化核心区占位的确定性，但需弱化对社区环境、教育与增值潜力的期待，审慎衡量当前价差优势与长期居住品质间的平衡。

约 78057 元/㎡

莲塘金岸里

莲塘金岸里是一款依托生态与医疗资源、以高车位比和精装品质为支撑的罗湖改善型住宅，适合注重健康保障、多车家庭及对梧桐山生态有偏好的本地改善客群。其核心价值在于稀缺资源与实用配置的结合，但超高密度、物业短板及开发商背景削弱了长期信任基础。若能强化服务兑现、优化社区营造，并借助莲塘口岸片区更新提速，项目仍有潜力释放。建议购房者重点关注其价格合理性与交付保障，对物业与品牌风险保持审慎，优先考虑自住需求而非短期投资。

约 61757 元/㎡

深业颐樾府

深业颐樾府是一款聚焦刚需首置客群的实用型住宅，核心价值在于区域配套的高度兑现与国企开发的确定性保障，尤其适合在龙华、福田北部工作的年轻家庭。其高绿化率、合理车位比与高效户型提升了基础居住体验，但高容积率带来的密度压力与偏弱的交通接驳制约了舒适上限。当前定价略超刚需承受力，导致去化承压，建议购房者结合自身通勤路径与长期持有预期审慎决策。若能接受短期配套成长节奏并看重资产安全性，该项目仍具较高性价比；但若对地铁便利性、精装品质或低密环境有刚性要求，则需优先考虑如鹏宸云筑等更具产品力的竞品。

约 72714 元/㎡

万福花园是一款以居住实用性为核心、聚焦刚需家庭真实需求的低密现房项目。其核心价值在于稀缺的低容积率、超高车位比、高得房率及成熟的医疗配套，特别适合注重居住舒适度、有多车需求、子女即将入学或希望规避期房风险的本地刚需客群。然而，交通短板、开发商品牌缺失及销售疲软制约了其市场竞争力。建议项目强化现房与学位确定性宣传，弱化投资属性话术，精准锚定对品牌敏感度低但重视即住体验与生活便利性的务实购房者。若未来22号线如期开通，项目通勤价值有望显著提升，具备一定的中期增长潜力，但现阶段更适合自住导向型买家审慎入手。

约 68971 元/㎡

幸福城臻园

幸福城臻园是一款以配套实用性为核心驱动力的高得房率改善盘，适合注重日常生活便利、通勤效率及户型使用效率的家庭客群，尤其适用于在龙华或福田北部工作的中产改善购房者。其最大价值在于壹方天地商圈与密集教育资源的即时兑现，配合稀缺的高车位比，形成差异化竞争力。然而，高容积率、混住结构及开发商品牌缺失，使其难以吸引对圈层纯粹性、居住静谧性或品牌溢价有高要求的高端客群。未来若能在物业运营与社区治理上强化管理边界，可部分弥补产品先天不足。建议目标客群聚焦务实型改善买家，弱化对品牌光环的期待，强化对配套与户型实用性的价值认同。

约 56043 元/㎡

香山里四期

京基璟誉府

京基璟誉府是一款“长板突出、短板明显”的旧改改善盘，其价值牢牢锚定在罗湖成熟配套的即时享有与京基物业的软性服务上，适合极度依赖城市核心生活闭环、拥有多辆车且对通勤效率要求高的地缘性改善客群。项目高达11.35的容积率与七成回迁户占比是其不可忽视的硬伤，削弱了资产圈层纯粹性和长期溢价潜力。置业建议上，应强化物业口碑、车位配比及即享商业的宣传，并持续迭代基础精装品质，以弥补形态短板；若您是追求低密静谧、纯粹圈层或顶尖学区资源的长线资产配置者，则需审慎评估其远期成长天花板与居住舒适度的本质矛盾。

约 67872 元/㎡

开云府是一款“硬件配置偏科但价格诚意十足”的市中心TOD综合体项目。其核心价值在于用极致性价比，为置业者提供了难以复制的三线换乘交通、断崖式领先的车位配比及自带商业综合体的生活蓝图。核心短板是高容积率与低得房率导致的居室压抑感，以及产权年限和周边城市界面的不足。项目精准锚定在南山、前海工作的预算敏感型通勤族，以及对停车位有硬性要求的改善家庭。其增长潜力高度依赖赤湾汇商业的成熟运营及片区城市更新的推进。对置业者而言，若能接受超高层高密的居住形态并对远期产权有清晰认知，当前以价换量的窗口期提供了难得的低位入手机会；反之，若极度追求低密舒居、空间尺度与即时圈层感，则需慎重权衡。

约 72704 元/㎡

富基云珑府

富基云珑府是一款聚焦刚需家庭核心居住功能的实用型产品，其价值在于高效户型、高车位比与成熟生活配套，适合预算有限但重视空间实用性与日常便利性的首次置业者。项目在龙华板块中具备一定的性价比优势，尤其对多孩家庭或计划长期持有自住的客群具有吸引力。然而，其开发商背景薄弱、物业质价不符及轨交兑现周期长等问题，限制了资产流动性与溢价能力。建议目标客群优先关注其居住功能而非投资属性，并审慎评估未来3-5年区域规划落地的不确定性。若能强化物业服务透明度并推动地铁建设进度，项目仍有潜力稳守刚需市场份额。

约 56700 元/㎡

鹏宸云筑是一款以“通勤效率+极致功能”为核心驱动力的现象级刚需盘。其核心优势在于央国企的稳健交付、现象级的市场号召力、以及远超同侪的高使用率户型与高标装修，精准解决了预算有限的首次置业客群对空间与入住成本的核心焦虑。然而，项目以高容积率换取的性价比，也带来了社区高密度、微观生态受噪音邻避设施干扰、教育能级普通等明显短板。它最匹配在福田、龙华中心通勤，对功能性与性价比敏感，并可接受高密度社区的年轻家庭。置业建议上，应强化其高拓空间与拎包入住的价值，弱化对静谧生态与顶级学区的期待，将其视为当前市场上一款完成度极高、价格坚挺的“刚需安全垫”资产，其增长潜力需依赖远期板块界面迭代，而非短期溢价释放。

约 61078 元/㎡

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