2026年4月，天津房地产市场延续了“量升价稳、结构分化”的整体格局。
从核心指标来看，新建商品住宅（本文口径：普通住宅+别墅）成交量价齐升趋势明显：成交套数、面积、金额均实现同比与环比双增长，成交均价则保持平稳，市场信心正温和修复。
与之形成鲜明对比的是，土地市场涉宅用地热度持续低迷，全月仅河北区1幅地块底价成交；供应端有南开、静海、北辰三个区域3幅地块上架。
区域与项目层面进一步分化：外围区域以量取胜，核心区域以价领先，市场整体表现出“成交回暖、结构分化、土地冷清”的显著特征。
01
政策市场
4月30日，天津市住房城乡建设委等11部门联合印发了《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》。
该政策是天津为落实中央“努力稳定房地产市场”精神，在“十五五”开局之年推出的系统性方案，核心是通过“政府收购存量房转保障房”、“需求端补贴与退税”以及“长期品质与配套提升”三管齐下，旨在消化高库存、激发有效需求并推动市场向高质量发展模式转型。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
政策核心内容解读
11条措施可归纳为三大方向——
①盘活存量：构建“收购-转化-金融”支持体系，直接去化库存。
收购存量商品房：鼓励各区优先收购符合条件的存量商品房，用作配租型/配售型保障房、安置房、人才房等，以此调控新建保障房规模。这直接将市场库存转化为民生保障资源。
盘活存量土地：支持用好专项债券资金收回收购存量闲置土地，并支持企业优化设计以推进项目持续开发。
配套金融与税收支持：
鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款和经营性贷款；
支持住房租赁企业发行债券收购存量房作租赁住房；
收购存量房用作租赁住房，可享相关税收优惠；转化为配租型保障房的，土地使用性质不变、不补缴地价，并享受民用价格的水电气热。
②扩大住房消费：针对刚需与改善需求提供精准激励。
补贴特定群体：鼓励各区面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生发放购房或租房补贴，以解决阶段性住房困难。具体标准和额度由各区制定。
换房退税优惠：落实国家政策，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售天津自有住房并在1年内在天津重新购房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。此举旨在降低换房成本，激活改善性需求链条。
③优化供给与服务：着眼于长期居住品质与市场健康。
优化积分落户：完善积分落户中居住指标积分体系，便利稳定就业生活的群体落户安居，从长远支撑住房需求。
提升审批效率：推进工程建设项目“高效办成一件事”，强化跨部门协同，提升房地产项目审批效能。
推进“好房子”建设：提高住房在无障碍、适老化、智能化等方面的标准，有序推进“好房子”建设。
完善配套设施：着力建设华苑—南站、新梅江、水西、柳林、西站等一批特色宜居片区，加强教育、医疗、养老等公共服务配套。
规范二手房市场：推动二手房交易服务平台建设，并规范中介收费，鼓励按“成交价格越高、服务费率越低”原则分档定价，打击不实信息。
02
土地市场
2026年4月，天津涉宅用地市场整体表现冷清，河北区1宗地块底价成交，供应端南开、静海、北辰各有1宗地块上架，供应总量偏小，整体供地节奏明显放缓。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
这也反映出在当前市场环境下，地方政府推地较为审慎，而房企拿地意愿亦处于低位。
重点供应地块分析
本月新挂牌的3宗涉宅用地分别位于北辰、静海、南开三区，其中南开地块是市内六区今年首宗上架宅地。
北辰区·北仓板块·津北辰龙（挂）2026-04号
该地块是本月供应体量最大的一宗纯住宅用地，容积率仅1.4，定位低密改善型产品，契合北辰北仓板块承接中心城区外溢改善需求的趋势。地价处于三宗地块中位水平，兼具区位价值与成本可控性，后续入市表现值得关注。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
静海区·静海镇板块·津静（挂）2026-02号
该地块位于外环外，地价为三宗地块中最低，定位区域刚需供应。容积率1.5，未来产品以低密为主，主要服务静海本地及周边刚需置业群体，价格弹性较大。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
南开区·长虹公园板块·津南长（挂）2026-05号
该地块体量最小，是市内六区今年的首宗供应。容积率1.6，未来产品预计走中高端改善路线，将成为南开核心区稀缺的新增住宅供应，对核心城区改善客群具有较强的吸引力。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
综合来看，三宗供应地块呈现出“地价梯度分明、体量结构合理、产品定位低密”的典型特征。
三幅地块容积率均不高，反映出当前土地供应端更倾向于适配改善型市场的结构性需求。这些地块将在5月陆续摘牌。
重点成交地块分析
本月涉宅用地成交的唯一地块为河北区金钟河板块津北增（挂）2026-02号商住地块，由天津金钟城市更新建设发展有限公司（天津城投集团）摘得。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
该地块呈现出“城投平台兜底、底价成交、楼板价偏低”的典型特征，反映出在市场信心尚待修复的阶段，地方城市更新平台承担了涉宅用地成交的关键支撑作用。
这一成交案例也在一定程度上代表了当前土地市场“托底为主、溢价难现”的现状。
综合来看，开发商拿地态度依然审慎，地方平台兜底特征明显，市场化竞拍动力仍显不足，土地端短期内仍将维持“供应按部就班、成交以底价为主导”的平稳格局，实质性回暖仍需等待销售端的进一步传导。
03
商品住宅市场
整体供求概况
2026年4月，天津新建商品住宅市场表现出“成交回暖、供应收缩、量升价稳”的鲜明特征。从具体指标来看，供应端同比环比双双下滑，而成交端则实现了较为强劲的增长。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
市场需求端正在温和复苏，而开发商推盘节奏仍偏谨慎。
市场特征分析
“量升价稳”是本月天津新房市场最突出的特征。
一方面，成交套数、面积、金额均实现同比两位数的增长，表明市场需求端在经历前期调整后迎来较为明显的复苏窗口，购房者入市意愿有所增强。
另一方面，成交均价同比仅微降2.15%、环比微涨0.2%，套均价稳定在210万元/套左右，说明总量扩容并非依赖大幅降价，而是结构性改善与需求释放共同作用的结果。
整体来看，市场正在从“以价换量”逐步过渡到“量价趋稳”的阶段。
04
区域市场表现
成交面积TOP10
从成交面积来看，西青、武清、津南位居前三，三区合计成交21.73万㎡，占全市总成交面积的31.99%，是本月天津新房市场最核心的量能贡献区域。
其中西青以7.63万㎡、633套带动13.42亿元成交金额，成为“面积-套数-金额”三项指标均衡领先的代表。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
TOP10 中成交面积呈阶梯式回落，西青、武清、津南形成"第一梯队"；南开、红桥虽居末位，但其成交面积与成交套数比值对应的套均规模明显高于外围区域，核心区大户型、高总价特征显著。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
05
项目成交排名
成交金额TOP10
项目层面，头部项目的成交表现进一步印证了品牌、地段与产品力的重要性。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
天津金茂府以3.48亿元居首，是本月唯一突破3亿元的项目；金地上湾玖峯、绿城尚玉蘭分别以2.84亿元和2.44亿元紧随其后。
前十项目中，国企、央企及头部民企背景的开发商占据了绝大多数席位，显示出品牌背书在当前市场环境下的关键作用。
重点项目简析
天津金茂府（红桥西站）：本月成交73套、3.48亿元、均价36,075元/㎡，成为全市销冠。成功得益于西站同城商务区发展利好、中国金茂与城投集团的品牌背书以及高品质产品力的三重加持。
图源网络：天津金茂府实景图
金地上湾玖峯（河北南口路）：成交106套、2.84亿元，均价25,802元/㎡，凭借相对亲民的总价（套均价268万元）成为河北区走量标杆，体现了金地集团在刚改市场的精准定位。
图源网络：金地上湾玖峯实景图
绿城尚玉蘭（武清杨村）：成交96套、2.44亿元，均价18,528元/㎡，品质改善型产品在武清市场接受度较高，绿城品牌与华北集团的本土经验形成合力。
图源网络：绿城尚玉蘭效果示意图
06
小结
回顾2026年4月，天津房地产市场呈现出“成交回暖、结构分化、土地冷清”的鲜明特征。
土地端，整体成交活跃度处于较低水平，底价成交成为主流，土地市场的低温仍将制约中期新房供应。
成交端，量升价稳，市场信心稳步修复，购房者入市节奏加快。
结构端，津南、西青、武清外围三区以量领跑，和平、南开、河西核心三区以价取胜，呈现“外围走量、核心走价”的二元格局。
项目层面，品牌项目主导市场，头部集中度有所提升。
展望5月，供应端有望放量，楼市正在进入结构性复苏的关键窗口，产品力、品牌力、地段价值仍将是决定项目去化表现的核心变量。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作综合使用问知、数据分析及skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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