文/广州进深 严明会
就在入市前夕，广州南沙“顶豪”竟然对规划图来了一次大刀阔斧地改革。
3月25日，广州市规自局发布南沙2024NJY-5、2024NJY-6地块项目建设工程设计方案审查及调整批前公示。
这两宗地块上建的，就是最近风靡南沙的豪宅盘——开建·南沙壹号。
为了保持高端改善的神秘感，开建·南沙壹号自案名公开以来，走得一直是高贵冷艳风。
拿地一年多，户型图至今未对外披露，比去年首开大卖的广州顶豪保利玥玺湾还能“捂”。
而此次调规，似乎透露了一个真相：
不是不公布，而是开发商在全系户型图上，仍有犹豫。
01
塔楼消失，全部变板楼
整个开建·南沙壹号项目，总占地面积约9.6万㎡，住宅建筑面积约22.8万㎡，商业建筑面积约3.4万㎡。
定位是，要打造集居住和商业等功能于一体的高品质滨水社区。
项目分为四个小地块，最靠近江边的两块，我们姑且称之为前排，后边两块称为后排。
按照原本规划，总共建设十七栋住宅楼。
其中，前排两宗地块，共九栋住宅，都是板楼，一层两户。
后排两宗地块，共八栋住宅，为高层和超高层塔楼，一层三户、四户设计。
而随着此次调规，项目不仅住宅楼总数增加了，原本的塔楼也消失不见了。
根据拟调整的新总平图：
前排两宗地块还是九栋板楼不变；
后排两宗地块的八栋塔楼则全部砍掉，变成了跟前排一样的九栋板楼，原来的一层三户、四户，调为一层两户。
经此一改，总楼栋数也从十七栋，变成了十八栋。
开发商这样改的目的，其实很好理解。
全板楼设计对于一个定位高端改善的豪宅项目来说，吸引力不是一般的大。
虽然都是一个盘，但板楼和塔楼的调性却不一样。
若按原来的高密度后排塔楼多户设计，部分房源难免有不通透、采光差、江景被遮挡的落差，难以支撑定价。
也更容易混入刚改或投资客，导致圈层纯度不足。
而如今规划大变，全盘纯板楼 低密 江景，居住更加纯粹，直接与竞品拉开不止一个档次，去化当然也会更稳、更快。
02
楼栋层数，大幅削减
除了塔楼变板楼以外，开建·南沙壹号在住宅楼高度上，也改动很大。
此前，项目为了更好地利用江景资源，将前排板楼做成了28-37F中高层，后排塔楼则为24-47F高层或超高层，如此形成“前低后高”的建筑形态，让后排部分塔楼客户也能享受江景视野。
而此次调整，前排住宅楼高度变成了27-35F，后排住宅楼高度变成31-45F。
前排调得更低了一些，后排整体则更加协调，视觉落差没有原来那么大。
其中，改动比较大的是前排的A2#，建筑层数直接由37层降为29层，足足砍掉了8层，建筑高度也由120米降至100米。
绿化布局，也有不小的变化。
前排临江的两个地块因为主楼已经施工，绿化方面没法大调，调的主要是后排，住宅楼由原来的点状分布，变为围合式布局，中央留出了大片绿地。
另外，还涉及一些物业管理用房、商业及公建配套、车行出入口等方面的调整。
车位方面，2024NJY-6地块地上机动车由60泊调整为29泊，非机动车由172泊调整为502泊。地下机动车由1771泊调整为1802泊，非机动车由1630泊调整为1300泊。
调整后总车位保持不变。
03
除了江景，还是江景
开建·南沙壹号，位于蕉门水道边上，处于三江汇聚之地，坐拥一线江景，一江之隔的对面，就是明珠湾CBD。
2024年11月8日，广州南投先是以10.49亿拿下2024NJY-5地块。随后不久，又联合南沙开建、中国铁建以20.06亿拿下2024NJY-6地块。
两宗地块相邻，联合开发，配套共享。
最大的亮点，是南向江景，这也是项目最值得称道的地方。
从此前流出的效果图就能看出，满屏的玻璃幕墙，在波光粼粼江面的映衬下，豪宅质感拉满。
但说实话，整个开建·南沙壹号，除了江景还是江景。
其他的，在区位上的亮点其实不算多。
当前，项目周边城市界面还较为欠缺。附近有不少工厂，商业氛围也不足，还需要较长时间兑现和完善。
不过项目自身有不少的商业，后续建成落地，或许会有一定的改善。
从目前进度以及公开的消息，开建·南沙壹号首先推出的是靠江的建面约190-266㎡南向纯板楼大平层，两梯两户。
但认购情况、开盘日期这些，至今仍是个迷。
此前有小道消息说，这个月底开盘，现在看来希望不大。
项目的开发主体是广州南沙科新置业有限公司（以下简称“南沙科新置业”），该公司由广州南投100%持股，后者是南沙开建旗下全资持有公司。
刁凯目前担任南沙科新置业的经理，他上任刚刚一年出头。
去年2月底，刁凯接任王海石成为南沙科新置业的法人、经理。
上任一年来，开建·南沙壹号项目进度明显加快，前不久还开放了示范区。
但从此次调规来看，刁凯对这个盘，显然还有很多新想法。