【非标业态的价值，从来都是真的】

先把立场说清楚，小编从来不否认非标业态在文旅商业中的重要性。原因并不复杂，不同城市有不同文化，不同地方也一定会长出不同的品牌、产品和主理人。哪怕在同一个省份，不同城市的文旅打法都可能完全不是一回事。所以，一个项目真正能拉开差距的地方，往往不在那套全国通用的标准答案里，而在那些带着地方气质的小业态、小品牌和小主理人身上。

也正因为如此，主理人品牌往往是文旅商业里最鲜活的一部分。它们有温度，有个性，有地方感，也更容易把一个项目从“能逛”推到“能被记住”。这部分价值，不能低估。

【主理人品牌很动人，但也很脆弱】

然而问题也恰恰出在这里。大多数主理人品牌，本质上还是单店模型，它们在创意和表达上往往更有张力，但一旦进入连锁化经营阶段，体系短板很快就会暴露。产品体系不完整，服务框架不成熟，供应链也未必跟得上。很多品牌单店很亮眼，一复制就变形，一扩张就失真。

长沙文和友就是典型案例。哪怕它遭遇了在广东地区的“滑铁卢”，却依然在大本营长沙屹立不倒。一到外地，便水土不服，文和友绝不是个例；他们的成与败都足够说明，单店跑得漂亮，和模型真正成立，根本不是同一件事。所以说，文旅圈最容易犯的错，还是习惯把“有话题”误判成“有能力”。

【看非标业态，不能只用招商视角】

理性的来说，非标业态不能只用招商思维看，更要用培育思维看。因为这些业态本身还处在成长早期，像婴儿一样长得讨喜，但却远未到扛指标的时候。

非标业态需要有足够的生长空间和试错空间，更要有成本上的缓冲带。若以成熟商业街区的租金标准、坪效要求和考核逻辑去评判它，结果通常都不尽如人意。不是主理人不够努力，而是题目本身就没打算给他们“活路”。

【主理人店适合长出来的地方，不在核心位】

大量独立主理人品牌更适合生长在成本较低、带有城市更新属性的区域，典型形态就是“上居下铺”。楼上住居民，楼下做底商，像昆明文林街、长沙丰盈里、成都玉林路、珠海北山村，基本都属于这一类。

这类地方的共同点很明确。店面通常不大，10平方米到50平方米就能做；租金通常也不高，一个50平方米左右的小店，月租金大致在1500元到3000元之间。这个数字听上并去不惊人，但对很多主理人品牌来说，它恰恰决定了一家店的生死。门槛低，意味着哪怕一天只做几十元到一两百元的生意，店也能先活着。到了周末和节假日，营收一抬头，整个店就能缓过气来，进而慢慢长出自己的节奏。

【低租金的意义，是可以“容错”】

这类街区真正有价值的地方，还不只是租金低。更关键的是，它天然带着一批基础消费人群。楼上住的居民，未必能贡献高客单，但只要能覆盖一家主理人店10%到20%的月营收，这家店就已经有了一个基本盘。

再加上店面小，很多主理人都会选择亲力亲为，于是乎，产品、服务和用户关系都更容易一点点磨出来。说白了，这类区域最珍贵的，不是能让品牌立刻赚钱，而是能让品牌先别“死”。很多品牌不是死在没有想法，而是死在还没长大，租金账单就先到了……

【高门槛项目，往往最先淘汰主理人店】

也正因为如此，我学会越来越谨慎地看待一件事：把主理人店直接搬进高门槛的文旅项目中，到底是在扶持它，还是在提前透支它？！

如果项目方不愿意低价引入，甚至不给免租期和培育期，那很多主理人店一进入这类项目，基本就没有容错空间。租金高，人工高，运营要求高，坪效压力大，最后品牌还没来得及成熟，就先被固定成本打趴下。这样的环境，对独立品牌特别不友好。很多项目本意是想支持“非标”，实际运作过程中却是加速了“理想者们”的被淘汰。

【文旅商业里，是两套不同的游戏规则】

这里面有个底层逻辑，但我们却总容易混着看。一类文旅商业，是先有文旅，再有商业。也就是项目先靠景区、流量、目的地热度把人带来，商业跟着吃流量红利。另一类主理人集合街区，路径刚好相反。它先聚集有趣的商品、有辨识度的品牌和主理人，再慢慢把这个地方长成新的景点或打卡目的地。

这两套逻辑没有谁更高级，但确实不是同一门生意。一个靠流量喂养商业，一个靠商品和内容反向长出目的地。它们当然可以在同一个项目里共存，但比例一定不能靠情绪决定。文旅行业最怕的，就是把两套逻辑讲成一种浪漫叙事。

【连锁品牌进了文旅场景，也得学会克制】

再往下说，文旅商业还有一个常被忽略的问题：连锁品牌该怎么做。

小编的判断一直很明确，文旅商业一定有别于城市商业。因为它的空间条件、展示方式、营销手法和目标客群都会发生变化。哪怕是再标准化的连锁品牌，到了文旅场景，也不能照搬城市店模板，多少都得做一些非标化表达。

星巴克进江苏周庄就是很典型的例子。它的店招要和其他品牌一样采用木质材质，整体色彩也要压下来，不能用城市门店那套高饱和、强识别的外放表达。这个限制看上去像束手束脚，实际上是在保护场景完整性。景区不是品牌各自抢麦的地方，谁都想放大音量，最后被毁掉的只会是地方本身。

图片来源：星巴克中国

【“连锁”在文旅场景里，拼的是分寸感】

所以，标准化品牌能不能在文旅项目里做好，拼的不是logo够不够大，拼的是品牌方、设计师和运营者有没有理解地方文化和空间肌理的能力。

这件事一旦做对，收益往往并不差。因为大量游客在文旅场景里，对品牌会天然接受一定的溢价。很多时候，哪怕价格比城市里高15%到20%，消费者也会接受。不是大家突然不在乎价格了，而是大家愿意为场景买单。前提是，我们得让这个价格成为场景的一部分，而不是一眼就能看出的顺手加价。

【标准化业态的比例，不该被理想主义带偏】

两年多前，小编在一个访谈里分享过一个观点：文旅商业在招商时，至少要考虑50%的标准化商业，非标商业最多占一半，很多项目甚至30%左右会更合理。结果视频一发出去，评论区立刻集体上头，嫌我太“商业”的不少，觉得我不够“有梦”的也不少。

但两年过去，我回头看，依然坚持这个判断。原因很简单，因为项目最后总要回到账本上。文旅商业当然可以讲审美，讲热爱，讲表达，讲灵魂，但这些词再动人，也替代不了流水、坪效和回本周期。说得再直白一点，文旅商业不是靠情怀和爱来发电的，现金流才是那个永远不能掉线的总电闸。

【高流量项目，不会慷慨到给我们慢慢试错】

尤其在存量盘活项目里，凡是对收益有要求、对人流转化有要求、对现金流有要求的，连锁业态都非常必要。它未必最有个性，但它通常最能扛住租金、人工和日常运营。

人流量大的文旅商业景区，本身就意味着地段值钱。地段一值钱，租金就不会“客气”。以很多4A、5A级景区的景前商业，或者高流量的文旅打卡街区为例，哪怕放在三四线城市，日租金很多时候也要到每平方米2元到5元，甚至更高。

这个租金水平意味着什么？意味着项目对业态的坪效、翻台、转化率、复购能力，都有很高要求。如果店面的经营效率跟不上，别说利润，光租金和人工就足够把品牌压到喘不过气。这样的项目，容错率通常很低，低到不适合拿来做大面积的理想主义实验。

【文旅街区的连锁，不是没创意，是懂经营】

很多人逛成熟的文旅商业街区，会发现同类型品牌甚至同一品牌反复出现。一条街上开几家，看起来像复制粘贴。其实背后逻辑非常现实，就是抢占更多空间、摊薄成本、提高消费转化。

因为游客走到哪里都能看到这个品牌，当选择成本被降低，消费概率自然就上去了。长沙的茶颜悦色就是最典型的例子。在黄兴路这样的核心地段，基本上100米左右就能看到一家，而且还会延伸出主品牌之外的一系列子品牌形态。它在外地开得并不算猛，但在长沙的密集布局，恰恰说明在目的地型消费场景里，高频出现本身就是经营策略，而不是审美懒惰。

图片来源：张书乐｜茶颜悦色不香了？名气越大，越走不出长沙 

【从项目实操看，谁在托底，其实一眼便知】

在小编自己的实践里，这个结论也非常清晰。如瑞幸咖啡，以及一些成熟的知名茶饮品牌，哪怕客单价不高，但日营收往往能达到同面积独立品牌的2倍到3倍。它们在街区里承担的，不只是一个店的销售额，更是整个项目的基础盘和稳定器。

尤其今天市场上有待盘活的存量物业，大部份为国有资产。国企对营收、利润和资产效率都有要求，人流量不是免费赠送的，项目也不能长期停留在“好看”、“有氛围”、“适合拍照”这几个词上面。账总得有人来交，指标总得有人来扛。在这种前提下，连锁品牌的贡献度通常会更高，生存空间也会更大。这不是谁压制谁，而是经营世界本来就得先问结果。

【文旅商业最后拼的，不是立场，而是结构】

所以鄙人如今的看法，比两年前更明确。非标业态当然重要，它决定项目有没有地方感、有没有记忆点、有没有值得传播的内容；但标准化业态同样重要，它决定一个街区能不能稳定运营，能不能扛住成本，能不能把流量真正变成收入。

真正成熟的文旅商业，靠的从来都不是某一种业态独自撑场。非标业态负责长个性，连锁品牌负责托底盘，项目方负责把两者的比例配平。少了前者，街区会平；少了后者，街区会飘。平了不好看，飘着也活不久。文旅商业最大的误区，从来都不是缺少想象力，而是总把高门槛项目，当成低门槛业态的试验场。

『小麦同学｜旅游地产观察』   『TRUE趣游2026文旅铁粉群』