2025年，天津涉宅用地共成交74宗。
时隔一年，这些地块的开发进度究竟如何？哪些板块的项目已经快速入市、形成有效供应，哪些区域仍处于沉寂状态、地块迟迟未动？
在土地成交节奏前置、热点板块集中放量的背景下，从摘牌到开盘的转化速度，已成为观察房企开发意愿与板块去化预期的重要窗口。
01
六成已启动，超三成已入市
2025年天津涉宅用地共出让74宗，环比上涨16%，成交总建面502.5万㎡、环比上涨19%，成交金额345亿元、环比上涨21%，仅有8宗地块出现溢价，整体溢价率1.1%，底价成交成为常态。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
截至当前，在已出让的74宗地块中，已开盘27宗、占比36%，已出规划15宗、占比20%，处于蓄客阶段的3宗、占比4%，剩余29宗尚未启动。
"两端分化"特征显著：已开盘项目占比超过三分之一，反映出热门板块项目快速转化能力；与此同时未启动地块占比最高，达39%，意味着仍有相当数量地块处于"摘牌后沉淀"状态。
分区域看 …
市内六区的23宗宅地中，已开盘14宗，占比过半，是开发推进最快的区域，改善型客群基础扎实，开发节奏明显领先；
环城四区是去年宅地出让体量最大的区域，但开发分化最为明显——27宗地块中已开盘7宗，未启动则多达13宗。已开盘项目集中在西青李七庄、津南双港等热门板块，而咸水沽、葛沽、青光镇等地块普遍处于未启动状态；
远郊五区总量最少，11宗地块已开盘3宗、已出规划2宗，节奏相对温和，武清成为推进最积极的区域；
滨海新区13宗地块已开盘3宗、已出规划3宗，未启动9宗，开发推进节奏偏慢，多个板块“沉淀中”。
未启动地块特征 …
环城四区是未启动地块最集中的大区，13宗地块集中于北辰和津南，其中咸水沽6宗、北仓3宗，区域沉淀压力相对突出。
滨海新区未启动地块7宗，分散于生态城、塘沽、开发区等板块，区域内开发节奏分化。
远郊五区未启动地块6宗，分散于各区，多为下半年新增供地。
市内六区仅3宗未启动，且成交时间均在2025年12月，都是城市更新地块，其中大直沽地块已确定由招商代建。
整体来看，未启动地块在区位上呈现"环城外围+滨海外延+远郊"为主、"市内核心区为辅"的格局，并且大多对应2025年四季度摘牌、楼板价偏低的地块。
02
已入市地块表现悬殊，分化加剧
已开盘的27宗地块多数对应25年上半年摘牌、楼板价较高的核心板块地块，反映出房企在核心板块"快速变现"的策略选择。
河西新梅江、陈塘庄 …
两个“邻居”板块是启动速度最快的，出让的5宗地块全部入市，是新盘最集中区域。
陈塘庄、新梅江板块入市地块示意图
两个板块楼面价在2万元上下，25年下半年高单价新盘集中入市，成交表现不尽相同，说明高总价产品的承接节奏上需要一定时间消化。
武清杨村 …
武清去年出让5宗宅地，杨村板块占了3宗，其中2宗已入市，分别是绿城代建的绿城尚玉蘭以及新城代建宏顺央璟颂，凭借武清老城成熟配套与迭代产品力，两个项目占据26年1-4月武清成交榜单前两位。
数据来源：CRIC，武清26年1-4月商品住宅成交金额榜
其他亮眼表现如山西建投的建投誉河院与建投奥体誉院双盘入市、双双热销，中建悦庐桐溪接棒中建理想城，延续双港板块热度等。
03
多盘蓄势待发
除已开盘外，另有18宗地块已启动，其中3宗蓄客即将入市，15宗已公示规划。
已启动地块明细
未来，随着已出规划与蓄客阶段项目陆续入市，天津新房供应结构与去化表现将进一步分化，核心板块品牌项目的市场承接力与外围板块的开发推进节奏，仍是观察天津宅地市场的核心维度。
THE END
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1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作综合使用问知及数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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