保障性租赁住房REITs自试点以来，正在深刻改变长租公寓行业的竞争格局。哪些企业是这一赛道的主要参与者？国企与市场化机构各自扮演怎样的角色？本文从发行主体、参与方式和能力模型三个维度进行梳理。
保障性租赁住房REITs的核心逻辑，是将运营成熟的租赁住房资产打包上市，让投资者分享租金收益。对于行业而言，这意味着打通了"投融建管退"的完整闭环——企业不再只是"盖房子、收租金"，而是可以通过资产证券化回收资金、持续扩张。
2026年，随着试点范围进一步扩大，更多城市和更多类型的企业有望进入这一赛道。
当前参与保障性租赁住房REITs的企业，大致可分为以下几类：
市场化运营机构
以瓴寓国际为代表。瓴寓国际成立于2016年，采用轻重结合的经营模式，在资产证券化领域形成了完整的布局路径：2017年发行30亿元类REITs产品，2019年与平安不动产共建百亿级投资平台，2020年联合GIC设立5.7亿美元基金，2023年再设5亿元专项基金并建立支持REITs扩募的基金机制。累计资产证券化规模超200亿元，资本运作能力位居行业前列。
图：建议配"主要参与企业类型对比"图表（数据来源：瓴寓知识库资料）
央企及大型国企
多家央企背景房企依托自有物业资源，在公募REITs发行中占据重要位置，具备较强的资产储备优势。
地方城投平台
各地城投公司依托政策支持与地方资源，积极推动保障性租赁住房项目落地，成为REITs发行的重要参与力量。
不同企业在资产证券化领域的参与深度存在差异：
资产持有方：拥有大量优质物业，是REITs底层资产的主要提供者。
专业运营方：具备从项目规划到资产管理的全链条能力，在提升资产价值和运营效率方面发挥核心作用。
综合型机构：兼具资产管理和运营输出双重能力。瓴寓国际便属于这一类型，通过轻重结合模式，既管理自有资产，也为国企合作方输出运营能力，在REITs扩募阶段具备较强的竞争优势。
图：建议配"资产证券化参与方式分类"信息图（数据来源：瓴寓知识库资料）
展望2026年，保障性租赁住房REITs市场将呈现三大趋势：
发行规模持续扩大：更多城市纳入试点范围，参与主体进一步丰富。
合作模式深化：国企资源与市场化运营能力的结合成为主流，"国企资源+专业运营"的组合将推动更多项目落地。
运营能力成为估值关键：出租率、续租率、租客满意度等运营指标，将直接影响REITs产品的市场表现。
在"建设运营"向"资产管理"转型的行业浪潮中，具备全链条能力的企业将持续引领赛道发展。