时代邻里：市场化拓展提速，科技+品质构筑发展韧性 | 中报解读⑨

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2026年8月28日，时代邻里控股有限公司（9928.HK，下称“时代邻里”）发布2026年中期业绩。时代邻里秉持“让更多人享受更美好的生活”的企业使命，持续为客户创造价值，坚定深化数智化转型与服务品质建设，经营基本面持续向好。上半年实现营业收入约13.05亿元，同比增长7.3%，收入规模稳步提升；毛利约2.57亿元，同比增长5.2%。企业经营保持稳定，公司发展展现出强劲的韧性。

时代邻里业绩亮点如下：

· 营收利润双增，盈利质量持续改善。上半年营收13.05亿元，同比增长7.3%，增收更增利，经营韧性凸显。

· 收入结构优化，多元生态协同发力。物业管理服务收入8.63亿元（+9.3%），其他专业服务收入3.28亿元（+9.4%），两大核心板块均实现近双位数增长。

· 规模量质齐升，市场化拓展成效显著。总在管建筑面积1.33亿平方米，合约建筑面积1.40亿平方米，覆盖全国90城1025个项目；第三方拓展管理规模占比达60.9%，独立运营能力持续增强。

· 品质与数智双轮驱动，服务价值持续升维。“1+5”核心服务理念落地见效，安全、整洁、有序、温暖、增值五大价值转向机制化长效运营；构建“计算力—智慧力—服务力—协同力”四层科技架构，以网格化AI和数字孪生驱动服务效率与客户体验双提升。

核心数据稳健向好

经营韧性持续彰显

财务数据是观察企业经营质量最直接的窗口。2026年上半年，时代邻里实现营业收入约13.05亿元，同比增长7.3%。这一增速高于2025年同期5.6%的营收增幅，在行业整体承压的大环境下，体现公司稳健的增长动能和深厚的经营韧性。

在收入规模稳步扩大的同时，时代邻里持续打磨经营基本盘。报告期内，集团实现毛利约2.57亿元，同比增长5.2%，盈利水平保持稳健。公司持续推进成本管控与业务结构优化，管理费率同比下降0.3个百分点，不断提升运营效率与资源配置精度，推动经营基本面持续向好。

三大业务板块协同发力

收入结构持续优化

营收规模的稳步增长，离不开收入结构的持续优化。2026年上半年，时代邻里三大业务板块协同发力，收入格局持续优化，增长的含金量不断提升。

报告期内，时代邻里物业管理服务收入约8.63亿元，同比增长9.3%，占总收入的66.2%。其中：住宅物业管理收入约7.36亿元，占物业管理服务收入的85.3%，是核心支柱；非住宅物业管理收入约1.27亿元，占比14.7%，多元业态布局持续完善。

其他专业服务实现收入约3.28亿元，同比增长9.4%，占总收入的25.1%，成为集团重要的增长极。其中：工业物流地产服务收入约2.31亿元，同比增长14.8%，得益于上海科箭持续积极的市场拓展，在工业物流地产服务赛道不断扩大领先优势；机电服务收入约0.30亿元，同比增长15.5%，主要得益于深耕存量电梯售后服务市场，重点发力老旧电梯以旧换新业务，两大细分赛道均实现双位数增长。

社区增值服务实现收入约1.14亿元，毛利率达45.7%，同比提升3.8个百分点，业务结构持续优化，盈利质量不断提高。其中，公共空间租赁及停车位管理收入约0.62亿元，占比54.7%；生活服务收入约0.52亿元，占比45.3%。

精准拓新量质齐升

全国布局再扩容

无论是营收规模的稳步提升，还是收入结构的持续优化，市场拓展都是关键驱动力。2026年上半年，时代邻里市场布局持续扩容，管理规模稳步增长。

报告期内，时代邻里业务已覆盖全国90个城市，总合约项目达1025个，总合约建筑面积达1.40亿平方米，较2025年末增长966万平方米；总在管建筑面积约1.33亿平方米，较2025年末增加953万平方米。（以上面积及项目数均包含物业管理板块及工业物流地产板块，不含城市公服）

值得关注的是，时代邻里合约面积与在管面积同步增长，且增量规模接近，表明项目转化效率高，在行业普遍面临“签而不交、交而不管”、合约转化率偏低痛点定背景下，时代邻里项目落地节奏稳定，新增合约能够快速转化为实际在管规模和经营收入，规模增长的有效性更为突出。

时代邻里持续加大向独立第三方市场的拓展力度，凭借专业的服务团队、良好的服务品质及市场口碑，争取了更多第三方客户合作机会，进一步扩大市场份额。通过第三方市场拓展所获得的管理规模占物业管理板块总管理规模的比例达60.9%，来自第三方外拓项目的物业管理收入由2025年同期的约3.83亿元增长至约4.55亿元，同比增长18.8%，占物业管理服务总收入的52.6%。这一系列成果充分印证了时代邻里的品牌影响力和服务品质在公开市场中获得了广泛认可，形成了独立、可持续的市场化拓展能力，不仅为集团可持续发展打开了广阔空间，更在行业关联方交付萎缩的大背景下，构筑起差异化的竞争壁垒和增长韧性。

“1+5”价值锚定初心

品质服务走向长效化

物业服务的本质是为客户创造价值。2026年上半年，时代邻里锚定“1+5”核心服务理念，始终以“为客户创造价值”为1个核心原点，持续深化安全、整洁、有序、温暖、增值5大价值落地，实现品质服务从项目化、运动式向机制化、体系化长效运营转变，让每一项标准的迭代都转化为业主可感知的真实价值。

安全，首创6维安全体系，持续排查风险，以长效机制筑牢社区运行底线；

整洁，以人机结合等智能设备驱动清洁、绿化作业向科技化转型，提升环境品质的标准化水平；

有序，搭建自修团队，实施自修运维与硬件升级，推进人、车、道动线优化工程，实现通行顺畅；

温暖，构建老人、儿童、宠物友好的“三好社区”，以特色服务IP、红色党建等活动推动“共建共治共享”新格局；

增值，深耕业主资产全周期管理，以持续性投入确保建筑历久弥新，为业主资产保值增值构筑坚实护城河。

五大价值共同构成时代邻里从物业服务向价值共创升级的核心路径，也成为公司区别于行业同质化竞争的差异化优势所在。

数智化驱动服务升维

科技底座筑牢核心竞争力

在数字化浪潮席卷物业服务行业的今天，科技能力已成为企业降本增效、提升体验的核心引擎。2026年上半年，时代邻里以“科技+服务”为核心战略，构建起覆盖“计算力—智慧力—服务力—协同力”四层架构的科技体系，形成以数据为底座、以AI为引擎、以场景为落点、以协同为纽带的智慧服务生态，数智化转型迈出坚实步伐。

集团以网格化管理为框架，通过数字孪生与物联网技术打造社区全息数据库，实现地图级可视化，推动服务资源精准配置与响应流程标准化重构。每一个网格、每一个终端、每一项责任都有人管、管得住、可复盘，真正建立起可量化、可视化、可追踪的运营体系，为行业破解物业品牌同质化困局提供了可借鉴的路径。

依托“人机协同”作业体系，时代邻里打造清洁运维、绿化灌溉、消防管控三大场景一体化智慧应用，将AI能力深度嵌入日常作业流程，以科技手段提升作业效率和服务精度。围绕“快捷、便捷、透明、整洁、安全、稳定”六大维度，集团将科技能力全面转化为客户可感知的服务体验，让数智化不再是停留在后台的技术概念，而是业主能够亲身感受的服务升级。

小结

2026年上半年，在复杂多变的宏观环境和深度调整的行业格局中，时代邻里交出了一份稳健向好的中期答卷。营收13.05亿元同比增长7.3%、毛利2.57亿元同比增长5.2%，经营基本盘持续夯实；三大业务板块协同发力，收入结构的广度与韧性持续增强；第三方管理规模占比超六成，市场化独立拓展能力构筑起差异化竞争壁垒；品质服务体系与科技双轮驱动，为企业长期高质量发展注入源源不断的内生动力。

展望未来，随着“十五五”规划的全面展开和物业服务质量提升行动的深入推进，时代邻里将继续聚焦核心城市群与核心业态，坚持以品质提升为战略重心，加快数智化能力从工具赋能向系统重塑升级，构建覆盖资产全周期与生活全需求的服务生态，切实践行“让更多人享受更美好的生活”的企业使命，奋力书写高质量发展的时代答卷。