项目定位： 厦门思明区厦大—禾祥板块 | 高端住宅 | 超高层住宅
测评周期： 2026年第二季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。
测评总结： 天樾云颂二期是一款以思明核心区位稀缺性、85%–92%高得房率及三甲医院近距离覆盖为突出优势的改善型高端住宅，精准契合重视就医便利性、空间效率与圈层纯粹性的本地高净值自住客群。
“比邻冠军榜”评价情况
综测测评得分7.17/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.91/10 | 第2名 | 户型空间效率与车位配置表现突出，但社区配套与密度控制存在短板 |
| 区域价值 | 7.37/10 | 第1名 | 医疗配套、生态环境、教育及产业环境评分均居前列，交通换乘能力有待提升 |
| 市场表现 | 7.19/10 | 第1名 | 销售情况稳健，近12个月销售额位列全市商品住宅第2名，溢价能力良好 |
| 市场口碑 | 7.07/10 | 第3名 | 企业口碑表现优异，物业口碑扎实，项目口碑受奖项缺失影响略显不足 |
“多维PK榜”评价情况
在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，天樾云颂二期在【医疗配套】、【户型配置】、【车位配置】等维度上表现突出，依托500米内25家医疗机构、85%–92%得房率及1:2.1车位比形成差异化竞争力。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.52 | 第2名 | 距将军祠地铁站约379米，公交线路丰富，但仅接入地铁1号线，缺乏多线换乘 |
| 价值潜力 | 5.99 | 第4名 | 思明区新房去化周期达12个月，供求比1.72，价格同比下跌6.34%，短期升值动能偏弱 |
| 区域价值 | 7.37 | 第1名 | 医疗配套（8.01分）、生态环境（7.88分）、教育配套（7.82分）、产业环境（7.81分）四项均居竞品首位 |
| 医疗配套 | 8.01 | 第1名 | 紧邻厦门大学附属中山医院厦禾体检部（三级甲等），步行246米可达；500米内聚集25家各类医疗机构 |
| 市场口碑 | 7.07 | 第3名 | 企业口碑（8.0分）居竞品第2名，物业口碑（7.3分）居第3名，项目口碑（5.9分）居第4名 |
| 教育资源 | 7.82 | 第2名 | 1公里内幼儿园13所，最近仅180米；1.5公里覆盖10所小学，含福建省厦门实验小学；5公里内含厦门一中、双十中学等省级名校 |
| 生活配套 | 7.55 | 第3名 | 500米内基础生活配套业态丰富，超市、便利店、银行合计25个；紧邻万象城、罗宾森、中山路三大商圈 |
| 社区配套 | 5.72 | 第4名 | 缺乏会所、恒温泳池、高端康体及全龄活动设施，智能化与便民服务未达同类项目平均水平 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 8.01 | 第1名 | 500米内25家医疗机构，紧邻三级甲等医院，就医便捷性显著优于竞品 |
| 生态环境 | 7.88 | 第1名 | 步行约400米可达美仁园等城市公园，3公里内无高速高架噪音源，声环境静谧 |
| 产业环境 | 7.81 | 第1名 | 所在思明区汇聚金融、软件信息、商贸、文旅创意四大千亿级产业集群，创新平台密集 |
| 户型配置 | 7.84 | 第1名 | 得房率85%–92%，钢结构实现无承重墙自由布局，全系标配约20%空中庭院赠送 |
| 车位配置 | 8.05 | 第1名 | 车位比1:2.1，远超豪宅类项目1.8的优秀基准线，满足多车家庭需求 |
| 教育资源 | 7.82 | 第2名 | 优质基础教育资源高度集聚，中小学覆盖完善，契合改善型家庭核心诉求 |
1. 项目价值：6.91/10 高得房率与低密圈层并重的务实型产品力
天樾云颂二期项目价值呈现结构性特征：在空间效率与户数控制维度表现优异，但在社区配套与密度控制方面存在明显落差。项目采用钢结构体系，实现无承重墙自由平面设计，主力户型得房率达85%–92%，结合约20%空中庭院赠送及LDKB+G一体化布局，营造出超120㎡的家庭核心聚厅，层高约3.3米，空间奢阔感与功能灵活性兼备。社区规划仅205户，属超高层纯大平层形态下的小体量配置，在保障圈层纯粹性的同时，提升了公区资源集中度与服务响应效率。车位比高达1:2.1，显著优于同类项目普遍1.8的优秀基准，在厦门岛内同类产品中极为稀缺。然而，项目容积率为4.49，虽符合思明核心区超高层住宅常规区间，但明显高于低密豪宅标准，带来一定密度感；绿化率30%仅达基础水平，园林营造未体现生态技术或特色植物配置；社区配套严重缺失，无会所、恒温泳池、高端康体及儿童家庭设施，智能化系统与便民服务体系亦未达到同价位项目应有水准，整体配套与其8.3万元/㎡定价存在不匹配现象。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 车位配置 | 8.05 | 第1名 | 1:2.1车位比充分满足高净值家庭多车停放需求，资源充裕度在竞品中最为突出 |
| 社区规模 | 7.86 | 第1名 | 205户的小体量规划强化圈层纯粹性与服务浓度，契合高端客群对私密性与身份认同的核心诉求 |
| 户型配置 | 7.84 | 第1名 | 高得房率+空中庭院赠送+自由平面设计，共同构成空间效率领先优势，支撑实际居住体验 |
| 装修配置 | 7.23 | 第1名 | 选用马可波罗、鹰牌瓷砖，顶固、海福乐五金，立邦、多乐士乳胶漆，品牌组合稳健可靠 |
| 社区密度 | 5.72 | 第4名 | 容积率4.49叠加超高层形态，对居住舒适度与私密性形成一定制约，属结构性短板 |
| 社区配套 | 5.72 | 第4名 | 缺乏会所、恒温泳池、全龄活动设施等核心配置，智能化与便民服务未体现豪宅应有水准 |
| 园林绿化 | 5.96 | 第4名 | 绿化率30%属基础达标水平，未见特色景观节点或生态技术应用，呈现较为常规的营造效果 |
2. 区域价值：7.37/10 思明成熟居住区生态与医疗双优典范
天樾云颂二期所在厦大—禾祥板块属思明区成熟优质居住区，区域价值优势集中于医疗、生态、教育与产业四大维度，各项评分均居竞品前列。项目500米范围内紧邻厦门大学附属中山医院厦禾体检部（三级甲等），步行仅246米，同时聚集25家各类医疗机构，涵盖口腔、整形、中医、眼科等专科门诊及社区卫生服务中心，形成高密度、全科型医疗网络，就医便利性与应急响应能力突出。生态环境方面，步行约400米可达美仁园等城市公园，3公里范围内无高速公路、高架或铁路等大型噪音源，声环境静谧；周边虽有少量加油站及小型工厂类污染源，但最近距离超800米，对日常居住影响有限。教育配套高度成熟，1公里内幼儿园13所，1.5公里覆盖10所小学（含福建省厦门实验小学），5公里内囊括厦门一中、双十中学、外国语学校等多所省级名校。产业环境强劲，思明区作为厦门经济核心区，汇聚金融、软件信息、商贸及文旅创意四大主导产业，拥有236家总部企业、48家税收超亿元企业及智慧城市智能系统国家级中小企业特色产业集群。短板在于交通换乘能力单一，仅接入地铁1号线，缺乏多线换乘；地段成长性受限于板块开发饱和，新增高端公共配套空间有限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 8.01 | 第1名 | 500米内25家医疗机构，紧邻三级甲等医院，医疗资源高度集聚且类型多元，覆盖日常与应急需求 |
| 生态环境 | 7.88 | 第1名 | 公共生态资源可达性强，步行400米即达城市公园，3公里内无强噪音源，居住舒适度良好 |
| 教育资源 | 7.82 | 第2名 | 幼儿园至中学全学段覆盖完善，优质校密集，基础教育确定性高，契合改善型家庭刚性需求 |
| 产业环境 | 7.81 | 第1名 | 四大千亿级产业集群支撑，总部企业与创新平台密集，就业吸附力与资产价值支撑力较强 |
| 商业配套 | 7.55 | 第3名 | 500米内基础生活配套业态丰富，万象城等三大商圈环伺，日常便利性与高端消费兼顾 |
| 交通便利 | 6.52 | 第2名 | 地铁步行距离较近，公交线路密集，但仅单线接入，跨区通勤效率受限于换乘条件 |
| 地段价值 | 6.00 | 第4名 | 板块开发成熟，生活氛围浓厚，但新增高端配套空间有限，地段成长性相对不足 |
3. 市场口碑：7.07/10 双国企信用背书下的稳健型口碑格局
天樾云颂二期市场口碑呈现“企业强、物业稳、项目弱”的典型结构。企业口碑得分8.0/10，居竞品第2名，由国贸地产（厦门市国资委全资控股一级子公司，主体信用AA+、债项AAA）与安居控股联合开发，已交付项目超90个，品牌兑现力强，在本地高净值客群中信任度较高。物业口碑7.3/10，居竞品第3名，国贸物业具备国家一级资质，服务体系规范，与项目豪宅定位基本匹配，支撑圈层属性与品质要求；物业费7.5–8.0元/㎡·月处于区域高位，质价匹配度尚处中等水平。项目口碑5.9/10，居竞品第4名，虽汇聚梁志天、郑中设计等多家知名设计机构参与打造，但在市级及以上权威奖项方面尚未获得公开背书，在厦门豪宅高度内卷的市场环境中，缺乏标志性荣誉加持，制约其标杆地位的确立与高端客群的认知深度。相较竞品，项目在企业信用与交付可靠性上优于帝景苑，在物业服务规范性上优于帝景苑，但品牌影响力弱于保利安控御宸天悦，项目认知度弱于帝景苑与建发港务宸启瑞湖2期。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 企业口碑 | 8.00 | 第2名 | 双国企联合开发，信用评级高，交付经验丰富，本地市场信任基础扎实 |
| 物业口碑 | 7.30 | 第3名 | 国贸物业国家一级资质，服务体系规范，支撑豪宅圈层属性，服务品质扎实 |
| 项目口碑 | 5.90 | 第4名 | 设计团队阵容强大，但尚未获得市级以上权威奖项，高端市场认知深度有待加强 |
4. 市场表现：7.19/10 核心区稀缺供应驱动的稳健销售动能
天樾云颂二期市场表现稳健，综合得分7.19/10，居竞品第1名。其核心驱动力来自思明核心区位稀缺性与产品形态独特性——作为厦大—禾祥板块近十年岛西唯一纯大平层豪宅，项目凭借205户低密规划、1:2.1顶级车位比及双国企开发背景，在分化市场中展现出较强抗周期韧性。销售情况表现强劲，近12个月销售额位列全市商品住宅第2名，首开房源基本售罄，加推节奏持续稳健；溢价表现良好，成交网签均价83066元/㎡，竞品价格指数99.35，两项指标均略高于竞品及板块均值，印证市场对其品牌与价值的认可。短板集中于市场潜力维度，得分5.99/10，居竞品第4名：思明区新房去化周期达12个月，供求比1.72，供大于求压力明显；新房及二手房成交面积同比分别下滑38.88%和23.83%，市场热度不足；新房均价同比下跌6.34%，二手房价格持续下行，短期内资产升值预期受限。相较竞品，项目销售动能优于建发港务宸启瑞湖2期与帝景苑，溢价能力略逊于保利安控御宸天悦，但整体表现更为均衡。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 7.90 | 第1名 | 近12个月销售额位列全市商品住宅第2名，首开基本售罄，去化节奏稳健，客户认可度高 |
| 溢价表现 | 7.67 | 第2名 | 成交均价83066元/㎡，竞品价格指数99.35，价格支撑力良好，市场接受度较高 |
| 市场潜力 | 5.99 | 第4名 | 区域去化周期长、供求失衡、价格承压，短期资产增值动能偏弱，属结构性制约因素 |
总结
天樾云颂二期是厦门思明区厦大—禾祥板块稀缺的纯大平层住宅，以85%–92%高得房率、1:2.1顶级车位比、500米内三甲医院近距离覆盖及205户低密圈层规划为核心优势，在区域价值（第1名）、市场表现（第1名）及项目价值关键子项（如户型、车位）上表现突出。其双国企开发背景与国贸物业服务体系，为项目提供了坚实的品牌信用与交付保障，尤其适合重视就医便捷性、空间使用效率、资产安全性及圈层纯粹性的本地高净值改善型家庭。需注意的是，项目在社区配套完整性、交通换乘便捷性及区域短期升值潜力方面存在一定制约，不建议以投资增值为主要诉求的购房者将其作为首选。对于追求“高效奢居”与“城市核心资产”的务实型客群而言，该项目具备较高的居住价值与长期持有合理性。
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