物业+报告 | 中国房地产市场研究•政策周报（2026.05.04-05.10）

1. 国常会部署持续化解房地产、地方债等领域风险，明确政策主线

2. 上海创新收储中心城区小户型二手房，用于保障性租赁住房

3. 广州花都 “花八条” 落地，购房即可享受入学资格与教育配套

4. 海南拟出台全装修新规，推行先验房后收房、举牌验收制度

5. 多地优化公积金政策，提额、贴息、取消提取时限降低购房成本

来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成

2026年第18周（5.4-5.10）全国房地产政策延续温和宽松、金融发力、存量盘活、保障提质主基调，中央以金融稳市、风险化解为核心，地方聚焦公积金优化、住房保障、城市更新、土地供应、装修规范密集落地细化新政，政策针对性与落地性进一步增强，持续释放稳市场、提信心信号。

中央层面：本周中央金融与调控政策密集出台，国新办发布一揽子金融稳市政策，实施降准降息、下调公积金贷款利率、完善房地产融资制度；国务院常务会议明确持续推进房地产领域风险化解，与前期政治局会议形成 “稳市场 + 防风险” 组合定调，顶层政策导向清晰。

地方层面：广州花都推出 “花八条”，实行购房入学、卖旧买新、存量盘活等举措；海南拟出台住宅全装修新规，强化验收与交付标准；广州既有住宅加装电梯纳入国补范围；惠州、贵阳、大连优化公积金贷款、商转公贴息、提取限制等政策；上海研究普惠性青年安居政策，创新收购二手房、改建低效商办用作保租房；广州发布 2026 年建设用地供应计划，上海更新城乡建设用地基准地价，多地同步优化土地供应与空间布局。

从2026年第一周至5月第二周（W18）的单周新增政策频次及热度指数来看，全国房地产政策呈现脉冲式释放、高位回落、平稳调整、触底回升、持续走强特征。4 月以来中央政策节奏温和抬升，地方政策持续发力成为主力。W18 中央以金融纾困、风险化解为核心，政策工具加码；地方因广州、上海、惠州、贵阳等重点城市落地公积金、保障房、土地供应、城市更新类新政，热度保持高位，中央顶层发力、地方因城施策协同推进，政策力度与覆盖面双提升，整体政策环境稳定宽松、市场预期持续巩固。

来源：克而瑞研究中心整理

1、国务院常务会议：持续推进房地产领域风险化解

国务院总理李强5月9日主持召开国务院常务会议，其中提到要有力有效应对风险挑战，持续推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等领域风险化解，紧盯压实各方安全生产责任，坚决遏制重特大事故发生。

国常会将房地产风险与地方债、中小金融机构风险并列，体现"三大风险"协同化解的统筹思路；"持续推进"措辞表明风险化解仍是2026年政策主线，融资协调机制、白名单扩容、保交房等工作有望进一步深化；对头部出险房企而言，资金疏导窗口或继续打开，但市场化、法治化处置原则不变，建议房企继续聚焦经营性现金流改善与债务结构优化谈判。

2、广州花都发布房地产新政

5月6日，据广州市花都区正式印发《花都区进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（简称“花八条”），成为全市首个响应“穗八条”并推出专属落地政策的行政区。

一、推行商品房“预售定学位、网签即入学”，二、支持国企“收旧卖新”、居民“卖旧买新”，三、拓展房票适用范围，简化资金兑付流程，四、优化土地供应模式，支持“好房子”建设，五、盘活低效商办资产，完善物业用途转换审批机制，六、推进老旧小区自主更新，提升城市人居环境品质，七、优化行业发展环境，规范房地产市场秩序，八、推进智慧监管，夯实“好房子”质量根基；其中，非广州市户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房，即可申领花都“花卡”，享受花都区政策性照顾入学待遇。以“一项目一方案、年度滚动更新项目对应学位”模式，推行商品房预售阶段确定学位，完成网签备案即可入学就读。新华街、秀全街、新雅街和花城街商品房项目预售阶段可确定符合条件的业主子女一年级对口学校和七年级对口学区；狮岭镇、花东镇、花山镇、炭步镇、赤坭镇和梯面镇商品房项目预售阶段可确定符合条件的业主子女一年级和七年级对口学校，按花都区招生政策申请起始年级入学（具体以当年招生政策为准），实现“住房+教育”配套高效衔接。

"购房即入学"是花八条最大亮点，将教育资源与购房绑定前置，对非穗户籍刚需家庭吸引力显著，有望直接拉动花都区新房去化；"收旧卖新"+房票适用范围拓展+商办改保租房，形成"去库存+保民生"组合拳，体现存量盘活思路；作为"穗八条"首个区级落地细则，花都的示范效应或将带动其他外围区跟进，黄埔、南沙、增城等可能出台类似政策。风险点在于学位资源紧张地区"以房定学"可能引发新的教育公平争议，执行细则需进一步明确学位分配规则。

3、海南拟出台商品住宅全装修新规：举牌验收、先验房后收房、鼓励个性化装修

5月7日，海南省住房和城乡建设厅发布公告，对《海南省商品住宅全装修管理办法（征求意见稿）》向社会广泛征求意见建议，拟出台的该全装修管理办法至少有八大亮点：

亮点一：关键工序“举牌验收”，全程留痕可追溯。

亮点二：样板房作为交付标准，保留期长达一年。

亮点三：一房一验+实体性能检测，严把“串味、渗漏、隔声”关。

亮点四：质量保证书“透明化”，材料品牌全公开。

亮点五：探索“先验房后收房”，赋予业主前置验收权。

亮点六：应对高温高湿气候，加强成品保护与材料选型。

亮点七：个性化装修+智能家居，满足多样需求。

亮点八：严禁挂靠转包，装修与主体工程一并发包。

新规从交付质量管控角度切入，"举牌验收+样板房留痕+先验房后收房"赋予业主前置话语权，对开发商精装交付能力提出更高要求。短期看，可能推升装修成本与项目管理复杂度，但有助于减少交付纠纷、提升口碑溢价；中长期看，海南作为试点对全国精装修标准化具有示范意义，有望被更多省份借鉴。建议房企提前优化供应链与材料溯源体系，强化项目交付前置管理流程，将合规交付转化为产品竞争力。

4、广州既有住宅加装电梯纳入国补范围

5月8日，广州市规划和自然资源局近日发布重磅消息：既有住宅加装电梯已正式纳入国家“两新”（大规模设备更新和消费品以旧换新）超长期国债支持范围，4-6层每台补助25万元，7层及以上每台补助30万元。

申报需同时满足四项核心条件：方案通过联合审查或取得规划许可、业主表决全同意、已签订正规施工合同、2026 年 1 月 1 日后办施工许可且尚未完工。申报截止5 月 15 日，业主可通过 “电梯更新加装通” 小程序或属地镇街提交材料，优先保障合规、安全、和谐的加梯需求。

超长期国债首次覆盖加梯领域，4-6层补25万、7层以上补30万的标准较高，可显著降低业主出资比例，加速老旧小区适老化改造进程；申报窗口紧（5月15日截止）反映政策抢抓资金窗口期；对加梯产业链、物业服务、二手房价值修复均有正向带动，老旧小区低层住宅的成交活跃度有望边际改善。建议关注加梯设备厂商及与社区适老化改造业务相关的物业服务标的，亦可作为城市更新链条的细分投资视角。

5、惠州公积金新政落地：按县区认房、限额翻倍、可异地商转公

5月6日，惠州市住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金使用政策的通知》（下称《通知》），推出大幅提额、简化认定、异地放宽、家庭互助四大优化举措，精准支持刚性和改善性住房需求，进一步降低市民购房与还贷成本，助力实现安居梦。

本次新政最大亮点是阶段性统一并大幅提高公积金贷款额度，有效期至2027年6月30日。在阶段性政策实施期间，统一购买首套房、二套房的住房公积金最高贷款额度；统一普通缴存人、二孩及以上家庭以及购买绿色建筑、装配式建筑的住房公积金最高贷款额度。同时，提高住房公积金最高贷款额度标准。缴存人申请首套房或二套房住房公积金贷款的，个人最高额度提至100万元，家庭（夫妻双缴存人）最高额度提至150万元；Ⅱ类人才购买首套房或二套房，个人的住房公积金贷款最高额度提至120万元，家庭（夫妻双缴存人）最高额度提至170万元。

阶段性统一首套二套额度+大幅提额（个人最高100万、家庭150万、人才家庭170万），政策力度居于近期三四线城市前列；"按县区认房+异地商转公+家庭互助"组合，精准服务大湾区跨城置业人群，凸显惠州承接深圳外溢需求的区域定位；2027年6月到期的阶段性安排，体现"窗口期+政策预期管理"思路，有助于在短期集中释放购买力。对惠州去库存与改善型需求激活有实质性支持，建议房企抓住政策窗口加快项目去化与人才客群营销。

6、贵阳公积金启动新一轮“商转公”贷款贴息业务

5月8日，贵阳市住房公积金管理中心发布公告，宣布自2026年5月7日起正式启动新一轮“商转公”贷款贴息业务，申请期至2027年2月28日。

根据公告，此次贴息业务旨在纾解“商转公”贷款需求集中、轮候积压的供需矛盾，让更多缴存职工享受制度红利。申请对象为贵阳市住房公积金单位缴存职工，需满足包括商业贷款为纯商贷、执行LPR浮动利率、已正常还款1年以上等多项条件。据介绍，贴息方式为报账制，补贴商业贷款与公积金贷款之间的利息差。贴息额度不得超过公积金贷款政策规定的可贷额度和最高贷款额度，且不得高于商业贷款剩余本金余额及所购住房总价款的70%。申请采取预约制，职工需先致电原商业贷款银行预约办理时间。

贴息制是商转公轮候积压问题的折中解法，避免公积金资金池压力骤增的同时，让职工以补贴形式实质享受公积金低利率红利；纯商贷+正常还款1年+LPR浮动利率三重门槛筛选优质客户，有效控制财政风险敞口；申请期近10个月反映需求规模较大，亦显示出对存量按揭客户月供减负的精准回应。该模式对中西部强二线城市具借鉴价值，预计未来或在郑州、西安、长沙等公积金资金面相对紧张的城市出现类似探索。

7、大连：取消住房公积金提取时间限制

5月10日，大连市住房公积金管理中心发布关于进一步优化住房公积金提取政策的通知，其中提出，取消住房公积金提取时间限制。取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依据申请提取“应间隔12个月以上”的限制；取消提前全部偿还商业贷款或异地公积金贷款本息后需在12个月内申请提取的限制。符合提取条件的缴存人可根据实际需求自主选择办理时间。

取消"12个月间隔"限制是公积金便民改革的实质性突破，缴存人资金使用自主权显著提升；对租赁、装修、还贷等高频提取场景影响最大，间接缓解中低收入群体短期现金流压力；可能小幅增加公积金资金池流动性管理压力，但有助于提升缴存吸引力与制度公平性。预计后续将有更多城市跟进类似优化，公积金"扩面增效"或成为2026年住房金融领域的重要趋势线。

8、上海：研究普惠性青年安居政策，进一步减轻青年租房负担

5月7日，上海市房管局局长高世昀介绍，“十五五”期间，上海保租房供给将围绕扩容、提质，重点做好三方面工作：

一是体系化保障，精准覆盖重点群体。保一线，持续扩大“之家”项目供给规模，重点向中心城区倾斜，保障城市运行一线从业人员的需求。保重点，不断优化重点单位、重点行业的安居服务机制，强化产业人才的住房配套支撑。保青年，研究出台普惠性青年安居政策，进一步缓解青年人的租房压力。

二是多元化筹措房源，大力推进低效商办、闲置非居房屋改建，今年起创新举措，在中心城区收购小户型二手房用作保租房。

三是精准化供应，着力强化供需匹配。紧扣职住平衡、产城融合，重点在需求旺盛的中心城区、产业集聚区域布局项目。

“当前，我们正在研究普惠性青年安居政策，计划通过企业让利、政府补贴双向发力，进一步减轻青年租房负担。”

"企业让利+政府补贴"双向发力的制度设计，是租赁市场补贴模式的创新探索；保一线、保重点、保青年的三层结构，体现"职住平衡+人才战略"双重诉求；与"十五五"保租房扩容目标衔接，预计将带动核心城区低效商办改建、二手房收储等多元路径同步发力。对长租公寓运营商、城投平台是结构性机会，建议关注具备核心区资产储备与轻资产运营能力的运营商，及与之关联的保租房REITs底层资产扩容预期。

9、上海保租房再发力：收购二手房、改建低效商办用作保租房

5月7日，在《2026上海民生访谈》节目中，上海市房管局局长高世昀表示，上海聚焦新市民、青年人等重点群体，围绕家庭不同成长阶段，打造多样化保障性租赁住房产品，从“一张床”“一间房”到“一套房”，让市民租得到、租得近、租得起、租得稳、租得好。最受关注的莫过于，今年上海在保租房筹措方面，有了创新举措——在中心城区收购小户型二手房用作保租房，有效缩短保租房建设周期，加快形成有效供应，完善核心区域的供应布局。上海已制定出台1+1+X政策体系，破解非居房屋改造项目执行民用水电标准、按照居民生活垃圾处理收费等问题，推动“之家”项目制度化、规范化发展。“十五五”期间，全市计划新增建设者管理者之家床位12万张以上，到“十五五”期末总量力争达到20万张。重点聚焦需求旺盛的中心城区，充分利用非居存量房屋改建、保租房集中社区遴选等多元渠道，优化点位布局。

收购二手房用作保租房是国内特大城市首创性探索，相比新建大幅缩短供应周期，破解中心城区土地紧约束；与广州、福州、济南等城市的"收储用作保障房"形成呼应，但上海聚焦小户型二手房+中心城区，定位更精准。"1+1+X"政策体系打通水电、垃圾收费等执行堵点，可复制性强；对二手房去化、保租房REITs资产储备具双重利好。建议房企、城投平台关注与地方收储平台的合作机会，金融机构可前瞻布局相关资产证券化产品。

10、广州2026年建设用地供应计划出炉：住宅用地327公顷

5月8日，广州市规划和自然资源局发布《广州市规划和自然资源局关于公布广州市2026年建设用地供应计划的通告》，明确住宅用地供应计划为327公顷，占计划总量的7%。其中，商品住宅用地216公顷，占住宅用地供应计划的66%，占计划总量的5%；非商品住宅用地111公顷，占住宅用地供应计划的34%，占计划总量的2%。

单列租赁住房用地计划落实《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（粤府办〔2021〕39号）》要求，鼓励优先通过存量商品房收购、非居住存量房屋改建、存量用地建设、城中村改造项目建设、出让工业用地配建等多种渠道筹集租赁住房。

通告提出，要加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。全面落实“以人定房、以房定地”原则，结合“盘供平衡”要求，科学调节住宅用地供应规模、节奏和结构。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。优化居住用地布局，重点引导住宅用地向中心城区、产业发展平台和就业岗位集中区域以及轨道交通沿线倾斜。中心城区适度供应住宅用地，改善老旧小区居住环境和品质；外围综合新城重点保障轨道交通站点的居住用地。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。提升新增优质居住用地供应适配性，应对“一老一小”人口变化，增加改善型产品用地供应，探索构建“人房地钱”新模式。推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，适应人民群众高品质居住需要。健全“市场+保障”住房供应新体系，因地制宜发展保障性住房，支持通过收购盘活存量住房、非居住存量房屋改建等多渠道建设筹集保障性住房。

住宅用地占比7%、商品住宅用地216公顷的总量较为审慎，反映"以人定房、以房定地"原则下的总量收缩取向；租赁住房单列+多渠道筹集，强化"市场+保障"双轨；用地向中心城区、产业平台、轨交沿线倾斜，符合人口与产业结构调整方向。对房企而言，核心区优质地块争夺将更激烈，外围去库存压力仍需消化，建议聚焦中心城区与轨交沿线的改善型产品供给，谨慎评估外围区域拿地节奏。

11、上海发布2026版城乡建设用地基准地价

5月8日，上海市规划和自然资源局发布《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》，基准日为2026年1月1日，这是上海时隔六年更新基准地价，也是首次实现城乡一体化定级定价。新版覆盖全市陆域建设用地，地价用途调整为七大类、十三小类，并统一城镇、乡村定级规则。产业用地基准地价全面系统性下调，50年期产业项目类工业用地按中环内、中外环之间、外环外分别下调5%、10%、15%，研发用地下调3%、6%、10%；20年期产业用地价格占比由67%降至40%，标准厂房和通用研发用地自持比例最高可再下修10%—15%。相较2020版，产业项目类20年期工业用地1级地价由503万元/亩降至291万元/亩，降幅42%，乡村工业用地整体下调60%—80%，研发用地下调40%—70%。上海表示，将以地价杠杆降低企业成本，促进实体经济、城乡融合和低效用地盘活。

时隔六年首次更新且首次城乡一体化，制度意义重大；产业用地系统性下调（工业最高15%、研发最高10%、20年期工业地价降幅42%），是"以地价杠杆降企业成本"的明确信号，但对地方土地财政有阶段性影响；标准厂房自持比例下修10—15%进一步降低产业拿地门槛。

12、广州发布2026年建设用地供应计划涉宅用地共93宗

5月8日，广州市正式发布2026年建设用地供应计划，本次计划包含794宗建设用地，其中涉宅用地共93宗，涵盖村居住用地、安置房用地等类型。

本次涉宅用地供应中，白云区24宗、天河区15宗，位列各区供应量前两位，越秀区亦有4宗涉宅用地供应，打破其多年无宅地供应的局面。信息显示，本次供地计划中不少地块明确用于城中村改造或安置房建设，涉及越秀瑶台、海珠康鹭等老城区域，同时还有天河世界大观低密宅地、金融城东区江景宅地等优质地块推出。

白云、天河领跑反映核心区供应回归，越秀打破多年无宅地供应是显著信号；城中村改造与安置房用地占比突出，体现"三大工程"延续推进；天河世界大观、金融城东区等优质地块入市将测试核心地段市场承接力。建议房企聚焦优质核心地块、回避外围低能级供应过剩区域，财务稳健、现金流充裕的房企将在核心地块争夺中占据主动。