本文由克而瑞福建张暑娇，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰写，来感受下产品的细节。
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引言：从"爆发"到"退潮"——福州四代宅的时代切片
2026年3月，福州市自然资源和规划局印发《关于优化规划技术指标计算规则的通知》，宣告了一场酝酿已久的产品规则重构。通知明确："住宅各类附属空间（如阳台、凸窗、设备平台等）的水平投影面积总和不得超过该栋楼住宅总计容建筑面积的25%"（来源：福州市自然资源和规划局）。这一条款看似简短，却在福州楼市掀起波澜——市场观察指出："原先'四代宅'赠送的入户花园、露台等空间，纳入住宅计容面积的25%最大赠送比例里面，不能单独进行赠送。也就是说，2022年爆发的'四代宅'，或将彻底退场！"
从2021年中国工程标准化协会发布T/CECS 855-2021标准，到2022年福州作为全国首批试点城市率先推出首个第四代住宅，再到2023年福州迎来第四代住宅的蓬勃发展，乃至2025年2月底福州出台试行办法允许144㎡以上户型设跃层、客厅挑空可达套内扣除公摊后面积的30%——四代宅在福州走过了一段从规则放松到产品狂飙的轨迹。然而到2026年3月新规收紧赠送总盘子，叠加福州主城开发商在建总流花溪一期、建发国贸望樾、建总瑞玺等地块上"不约而同放弃"四代宅规划的现实，这一物种已步入退潮期。
正是在这样的政策与市场转折点，新榕地产首个四代宅项目——新榕云行于2025年12月20日逆势首开。本文以克而瑞数据与好房点评网测评为基础，对该项目进行专业测评，试图回答一个问题：在新规即将让四代宅退场的当下，"四代宅孤勇者"的价值与困局究竟何在？
【位置图】：新榕云行位于福州市仓山区奥体板块高宅片区，洪湾南路东侧、高宅路北侧，二环至三环间。北接浦上大道，南邻高宅路，东侧紧邻宗地2024-12号，西侧为洪湾南路，正对面为流花溪公园。
第一章 项目基本面：国企开发的"水天系"开篇之作
新榕云行（备案名：云行公馆），由福州本土国企新榕地产开发，是新榕地产"水天系"的开篇之作，亦是新榕地产首个第四代住宅社区。项目土地于2024年3月30日以招拍挂方式成交，受让方为福州新榕筑业工程有限公司，成交总价13.85亿元（注：市场观察提及"15.03亿底价拿下"，土地公开信息以成交总价13.85亿元为准），成交楼板价10489.56元/㎡。
项目档案表
指标 | 内容 |
|---|---|
开发商 | 新榕地产（新榕/古厝集团） |
楼盘地址 | 仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，高宅村旧改出让地块一 |
占地面积 | 44,012㎡（约66亩） |
总建面积 | 132,036㎡ |
容积率 | 3.0 |
绿化率 | 30% |
建筑限高 | 100米 |
楼栋数 | 14栋（22-32F高层） |
规划户数 | 772户 |
车位配比 | 1.4 |
机动车停车位 | 1,081位 |
物业类型 | 普通住宅 |
室内装修 | 毛坯 |
物业公司 | 福州新盛置业有限公司 |
物业费 | 2.5元/㎡·月 |
产权类型 | 大产权房（70年） |
最早开工 | 2024/12/26 |
最早开盘 | 2025/12/20 |
最晚交房 | 2028/01/31 |
销售代理 | 自销 |
项目的"门脸"设计颇具仪式感。2025年10月12日示范区开放，整座大门面宽90米（含景墙）、高6.5米，采用迪拜帆船酒店同款贝金米黄奢石立面，正中"茉心云环"以三层环形皇家白玉石手工镶嵌，门前铺装融入福州市花茉莉花瓣元素，项目以此获得2025美国MUSE缪斯设计奖铂金奖。社区内部规划近2000平方米艺术会所，内含私宴厅、恒温泳池、健身房等高端配套。
第二章 区位解读：奥体板块高宅片区的喜与忧
据克而瑞研究报告，新榕云行位于仓山区奥体板块高宅片区，二环至三环间，环线位置相对外围。这一区位决定了项目的喜与忧并存。
有利因素：
双水岸生态：正对面为流花溪公园，可远眺乌龙江岸线，享流花溪绿带与乌龙江双水岸资源
远期地铁：未来规划地铁4号线花溪南路站
基础配套：周边1.5公里有欢乐颂商场，2.3公里有仓山万达广场；社区底商、菜市场可满足基本生存需求
项目自建配套：规划约3500㎡沿街商业
不利因素：
地段偏外围：临近三环，距离金山核心区有一定距离，日常生活配套相对欠缺，片区认可度一般
地铁未通：4号线花溪南路站短期内难以落实，公共交通主要依赖公交，对通勤族不友好
学区一般：划片英才小学（原冯宅小学）、十六中流花溪分校，学区认可度有限
周边干扰：北侧大型公交场站、西北角基督教堂、西南角香积寺，浦上片区仍有不少厂房，整体城市界面相对混杂
南向遮挡：项目南侧即建总流花溪，钢铁森林式旧改群，南向被建总遮挡
正如市场观察所言："对于项目的区位，目前来看近三环边，短期内没地铁，周边除了一个流花溪的景观，再无过多亮眼配套，整个浦上片区，依旧还存在不少厂房，生活气息还是差点意思，总的来说，区位一般。"
第三章 新规下的四代宅产品：政策演变与产品困局
3.1 福州四代宅政策演变脉络
福州四代宅的政策走向，可清晰划分为四个阶段：
【概念图：福州四代宅政策演变脉络】
2021年：T/CECS 855-2021《城市森林花园住宅设计标准》发布，开启第四代住宅从概念到落地的阶段
2022年：福州作为全国首批试点城市，率先推出首个第四代住宅
2023年：福州迎来第四代住宅蓬勃发展期；福州在土地出让和产品规划方面给予容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多方面支持——建筑间退距按建筑主体（不含空中花园）计算、内部日照按建筑主体测算、户属空中花园1.8米以内计1/2容积率、1.8米以上不计容、公共休闲绿化平台不计容
2025年2月底：福州发布新试行办法，住宅外挑阳台占套内面积比例扩展到20%；放松"四代宅不得设置跃层式住宅"的规定，允许建筑面积144㎡以上住宅套型及"立体生态住宅"设置跃层户型，挑空部分面积最高可达套内面积扣除公摊、入户花园及阳台后的30%
2026年3月：福州市自然资源和规划局收紧——住宅各类附属空间（阳台、凸窗、设备平台等）水平投影面积总和不得超过该栋楼住宅总计容建筑面积的25%；原先四代宅赠送的入户花园、露台等空间被纳入25%最大赠送比例，不能单独进行赠送
新规同时优化了若干指标：底层（仅限一层）架空平台或半地下室停车空间不计入容积率；设计进深2.40米及以下封闭阳台按全面积计容，景观风貌管控范围内的封闭阳台可按半面积计容，非封闭阳台按半面积计容；60米以上沿干道住宅最大连续面宽放宽至45米，多层及中高层住宅最大连续面宽放宽至80米。
这套组合拳的实质是：以"抬板住宅"（架空层不计容）等新工具置换四代宅的"大露台赠送"工具，重塑住宅产品规则。新榕云行恰好处于这一新旧切换的过渡窗口。
3.2 新榕云行的产品设计解析
项目户型配比高度聚焦改善：四房（153.73-188.52㎡）326套，占比98.19%；复式（311.77-325.55㎡）6套，占比1.81%。全部为2T2纯板楼设计，层高3-3.1米，户户标配6米挑高空中庭院。
主力户型亮点：
户型 | 面积/格局 | 核心亮点 | 公开点评（来源：市场观察） |
|---|---|---|---|
A户型 | 约155㎡四房两厅两卫 | LDKG一体化约70㎡无界空间；约6米挑高空中庭院；约50㎡大露台；270°采光 | 采取端厅设计，三开间朝南，但整个户型南北都不通透；155做四房，客厅卧室空间都不算亮眼；其中一个卫生间存在被露台导致的隐私问题 |
B户型 | 约166㎡四房两厅两卫 | 南向约13.8米大面宽；四开间朝南；约35㎡空中庭院升级；全明双卫；纯板楼边套视野 | 进深大面宽小的设计，主卧空间相对阔错，不过卫生间偏小，客厅空间依旧一般，甚至可以说偏小 |
C户型 | 约176㎡四房两厅三卫 | 双主卧套房；约40㎡空中庭院；270°端厅；约80㎡LDKG一体化 | 同样存在进深偏大、客厅偏小的问题；新规后不允许做北侧露台 |
D户型 | 约188㎡四房两厅三卫 | 南向约15.2米面宽；四开间朝南；约50㎡空中庭院；6米挑高错层；约90㎡公共空间 | 顶奢改善定位，圈层专属 |
需要客观指出的是，市场观察对项目户型存在的若干妥协给出了直接评价：155㎡端厅设计导致南北不通透、卫生间隐私问题、166/176㎡进深大面宽小、客厅偏小，以及"新规后四代宅不允许做北侧露台，从云行的产品来看，亮点不算太明显"。
3.3 四代宅在福州的尴尬现状
回顾福州四代宅版图，已落地的项目包括：天琴湾、缦云、天琴湖、元亨府、天珺、天琴樾、璞云、灏云、誉湖、麓里。给了土拍规划但放弃做四代宅的地块包括：望樾（建发国贸望樾，宗地2025-03号）、流花溪（建总流花溪一期，宗地2024-07号）、栖江元璟（含建总瑞玺，宗地2025-04号）。
另一条线索是"四代宅下沉郊县"：福州主城第四代住宅的开发热情正在退却，这股风转向闽侯、福清、连江、马尾等郊县市场。然而下沉效果分化明显——主城卖得好的四代宅背后是有较好客群基础的头部国央企，主城外围或县域市场四代宅溢价并不明显。
在这一大背景下，新榕云行作为新榕地产首个四代宅、772套全四代宅的大体量项目逆势入市，被市场称为"四代宅的孤勇者"。
第四章 市场表现：开盘遇冷与板块竞争
4.1 项目销售情况
据克而瑞数据分析，新榕云行已取得两张预售证：
预证编号 | 预证套数 | 预证面积 | 预证日期 |
|---|---|---|---|
FZ许20250111 | 216套 | 36,689.87㎡ | 2025/11/10 |
FZ许20260023 | 116套 | 19,203.99㎡ | 2026/03/23 |
据克而瑞2025年12月福州楼市月报，新榕云行首开推出4栋24-31F共216套（8#/11#/12#/16#），产品为155/176/188/315㎡四种户型，2025年12月20日首开，截止当天去化7套，去化率约3%。备案均价29,871元/㎡（约8折），折后均价约24,000元/㎡，最新报价23,800-24,000元/㎡（毛坯）。
克而瑞月报对开盘遇冷给出三点归因：周边生活配套较为欠缺、学区较为一般、面积155㎡起步门槛较高，且客户被流花溪分流，加之此次无蓄客动作。截至2026年2月，项目网签仅1套。
4.2 板块竞品对比
据克而瑞数据分析，2026年1月1日至5月19日，福州仓山区奥体板块新房（含普通住宅、别墅）共8个项目录得数据，板块汇总成交均价26,571元/㎡、套均价346.3万元/套、供求比2.53。各项目成交均价对比如下：
数据解读：奥体板块在售项目均价分化明显，建总雍玺湾以37,066元/㎡领先板块，建总流花溪作为新榕云行最直接竞品仅22,927元/㎡。新榕云行因尚无成交数据显示为0，但其报价23,800-24,000元/㎡定位介于流花溪与麓里云筑之间（数据来源：克而瑞）。
4.3 板块库存与去化压力
据克而瑞数据分析，奥体板块库存压力持续走高：
数据解读：2026年1-5月奥体板块累计供应6.561万㎡/502套，累计成交2.5934万㎡/199套，供求比2.53显示供过于求。2026年4月库存套数已达1,880套（同比+71.06%），库存面积27.09万㎡（同比+86.21%），12个月去化周期51.0个月，36个月去化周期66.9个月（数据来源：克而瑞，含普通住宅、别墅）。板块整体去化压力已经从"偏紧"演变为"严重过剩"。
4.4 主要竞品分析
最直接的对决发生在新榕云行 vs 建总流花溪一期之间：
维度 | 新榕云行 | 建总流花溪一期 |
|---|---|---|
产品定位 | 四代宅（新榕首个） | 一期精装普通住宅 |
主力面积 | 155-188㎡，166㎡以上占超50% | 主力129/148㎡占70% |
起步门槛 | 155㎡，350万+ | 129㎡，门槛更低 |
装修标准 | 毛坯 | 精装 |
均价（市场报价） | 约2.35-2.4万元/㎡ | 一期精装2.8万元/㎡ |
2026年1-5月成交均价 | 暂无成交 | 22,927元/㎡（克而瑞） |
11-9个月网签量 | 网签1套 | 一期124套、二期128套 |
市场观察直接指出：新榕云行入门就要350万+，算上后期精装至少要到400万以上；项目超过50%的户型，算上精装入住，至少要460-500万。"这就是项目的主要尴尬点，即便做毛坯压低单价，奈何四代宅的起步面积又高，导致区位的支撑力实在不足。"
第五章 物业服务：五星资质与运营挑战
据好房点评网测评显示，新榕云行物业服务获得三项一致评价：
维度 | 测评结论（来源：好房点评网） |
|---|---|
服务品质 | 扎实可靠。物业企业为福州新盛置业有限公司，系开发商旗下自持物业，并已荣获2025年度福州市物业服务企业星级评价五星级企业，具备完善的服务体系与深厚的本地化服务经验，业主整体反馈积极正面。 |
定位匹配 | 精准得当。作为改善型项目，其物业服务聚焦于秩序维护、环境整洁、基础设备运维及社区氛围营造，紧密契合改善型客群对居住舒适性与管理规范性的核心诉求，服务标准与项目整体调性高度一致。 |
质价匹配 | 合理适中。物业费2.5元/㎡·月，其五星级物业资质及项目规划的社区配套（如艺术会所、恒温泳池、园林系统等）等配套，让其物业性价比凸显。 |
第六章 综合测评与购房建议
6.1 核心优势
国企开发，品质保障：新榕地产（古厝集团）为本土国企，工程质量与交付保障稳健
四代宅产品独特性：户户标配30-50㎡空中花园，6米挑高空中庭院，纯板楼2T2全四房改善
双水岸生态资源：正对流花溪公园，可享流花溪绿带与乌龙江岸线
设计获奖加持：大门设计获2025美国MUSE缪斯设计奖铂金奖，贝金米黄奢石立面、茉莉花元素
物业五星资质：福州新盛置业（开发商自持物业）2025年度福州市物业服务企业星级评价五星级（来源：好房点评网）
6.2 主要不足
区位偏外：近三环，远离金山核心区，地铁4号线短期不通
学区一般：英才小学（原冯宅小学）、十六中流花溪分校，认可度有限
配套欠缺：日常生活配套相对欠缺，浦上片区仍有厂房，城市界面混杂
起步门槛高：155㎡起步，总价350万+，166㎡以上占超50%
户型妥协：155㎡南北不通透、卫生间隐私问题；166/176㎡进深大面宽小、客厅偏小；新规后不允许做北侧露台
新规过渡期：四代宅产品力优势随25%赠送总盘上限的引入被压缩
板块去化压力大：2026年4月库存1,880套（同比+71.06%），12个月去化周期51.0个月，36个月去化周期66.9个月
大体量去化压力：772套全四代宅，是福州所有四代宅单盘套数最多的一个
强力竞品分流：建总流花溪一期主力129/148㎡占70%（更友好），4,000元/㎡精装毛坯差价之外，云行起步面积过高分流受阻
物业费运营挑战：2.5元/㎡·月物业费支撑近2,000㎡艺术会所+恒温泳池运营难度存疑
6.3 适合购房客群
综合各方测评，新榕云行适合：有车家庭、对地铁依赖度低、看重产品创新和生态居住体验的改善型购房者，尤其是认可"空中院落"概念并具备350万-500万+预算的高净值家庭。
不适合：刚需客群、看重地段稀缺性和核心区配套成熟度的购房者、依赖公共交通通勤的群体、对学区有较高要求的购房者。
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