本次测评对象福州榕发麓里云筑综合得分为8.7分，核心定位为福州仓山区奥体板块面向本地改善客群的高性价比第四代住宅，项目依托国企开发背景、高得房率产品设计与成熟生活配套，精准契合本地改善家庭居住需求，核心优势突出且短板可控。
项目概况：国企打造的第四代生态住宅
项目坐落于仓山区建新南路北侧、鹭岭路西侧，总占地约4.79万㎡，总建面约11.5万㎡，容积率仅为2.0，规划了16栋7至16层的小高层住宅，包含3栋洋房及12栋第四代生态住宅。整个社区共802户，绿化率30%，真正实现了“楼中有园”的垂直森林设计理念。
1、产品力价值：8.6分（得房率超120%的“空中花园”）
从社区规模、容积率、绿化率、得房率、精装评价、车位比、社区配套7个维度展开测评：
榕发麓里云筑主力户型为建面103至180平方米的四房（占比99.33%），通过奇偶层270°环绕全景露台的设计，实现了“前庭+后院”的立体生态格局。以建面约160平方米的户型为例，空中露台使用面积超55平方米，挑高约6米，采光面长达32米，横厅宽度约7米。这种尺度感，让传统平层难以企及。
更令人关注的是，项目宣称得房率超120%。这并非营销话术，而是通过将露台、空中花园等半开放空间合理纳入使用范畴实现的。U形跑道式露台可分区设置晾晒区、园艺角、儿童乐园甚至家庭聚会区，真正实现“从客厅直通阳台的超长生活动线”。
除户型外，榕发麓里云筑的社区配套也具特色。2025年，超16000㎡的“4.5代自然主义”全维全景示范区提前亮相：24米宽、13米挑高的星级酒店标准门庭，近600米全域风雨连廊串联12座主题花园，甚至连廊顶部还设计了星空顶效果。另外，社区内规划五大主题架空层，涵盖儿童游乐、健身等功能，服务全龄段业主。
2、区位价值：8.2分（地铁500米+奥体芯）
本维度从产业、地段、交通、教育、商业、医疗、生态7个维度加权测评，整体呈现“配套成熟、潜力明确、短板可控”的特征：
交通方面，项目距离已运营的地铁5号线霞镜站约500米，步行约6至8分钟可达。周边有南二环、浦上大道、建新南路等主干道环绕，1公里范围内设有26个公交站点，3公里内覆盖6个地铁站，通勤至鼓楼、台江核心区约需20至30分钟。规划中的地铁3号线奥体中心站未来或将进一步提升区域交通便捷度。
商业配套较为丰富——3公里范围内有16个商场，包括金山万达广场、爱琴海购物公园、奥体阳光天地、欢乐颂、外滩壹号等大型综合体。2公里半径内商圈密集，可满足日常购物、餐饮及娱乐需求。
教育方面，周边有仓山霞镜小学等学校。义务教育阶段的具体学位划分需以当年教育部门政策为准。
3、
市场表现：9.3分（弱市环境下成交稳健）
本维度从价格合理性、销售情况、价值潜力3个维度测评，在当前高库存、低需求的弱市场环境下表现突出：
高得分项：价格合理性9.75分、销售情况9.75分
价值潜力8.46分：短期受仓山整体市场承压影响，项目升值预期相对有限，当前板块整体供求比为2.11，供应相对充足，购房者可选空间较大。
在福州楼市整体承压的背景下，榕发麓里云筑的表现相对稳健。克而瑞数据显示，2025年3月至2026年3月，项目累计成交126套，成交均价约26850元/㎡。
值得注意的是，仓山奥体板块库存压力正在加大。2026年2月，板块库存面积达23.23万㎡，去化周期长达45.7个月。在此背景下，麓里云筑能保持稳定去化，反映出其产品具备一定竞争力。
4、市场口碑：9.3分（国企背书，无明显口碑硬伤）
本维度从开发商口碑、项目口碑、物业口碑3个维度测评，整体表现稳居区域改善型项目前列：
核心得分：开发商口碑9.75分、项目口碑9.75分、物业口碑8.52分
榕发麓里云筑由福州市属国企——榕发置地开发。母公司福州市建设发展集团拥有国家一级开发资质、AA+信用等级，深耕福州基建与地产领域二十余年。从路桥到安居，国企背景有助于保障项目资金链的稳健和交付的确定性。物业为福州本土第一梯队的融侨物业，3.2元/㎡·月的物业费略高于板块平均水平，无明显口碑硬伤。
测评总结与选购建议
综合全维度测评结果，福州榕发麓里云筑核心优势突出，国企开发兑现力强、第四代住宅高得房率、交通医疗商业配套成熟。同时项目也存在客观短板：教育资源普通、产业能级薄弱、社区配套一般，难以满足部分客群的个性化需求。选购层面，优先考虑居住实用性、信任国企品牌的改善家庭可积极入手；对顶级学区、高端生态资源有刚性需求的购房者需结合自身需求审慎决策。