献给物业管理改革发展45周年：新时代物业管理的终极解——从物业管理委托—代理关系的复位到社区一核三元协调运行新模式的确立

前言

当前，已走过45年市场化发展历程的中国内地物业管理正处于一个微妙的临界点。

首先，物业管理（尤其是住宅区物业管理）自身的发展正处于严峻的危急时刻。维系行业企业存续的核心价值（如房屋本体及其设施设备的维修养护、建筑物探伤、房屋体检、安全鉴定、风险排查、能效管理等），因市场机制问题和其它综合原因等已大面积呈现出“空心化”的可怕现象，行业企业的核心业务能力也越来越被专业市场“边缘化”。中国内地物业管理信任的基石，正遭受着来自社会各方面的严重侵蚀。业主与行业企业之间的信任危机，已如一道深邃且危险的裂谷，横亘在两者中间。中国内地物业管理正面临着类似“塔西佗陷阱”的危险历史境遇：行业做得越多，被外界骂得越惨；企业服务得越久，社会及业主的怨气就越重。

其次，围绕业主大会和业委会等业主组织的成立、运作和规范发展；业委会及其主任、委员的功能角色定位与专业化培训；业主共有资金制度的建立与使用；物业服务合同甲乙双方的关系本质及物业服务企业乙方的功能、角色及职责定位；物业管理费和物业服务费的差异；包干制和酬金制的异同；专事指导业主甲方的第三方咨询机构的蓬勃兴起与所谓“物闹”现象的治理等等一系列问题、话题或议题，业主及业主组织与行业企业、学界法律界与实务界甚至物业管理行业内部等多年来不仅很难达成共识，而且现在彼此之间的异议争论还有愈演愈烈之势。

再次，针对物业管理领域问题丛生、乱象频仍的发展现状，自去年中央纪委国家监委部署开展物业管理领域突出问题集中整治以来，全国各地各级党政机关和部门依据整治要求纷纷开展相关工作，物业管理的问题整治及规范发展近两年来已取得了一定程度的改善和提高，但由于集中整治过程中，各机构部门的条块本位主义与对物业管理的专业认知不足叠加，导致基层实践出现多重标准并行、执行口径不一的混乱现象，物业管理正常秩序也受到了一定程度的冲击。一线从业人员反映，面对有时出现的多头指令与相互冲突的规范要求，实际工作容易陷入无所适从的被动困局。

最后，在物业管理领域突出问题集中整治的收官之年，在社区治理能力和体系建设现代化发展过程中的关键节点，2026年7月15日，习近平总书记到上海考察并明确指出：“要以‘绣花功夫’不断提升小区物业管理和便民服务水平，努力让居民群众满意。”“要进一步加强党建引领，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，建设完整社区和便民生活圈，用心用情为居民做好事、办实事、解难事。”这是中国内地物业管理发展史上党和国家领导人第一次针对物业管理所公开发表的具体指示，物业管理史上发展的最大机遇和挑战同时来到我们全体行业同仁面前！

作为一名从业近30年并在业内书刊编辑出版、法律政策研究、企业经营管理及行业组织服务等多个不同类型的岗位都工作过的“物业管理老兵”，笔者越来越坚定地认为，“7.15”上海讲话开辟了中国特色物业管理的新纪元。讲话为物业管理未来发展所规划的明确方向和具体模式，基本可以被看成是“新时代物业管理的终极解”。寻寻觅觅、兜兜转转很多年，我们业内终于找到了一次难得的且极有可能一次性解决物业管理众多问题、矛盾和纠纷并最终丝滑融入社区治理的最大历史契机！

一、委托—代理关系是物业管理市场甲乙双方的本质关系

在展开讨论之前，有必要对物业管理的“委托—代理”关系作出明确界定，并说明这一关系为何是物业管理市场甲乙双方之间的本质关系且为何又在物业管理45年发展史中被行业系统遮蔽。

1981年深圳率先建立了物业管理新体制，其历史使命是替代计划经济时代“福利型、行政化、单位包办”的房管制度，其核心标志是“市场化、社会化、专业化”这三个关键词。而要理解这“三化”得以成立的根因，我们必须回到行业诞生的隐性前提条件“房屋产权的多元化”（即物业管理的第一性原理）：

改革开放以来，房屋所有权逐渐由单一产权、单位包办走向多业主共有。这一隐性前提条件后来通过物权立法，确立了物业管理的法定属性，即本质而言，物业管理源于区分所有建筑物三个物权中的“成员权”，是业主基于专有权而享有的共同管理权，而非单纯的经营管理权或服务权。

物业管理第一性原理中，“房屋产权的多元化”这个总的隐性前提条件内含两个关键要素，是它们共同催生了物业管理的具体业务需求（请参阅图表一）。

图表一

第一个要素是“业主的原子化”。几百上千户产权主体，各有各的账、各有各的急，让他们就同一件事形成共同意志，成本极高。所谓“业主大会的成立难、业委会的组建难、换届难、选人难、决策难、执行难”等，本质上都是原子化的个体难以形成共同意志。

另一个要素是“建筑的现代化”。现代楼宇不是几堵墙，而是电梯、消防、安防、供配电、暖通、智能化系统交织成的复杂技术体系。单个业主既无专业能力操控它，也无足够知识判断它是否需要维修。

上述物业管理行业诞生的两个关键要素中，前者（业主的原子化，其实体现在物业形态上就是区分所有建筑物）决定了物业管理的物权属性，使之须以合同形式“让渡”其权能的行使（而非让渡物权本身）；后者（建筑的现代化）决定了这一让渡的必要性，即复杂的共有事务必须由专业机构代理完成。二者合力，遂确立了物业管理市场的本质关系：

业主作为物业所有权人，是委托人（以业主组织为代表）；物业服务企业作为专业管理机构，是代理人。业主将共有部分的管理权及相关事务性工作以合约的形式让渡或委托给物业服务企业，物业服务企业以业主的名义实施管理行为并提供服务，行为后果回溯至业主。

这里需要特别强调的是，关于乙方代理人的“行为后果回溯至业主”这一点非常重要，它构成了物业管理市场甲乙双方“委托—代理”关系权源架构的完整闭环。这个权源架构的闭环在香港或欧美等国家和地区通常是以业主组织的法人化来实现的，但在中国因为文化、习俗、社交、居住习惯、生活方式以及基层社会治理等国情综合原因导致一直以来行业无法采用这种方式，因此中国内地实践中各类物业管理行为后果很难回溯至业主。

也就是说，在中国内地长久以来，业主组织既不是民法体系中的营利法人、非营利法人、特别法人，也不是非法人组织，只是一个法定可以签订物业服务合同的基于物权而成立的基层群众性自治组织。与之类似的同属于基层群众性自治组织的居委会还属于特别法人，因此业主组织作为物业管理市场甲方，从民法体系来看，与自然人未成年人一样，属于只拥有部分民事权利能力和非完全民事行为能力的民事主体，这严重影响了市场乙方物业服务企业的“委托代理人”身份及职责的确立。

物业管理市场甲乙双方之间这种责权利错配的物业管理尬局，也是物业管理历史上众多问题、矛盾和纠纷大量产生的“根因中的根因”。

新时代物业管理的终极解，最终的使命就是要在当前业主组织处于只拥有部分民事权利能力和非完全民事行为能力的民事主体的大前提下彻底圆满解决这个“物业管理尬局”。

因此，纯粹从物业管理业务逻辑上来看，物业管理市场这一关系的权力结构是业主甲方掌权行权，企业乙方专业代理。物权第一，业主掌权行权而不揽事管事，放手而不失控；经营管理权第二，专业的人做专业的事，企业受权替业主“管好一亩三分地”。这是本文整个论证的落脚点。

为便于大家更清楚地了解物业管理市场甲乙双方之间“委托—代理”关系的权源架构，我们有必要进一步详细列出甲乙双方在这个权源架构中相对清晰的责权利分工：

首先是甲方的物业管理权在市场业务领域更多体现在“提议、表决、决议、授权、批准预决算、聘用解聘、监督”等，此权来源于物权法定中的共同管理权，也称“成员权”。

其次是乙方的专业代理权主要以合约授权的形式实现甲方大部分管理权和经营权的让渡，也就是说，房屋本体及其设施设备该怎么养护、怎么维修、怎么排班、怎么服务、怎么经营、怎么应急甚至业主组织的诸多会务及行政工作怎么开展等专业执行，交由企业乙方做主。

同时在内地物业管理市场发展过程中，为解决业主甲方不具备独立的民事主体地位从而造成民事权利能力和行为能力都不足的这一普遍性难题，国家还陆续通过法定形式，将住宅区物业管理中的一些安全管理责任“反向代理”给了企业乙方，比如消防、电梯、电动车等。这个“反向代理”的逻辑跟《民法典》中的“法定代理”基本一致。

也就是说，在目前业主组织民事主体地位跟自然人未成年人等一样处于受限的条件下，内地物业管理市场甲乙双方之间的“委托—代理”关系架构中的“代理”，虽然无法自然形成民法体系中的“委托代理”，但完全可以通过“法定代理”的形式来实现乙方作为专业代理人的相关身份、角色以及职责和功能。

另外，对照图表一特别列明的“物业管理市场三维结构体系”，这里还需要特别辨明的是“对价—服务”关系在这一结构中的定位。

长期以来，业内习惯将物业管理市场甲乙双方之间的关系看作是所谓的“对价—服务”关系（即业主付费、企业提供服务），其实这是一种对物业管理市场逻辑的“降维误解”。

从图表一我们可以看出，“对价—服务”关系并非一种与“委托—代理”关系相并列的合同关系本质，而恰恰是“委托—代理”这一本质关系之下的合同交易与结算安排。

对价是合同双方在交易中倡导的一种公平原则和做法，即乙方提供一种服务，甲方应支付相应的由市场供求关系和服务基本价值共同决定的公平合理的费用。物业管理市场体系中应该是先有合同甲乙双方的委托—代理关系的确立，方有对价行为的产生。

至于内地物业管理市场中流行的所谓“包干制”“酬金制”等做法，则是这一对价安排的具体财务结算方式。

因此，我们可以这样来理解物业管理市场的三维结构体系：“委托—代理”关系是上位的本质体现，“对价—服务”关系是中位的交易结构，而“包干制”“酬金制”则是下位的结算方式。这三组关系在物业管理市场体系内层级不同，不可平行混同。

现实中之所以产生对“对价—服务”关系的错误模糊认知，根源正在于“委托—代理”这个“容器”因各种原因（比如物业管理委托合同的改名及重新归类导致业主甲方委托人的身份不够鲜明深刻、业主组织的民事主体地位问题连带企业乙方的“委托代理人”身份、角色及功能、职责也基本被物业管理实践抛弃或被“对价服务供方”等说法替代）被虚置后，仅余“对价—服务”这一内容在运转，以至于人们误将内容当成了容器本身。

新时代物业管理的终极解，就是在充分认识并发挥物业管理自身高质量发展对社区治理能力和体系现代化建设的重要作用和重大价值的前提下，通过体系化的物业管理制度梳理，建立对甲方日常运作的指导与监督机制，明确物业管理市场乙方作为甲方的“法定代理人”身份，合理匹配甲乙双方的责权利，实现物业管理市场甲乙双方从“对价—服务”的关系定位升维重回“委托—代理”关系的本位，也就是本文副标题所说的“委托—代理关系的复位”。

二、历史回顾：委托—代理关系的框架从未真正落地

2000年8月，深圳市物业管理协会会刊《物业管理》刊发了一篇名为《物业管理中的委托—代理关系》的理论文章（作者系该刊主编刘政，笔者正是当年这篇文章的责任编辑，请参阅图表二）。这篇文章发表到现在虽然已过去了整整26年（其实文章节录自作者1995年的南开大学硕士毕业论文《发展中国物业管理的理论探索》，该毕业论文1997年被编入海天出版社出版发行的《物业管理通论》一书），但即便是今天来重读，也一样给我们带来“一默如雷”的震撼效果。笔者认为，这篇文章的价值不在于它“预测了什么”，而在于它提出了一个内地行业自始至终从未认真对待的问题。

图表二

1981年深圳亦步亦趋学习香港房管模式，首先一步到位成立了全国第一家物业管理公司，并于半年后率先在罗湖外销楼盘东湖丽苑拉开内地物业管理发展序幕。

按理说，处于“抄作业”阶段的深圳物业管理原初设计本就隐含委托—代理的逻辑：业主作为产权人，将共有部分的管理事务委托给专业公司代理完成，并获得相应的酬劳。但由于深圳物业管理实践中的“甲方”从一开始就不是业主组织，而是开发商或房管部门（实际上房地产发展早期政府也是开发商），后来又因为业内外认知普遍不到位或者业内实践刻意回避等综合原因（比如上文提到的物业管理合同改名及甲方民事主体地位问题等；再比如横跨整个20世纪90年代在全国住房商品化发展的初期及中期，2003年国务院《物业管理条例》出台之前，大量住宅的产权结构仍带有单位色彩，所谓“物业管理”多由开发商或单位后勤部门衍生而来，业主的物业管理市场甲方意识与房屋产权人认知普遍处于辟蒙阶段），导致业主组织作为物业管理市场甲方委托人的地位及企业乙方作为甲方的专业代理人角色在实操中被系统性虚置，业主个人只是通过缴纳物业管理费的形式进一步完成了自己业主身份的再确认而已，而企业乙方则由甲方代理人的身份悄然变成了对价服务供应商的身份。

1991年，深圳天景花园成立全国第一个业委会，业主组织首次尝试进入“委托人”角色，但因当时全市范围内大部分小区业主的参与积极性不足，因此即使在1994年深圳又一次率先于全国出台首部地方性法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》并给予业委会以法人地位的宽松历史境遇下，业主大会、业委会成立率仍然很低，且为数不多成立的运作又不规范，现实各种压力下业主大会及业委会很快陷入空转，基本处于停滞状态，这些均使得物业管理早期及后来实践中“委托人”这一角色长期由开发商甚至居委会等来充当或替代。

1999年，深圳修订1994版物业管理条例，因种种行业内部管理及基层社区建设的原因，在没有更多系统考虑市场长远发展的时代局限下，在业主房屋产权人及物业管理意识普遍还很懵懂的时代背景下，深圳修法毫无阻力地成功取消了业委会的法人身份。这不仅在法律层面进一步弱化了业主甲方的市场主体地位，而且更为要害的是，这一修法举措给物业管理新体制的市场化和专业化发展带来了迄今为止都无法缝合的“内伤”——深圳及内地物业管理市场体系业主甲方一直存在着民事主体地位缺失和行为能力不足的致命短板（甚至连《民法典》的制定和出台都没能彻底修复）。

从此，物业管理行业在业主甲方长期难以稳定发挥作用的单向度的市场体系和市场机制尤其是价格机制基本失灵的“沉疴痼疾”状态中“一路狂奔”，直到今天陷入“危机重重”及“四面楚歌”的危殆境地。

2003年国务院《物业管理条例》出台，立法思路基本延续1999年深圳条例，从国家法制建设层面进一步夯实物业公司的业务主导地位，加上当时的房地产业正处于高速腾飞发展的黄金时期，前期物业服务合同普遍由开发商负责签订（其实前期物业管理阶段，开发商也是业主，俗称“大业主”），而开发商又因为物业管理自身的微利属性和业务的琐碎及复杂，对物业管理的态度就非常简单、粗暴和直截了当——整体外包或成立下级公司兜底。这个过程中物业管理费包干制因计费简便、责任边界清晰而被市场广泛采用。这些大开大合、大包大揽的举措在客观上推动了物业管理市场的规模化发展，同时也非常应景匹配当时迅猛发展的房地产大潮。

但物业管理费包干制的流行使物业服务企业很方便同时掌握服务供给与费用支配两项权力，且包干制“盈亏自负、结余归己”的结算方式，在业主甲方缺位时极易演化为企业乙方事实上的自主经营——服务标准由乙方单方决定，公共收益归属模糊，业主甲方的委托人地位被进一步虚置。

更关键的是，物业管理费包干制本来只是计价方式（对价层面的安排），却在业主甲方不适格时被误当成了市场体系中甲乙双方关系的本质体现。这处极为要害的关键“误解”从长期以来深圳业内经常自我辩解、自我宽慰时所说的几句口头禅（现在看来并不准确）中即可“管中窥豹”：

“业主不是上帝，物业企业也不是仆人。”

“物业企业不是业主的管家，更不是业主的保姆。”

“业主甲方和企业乙方是一种平等的民事主体关系。”

“业主甲方和企业乙方是一种对价—服务框架下，你支付费用、我提供服务的买卖关系。”

这类“误解”与“成见”进一步导致业主组织在市场专业能力与法律地位等两个维度上长期处于孱弱和不适格状态。行业在此轨道上惯性滑行至今，物业管理市场中甲乙双方的委托—代理关系框架从未真正建立。

因此，那篇26年前的文章并没有经历过“曾经是有效的理论，后来在实践中被立法拆除”这样辗转的过程，而是一份始终未能兑现的物业管理“专业范式”。也就是说，从一开始，业内就没有从委托—代理关系维护的立场出发，去设计和践行物业管理发展模式，也没有以这个立场去参与后来的《民法典》物业服务合同章的立法讨论（有关阐释见下文有关内容）。这导致企业乙方在物业管理实践中一直被迫（如消防、电梯等诸多专业领域的专门法规就明文规定了企业乙方是相关安全管理的第一责任人）或主动承担了过多本不属于代理人的职能——从服务供给者或者说从管理代理人渐变为事实上的物业管理人（这里的“物业管理人”是《物权法》意义上的概念，专指业主组织，也就是物业管理市场甲方），甚至在某些小区形成了“物业企业独大、业主集体失语”的格局。

而以上所有这些因素，正是当下物业管理市场甲乙双方出现严重信任危机的历史根源。

三、《民法典》的角色：当前物业管理沉疴痼疾的“显影”而非“致因”

2021年《民法典》施行，物业服务合同终于“位列仙班”被纳入有名合同（即典型合同，请参阅《民法典》第三编第二分编第二十四章第九百三十七条至第九百五十条）。从过去惯常使用的“物业管理委托合同”（例如前文提到的发表于2000年的《物业管理中的委托—代理关系》一文中就曾提到过“委托管理合同”这个概念）到中间归入《合同法》无名合同，再到如今的有名合同，物业管理行业经历的这些“从合同名称到合同类别的变化”，折射出市场甲乙双方之间的关系发生了什么改变？这些改变对物业管理实践究竟又带来了哪些影响？《民法典》对“物业服务合同”的有名合同化处理及其立法原意究竟有没有否定市场甲乙双方之间“委托—代理关系”的本质定位？

2000年中，几乎与上文提到的理论文章《物业管理中的委托—代理关系》刊出的同时，深圳某著名企业负责人在一次业内沙龙研讨会上公开提出了市场拓展中著名的“四不接原则”，其中一条原则就是“业委会委托的项目不接”，理由是“业委会不具备当事人的主体资格”，缺乏基本的民事权利能力和行为能力，不能承担行为后果。

这是物业管理发展史上首次有人公开谈到业主甲方只拥有部分民事权利能力和非完全民事行为能力的问题对物业管理市场造成的重大影响。从此围绕物业管理的业务性质、特点、内容及市场甲乙双方之间的关系，先人一步的深圳业内各方面的说法和讨论逐渐增多及升温，最常见的说法就是前文曾提到过的什么“既有管理，又有服务”“寓管理于服务之中”以及“平等民事主体论”“非管家论”“非上帝论”“非保姆论”等。这些说法正是当时物业管理的火热实践和贫瘠理论“冰火两重天”且实践与理论严重脱节的“真实写照”。

2003年，中国政法大学终身教授、博士生导师、时年已73的江平老先生针对广东新东方律师事务所就“物业管理合同是否完全适用《合同法》中的委托合同规则”一事征询意见时特别强调指出：“物业管理合同虽源于业主委托，具有委托性质，但因其标的特殊、履责方式特殊、对外名义特殊、责任承担特殊，不宜完全适用委托合同规则，更不应视为纯粹买卖关系。在民事立法上，宜将物业管理合同作为一类独立的有名合同加以规范”，理由如下：

第一，物业管理涉及特定不动产的财产管理，类似委托管理经营，但已超出一般委托事务范畴，具有独立的物权内容性质；第二，物业管理实践中，物业公司以自己名义对外签订合同、实施管理行为，合同效力仅约束物业自身，不直接由业主承受，这与委托合同要求代理人以被代理人名义行事、效果直接归于被代理人的规则不符（这里的代理人就是民法体系中的委托代理人，而非法定代理人）；第三，委托合同第404条要求受托人将处理事务所取得财产转交委托人，但实践中物业公司收取的管理费、公共收益等主要用于小区运行维护，并非“转交”给业主组织或个人；第四，委托合同第407条关于受托人损失由委托人赔偿的规定，在物业场景中难以适用——物业公司是独立承担经营风险，不能动辄向业主要求赔偿；第五，委托合同强调人身信任关系，原则上要求受托人亲自处理事务（第400条），但物业可以将保安、保洁、电梯维保等专项工作交由第三方完成，以资金、设备、人员的综合配置履行管理职责；第六，委托合同赋予双方当事人随时解除权（第410条），但物业管理合同是继续性合同，涉及全体业主共同利益，不能随意解除，须以实质性违约为前提，并经法定程序。

笔者认为，生前被誉为“民法学界泰斗”的江平教授于23年前发表的上述法律意见，在坚持法理的同时也非常实事求是，尊重当时方兴未艾的物业管理发展现状，既为此后《民法典》将物业服务合同单列为独立有名合同提供了重要的学理支撑，也为我们现在物业管理市场甲乙双方委托—代理关系的复位埋下了“伏笔”：

江平教授开宗明义明确提出物业管理合同虽然“具有委托的性质”，但又不能列入当时《合同法》的委托合同类别，并反复通过当时物业管理实践总结出来的做法去论证它“不能完全适用委托合同的一般规定”。江平教授意见书中详细列出的五个理由，实际上都是在为“物业服务合同应成为独立有名合同”这一立法方向铺路。

这也印证了笔者的几个基本判断：江平教授反对的不是“委托—代理”这个物业管理市场体系权源框架，而是反对把当时如火如荼实践中的物业管理市场甲乙双方之间的关系简单粗暴地塞进《合同法》中委托合同的条文里去套用，同时也反对按照《合同法》中设定的委托代理责权利框架去规制物业管理市场体系中“甲方委托人”和“乙方代理人”在实践中的责权利匹配（江平教授的第二个反对意见至关重要，这就在内地物业管理市场甲方存在民事主体资格和地位问题的窘境下，还能为甲方委托人、乙方法定代理人的身份、角色和职责、功能的实现与行使留下“活口”。2003年以后，“物业管理委托合同”这个名称逐渐淡出市场，“物业管理合同”“物业服务合同”大行其道，法律界、司法界人士也在司法实践中自觉不自觉将物业管理合同、物业服务合同纳入《合同法》中的无名合同类别去处理。但非常遗憾的是，连同物业管理市场甲乙双方之间的“委托—代理”关系竟然在“对价—服务”关系的降维认知和广泛实践中也有意无意被业内外遗忘或忽略）；更值得我们现在“狠狠点赞”的是，江平教授十分敏锐地意识到中国内地物业管理业务的现实复杂性，因此在意见书中还明确反对将物业管理市场甲乙双方之间的关系看成是纯粹的“买卖关系”；另外在列举物业管理实际诸多业务场景和做法时，我们既可以看出他一方面非常尊重物业管理发展实际，一方面也在理路推演上十分迁就上文已描述过的“业主甲方民事主体资格和地位存在问题”的时代背景以及业主组织大面积缺位、失位、越位、错位的现实状况。

对比江平教授法律意见书中的有关说法和立法建议，我们可以很清楚地看到，《民法典》后来对物业服务合同的处理思路与内容与当年他这位“法学界的良心”的设想基本是对齐的（如物业服务合同的委托性质、物业服务合同的有名合同归类建议、物业服务企业的受托管理和代为经营等），立法技术也是在尊重物业管理现实基础上的混合合同归类，但在对物业管理费和公共收益的理解及处理上，二者之间还是有一些差异。江平教授当年很委婉地说这些费用和收益要用回小区的运行维护，而《民法典》则直接理解并处理成了企业乙方的经营收入。

《民法典》对物业服务合同最后这一立法选择其实是通过强大的法律规制力量进一步确认并夯实了一个客观后果：将行业多年来“业主甲方虚置但各方默认维持模糊状态”的弹性空间（这个弹性空间产生的直接原因有两个，一是实践中甲方的大面积缺席而由开发商或其他部门代行甲方权力，乙方又通过合同约定包揽物业管理具体事务，成为实际上的物业管理人；二是有关部门为克服甲方民事主体资格和地位问题，通过立法将一些本属于甲方的管理责任也一股脑反向转移强加给乙方），通过有名合同的定型化，将物业管理市场甲乙双方之间的“委托—代理”关系降维处理，直接固化成了“对价支付方—服务提供方”的二元“对价—服务”结构。

这也正是在江平教授明确反对将物业管理市场甲乙双方之间的关系定位成纯粹的“买卖关系”的前提下，《民法典》却“屈尊”于中国内地物业管理实践的强大惯性，依然将物业费和公共收益直接处理成物业公司提供服务的对价收入及利润的最大原因。

但这里需要再次特别指出的是，《民法典》有关法律文本跟当年江平教授的法律意见书一样，不仅没有否定物业管理市场甲乙双方之间的“委托—代理”这一本质关系，反而在针对乙方服务提供的诸多限制性条款中，我们可以找到更多肯定这一本质关系的证据，比如第九百四十三条明令物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这些强制性公示、报告义务的法律逻辑前提，恰恰是物业服务企业作为受业主委托的代理人（如果在业主组织民事主体资格和地位不存在问题的前提下，物业服务企业就是业主组织自然的委托代理人，但长久以来业主组织这个资格和地位是存在问题的，因此有关部门通过立法“反向代理”将甲方被代理人的责任转移到乙方代理人身上，这个“反向代理”按照《民法典》中的有关代理说法，可以理解成乙方由完全民事行为能力甲方的“委托代理人”转变为限制民事行为能力甲方的“法定代理人”），应当向委托人负责。从这个意义上来说，《民法典》对物业管理市场甲乙双方之间委托—代理关系的本质，是以“义务性条款”的方式予以承认的。

我们需要进一步深入研讨的是：“对价—服务”关系定位与“委托—代理”关系定位，在中国内地物业管理实践中面临的底层问题其实是同一个——甲方缺席缺位（这也就是开发商代签的前期物业服务合同大面积存在且存在多年的本质原因）、甲方不专业（其实也不应要求甲方专业，否则就不会出现市场关系本质上的委托—代理需求）、甲方法律地位悬空（也就是业主组织的民事主体资格和地位问题）。

对价—服务关系模式下，这个问题通过包干制被暂时糊住了：物业费和管理职责通过约定和法定方式一并转给了乙方，甲方缺位、虚化也无所谓，因为只要乙方存在，哪怕由开发商或其他机构（如最近几年兴起的“居代业”方式）替代甲方签约，物业管理日常运转也能基本维持。因此诚如上文所述，包干制大面积流行的本质原因其实就是一种“乙方兜底”的权宜之计。

但这一模式之所以在近年来危机重重，不是因为《民法典》改变了什么，而是因为包干制兜底走到头了。

业主权利意识全面苏醒，不再接受“你替我做主”；乙方在包干制下长期缺乏甲方监督和透明约束，以及长期处于半垄断市场地位下低竞争压力的作业环境，这一切导致其专业能力持续退化，服务水平普遍下降，并最终导致市场机制尤其价格机制失灵——业主不愿付费、企业不愿投入、服务品质再持续下降。这样行业“带病”坚持到今天，信任危机全面爆发，这是包干制耗尽其历史弹性的自然结果。

当然，我们也要清楚，包干制与酬金制一样，充其量其实也只是物业管理费财务结算的一种方式。在甲方适格的完善市场体系下，这两种结算方式都能发挥作用且各有利弊；但在甲方缺位、不适格的前提下，也只有包干制能够发挥乙方的兜底作用。因此，在甲方尚未补位的现阶段，包干制不幸成为对价—服务关系模式的“替罪羊”，承担了本应由制度结构承担的骂名。这一点，业界应当有清醒而公允的认识。

可见，《民法典》不是物业管理诸多问题、矛盾和纠纷的病灶，而是其沉疴痼疾的显影剂。《民法典》将行业多年积弊清晰地呈现出来：甲方民事权利能力和行为能力以及专业能力都不足，却要在对价—服务关系模式结构中充当“付费人”；乙方力量一头沉，在对价—服务关系模式结构中被定位为“独立供方”，并且双方责任边界模糊，纠纷发生时各方互相推诿，因为物业管理自身业务发展中的委托—代理链条自始就未接通。

深圳2020年推行业主共有资金制度，将财权回拨业主甲方账户，方向正确。但业主甲方非法人、法律地位悬空、可签约但履约能力不足、缺乏专业判断力、没有法定监管机构的状况并未同步改变。同时市场主体仍然处于对价—服务关系模式中，只是在这个关系模式中，甲乙双方的权利位置出现互换，也就是说，买方市场真的回来了。但买方业主权力回归了，行为能力没有回归，专业认知不够，位置意识欠缺，还要四处插手物业管理的日常运营，结果便是管理混乱、资金流凝滞、维修拖延、部分小区出现以年度分红替代设备养护储备的短视行为，诉讼纠纷激增。这不是共有资金制度本身的设计错误，而是在甲方各种行为能力不足的前提下叠加财权，市场主体关系又未能真正回归到委托—代理架构本质的时代背景下，当前仍处于对价—服务关系模式中的物业管理实践必然出现的结构性失衡。

四、殷鉴不远：香港的物业管理服务变革与内地业主甲方的代偿性自主应对

与内地长期以来将物业管理市场甲乙双方的工作内容进行对立或隔开处理的做法形成鲜明对照的是香港物业管理行业2016年以来的新实践——《香港物业管理服务条例》的制定、颁布与实施。

今年恰好是香港这个服务条例颁布实施10周年，笔者应邀参加了香港物业管理业监管局为此特别举办的论坛活动。活动中笔者与香港同行面对面交流，并就诸多热点话题进行了热烈探讨，给人很大启发：

首先，为了规制和提高物业管理市场企业乙方的专业操守和职业作为，已比内地先行几步的香港物业同行竟然在10年前通过专门立法成立了市场化运作的法定监管机构——香港物业管理业监管局。该机构专门为物业企业和从业人员设立准入性质的“持牌制度”，这在内地繁复的行业制度体系几乎是“空白”。

其次，从参加此次论坛主题演讲及对话交流的嘉宾身份和分享内容来看，更是内地同类活动“空白”中的“空白”：

一是内地探讨行业发展的活动几乎不会邀请民政部门的官员，但香港不但邀请，而且成为主礼嘉宾；二是内地邀请民政部门的官员参加行业活动多见于成立大会或年会，而且民政部门官员参加行业活动几乎不会谈到行业发展的专业问题，但香港民政署的官员不仅大谈特谈行业发展的制度修订问题，而且还会主动发起有关行业服务质量提升的年度举措；三是除了这两年的集中整治，内地很少有专职反腐的机构部门对物业管理行业进行日常监管督导，尤其是对业主甲方的专门反腐督导，而这些看似反常的现象及举措香港不仅有，而且还会落实在日常规制稽查中；四是香港屋宇署类似内地房管局，他们围绕法定“强制维修”制度而具体细化出来的“强制验楼”“强制验窗”计划以及无人机大规模外墙巡检的创新举措，对因应城区房屋老破小现象越来越突出而正在大力倡导城市更新的内地来说，对物业管理核心价值的发挥，绝对是一个可以借鉴甚至直接拿来抄作业的“宝藏式存在”；五是内地行业论坛很少或几乎不会邀请电力及天气部门的专家来演讲，但香港就会如此“神操作”，这体现了香港同行事无巨细的“专业追求”；最后是通过仔细观看此次论坛会场外的香港物业管理业监管局10周年发展历程的主题展内容，笔者突然深刻领悟到2016年《香港物业管理服务条例》制定出台背后的逻辑理路，这对梳理并解决我们内地行业发展已呈现出“剪不断、理还乱”局面的诸多实践问题、矛盾与纠纷非常有价值。

10年前香港颁布实施物业管理服务条例时，内地业内一直认为是香港倒回头来学习内地已经废止的企业资质管理制度，并认为香港物业管理的发展正变得越来越“内地化”，这个判断现在看来是“大错特错”了。

众所周知，香港颁布实施物业管理服务条例的直接目的就是为了从物业服务规范和专业能力提升两方面持续加强对企业乙方的监管与赋能，为此还专门设立了“香港物业管理业监管局有限公司”这一法定机构，旨在通过市场手段加强行业内部的自我监督、教育与提高。

香港同行的这一举措，跟我们内地过去的资质管理制度貌似一样，但最大的不同在于，香港把企业乙方的服务规范与专业能力提升到了“市场准入”这一门槛，而不仅仅只是企业综合能力证明，同时借由从业人员和企业的“持牌制度”进一步梳理和明确了香港物业管理的业务逻辑和核心内容。

另外还有更为“隐性”但却是关键要害的“不同点”就是（请参阅图表三），香港物业管理市场甲乙双方关系的本质正是物业管理行业典型的“委托—代理”：业主立案法团（业主组织，法人组织）为委托人甲方，物业管理企业为委托代理人乙方。在这一关系框架下，“为业主组织提供会务、财务与行政支撑”并不被视为企业乙方不可触碰的甲方禁区，恰恰相反，这些已被明确纳入香港持牌物业管理企业的法定业务范围。

图表三

香港《物业管理服务条例》梳理并明确了七大类物业管理服务清单，其中第一类“一般管理服务”涵盖日常行政与运作、统筹各项管理事务；第四类“财务及资产管理”明确包含“业主立案法团财务支援”。换言之，香港业主组织的日常行政、会务统筹、财务支援等履职支撑服务，在持牌制度下属于物业管理企业的主体业务范畴——这正是“委托—代理”关系的题中应有之义：

甲方掌权（授权、预算、解聘），乙方在受托范围内一并承担会务、财务与行政支撑，边界清晰、供给充分，无须浪费成本另行引入第三方。甲方执行秘书与履职支撑，本是乙方代理服务的本分，而非独立于甲乙之外的“第三方专利服务内容”。

反观内地，在“对价—服务”关系的模糊认知下，甲乙双方被人为地在“工作内容”上对立起来：会务、文书、业委会秘书、法团财务是甲方自己的事，物业服务企业作为乙方不能碰、也不该管。

这一边界切割的直接后果是业主大会、业委会本应获得的会务、财务支撑长期悬空：业委会委员由法定物业管理区域内的业主选举产生、兼职履职，其组织性质类同代表会议制，委员不可能职业化发展，但兼职及外行等特点又决定了业委会委员不具备、也不应要求其具备项目经理式的物业管理专业事务处理能力，而代表组织机构运转所必需的秘书、财务与行政服务，在内地既有体系的甲乙分工中就无处着落。

内地物业管理市场体系委托—代理关系的长期缺位，不仅造成乙方一端的能力退化，也深刻扭曲了甲方一端的行为逻辑。

近年笔者在与内地诸多业主意见领袖的交流中，就亲历了这样三种颇具代表性的主张：一是因为中国退休活力老人越来越多，大家热情高涨纷纷进入所在的小区业主组织领域，同时在物业管理市场甲乙双方之间的关系叠遭破坏的前提下，业主选择自行管理的小区越来越多；二是业委会委员职业化发展，要求委员全职履职、给予薪资；三是将业委会委员的培训教材，直接比照物业服务企业的项目经理标准设置。

细究其初衷，我们其实也不难理解：业主群体对物业服务企业普遍不信任，却又缺乏有效的监督手段，于是本能地认为“既然乙方靠不住，那甲方就只能自己变成专家、亲自下场管”。这一思路看似积极，实则是一条走不通的歧路。

因为业委会既充当委托人代表、又承揽日常管理执行，业委会便事实上演变为“第二个物业服务企业”，委托人角色与代理人角色混同，监督制衡随之消失，反倒可能滋生新的利益输送与权力失控。

另外，按项目经理标准培训业委会委员看似提升了甲方能力，实则混淆了甲乙双方的职能边界。甲方需要掌握的，是授权、预算审批、绩效考核、解聘等“掌权能力”；至于怎么养护、怎么排班、怎么施工，那是乙方作为专业代理人的本职。要求甲方精通项目经理的全部技能，无异于要求委托人亲自充当代理人——这不叫专业，这叫“角色的彻底错位”。甲方越学越想亲自管，最终的结果只能是“既掌权又揽事”，把委托—代理关系本应清晰的分工重新搅浑。

除以上“业主自管、业委会委员职业化和培训项目经理化”之外，笔者还跟业主意见领袖们谈到了另外一个值得业内关注和担忧的现象，这就是最近几年涌现出来的所谓“物闹”问题。

这个问题表面看似复杂，其实内在逻辑也不难理解，因为服务的真空，必然催生替代性供给，专为业主甲方提供“第三方咨询服务”的机构由此趁虚而入。笔者并不认同将这类咨询机构一律当作“物闹”来看待，但当这类以盈利为目的的第三方深度介入业主组织的日常会务、财务与决策流程，甚至扮演起“幕后操盘”角色时，物业管理问题、矛盾和纠纷解决的产业化发展趋势便宣告形成，众人口中的所谓“物闹”便获得了赖以滋生的土壤。业主与物业服务企业之间原本可通过规范的委托—代理关系内部化解的分歧，被第三方放大、利用、工具化，行业生态由此变得乌烟瘴气。

由此可见，所谓“第三方咨询”乱象与“物闹”之祸，其深层根源并不在个别机构或个人的操守，而在“委托—代理”关系的缺位以及在“对价—服务”认知下甲乙业务边界被人为对立。如果内地物业管理市场一旦回归到如香港一样的“委托—代理”关系架构，乙方业务范围明确包含业主组织的会务、财务与行政支撑，那甲方履职有专业支撑、乙方代理有法定边界，第三方既无插足之必要，“物闹”亦无滋生之缝隙。

笔者在坦诚对话交流中对这些思路及举措作了逐一批驳，而业主意见领袖们在厘清各种举措和现象的思路逻辑后，亦纷纷认同笔者的诸多建议。但问题并没有真正被解决，因为业主群体这种“代偿性应对”所暴露的，正是委托—代理关系缺位下的结构性困境：

在内地物业管理市场体系目前仍处于“对价—服务”架构逻辑下，甲方无论“甩手”（包干制下的被动缺位）还是“抢手”（职业化、自己变专家），都只能是病急乱投医。唯有让“委托—代理”关系复位——甲方掌权行权而不揽事、乙方专业代理而不越权——业主意见领袖们所忧虑的信任和专业难题，才有制度性的破解之道。

这正是本文主张内地物业管理市场甲乙双方之间委托—代理关系必须尽快复位的又一个现实明证。

五、“7·15”上海讲话的定调意义：三元协调运行的边界已明

“7.15”习近平总书记上海讲话后，整个行业都在琢磨同一件事：这个“社区一核三元协调运行新模式”到底长什么样？社区居委会、业委会、物业服务企业三个组织之间是什么关系？它们各自该干什么、不该干什么？更重要的是，这个“社区一核三元协调运行新模式”要落地，最先要从哪里下手？

仔细分析“7.15”上海讲话两段针对物业管理的具体指示内容，我们不难发现，其最核心的部分就是要求积极探索建立社区一核三元协调运行的治理新模式：

社区党组织是新模式领导核心，为模式指明方向及提供系统操控的安全性及稳定性。

居委会、业委会、物业服务企业是新模式中三个各自相对独立又彼此连接的社区治理重要节点（尤其业委会与物业服务企业这两个节点还同属于社区治理系统内的物业管理小系统，这个小系统的运行状况一定程度上决定着社区治理整个系统运转的好坏）。

其中居委会与业委会虽然在性质上都属于基层群众性自治组织，但居委会通过新的组织法授权，以《民法典》规定的“特别法人”的民事主体资格和地位，拥有了对业主大会设立、业委会选举及业主大会、业委会日常依法履职的指导、监督和协助的相关职责与权能（这一点很要害，弥补了过去业委会在社区一直处于天不怕、地不怕的“失管”进而“失控”的失序局面，相当于基层住建部门对物业服务企业的组织角色和功能职责，因此接下来居委会的组织建设理应成为社区治理新模式构建中的“重中之重”）。

居委会与物业服务企业之间，属于典型的社会组织与市场主体之间的关系。由于企业属于公司法人机构，能够管到它的政府条块部门与机构特别多，因此居委会与物业服务企业平时的交集更多出现在两个社区场景：

一个是企业作为社区的天然组成单元，有权利与义务参与及协助居委会日常其他如基层稳定维护、邻里关系建设、弱势群体保护以及征兵动员、普法教育、公益活动开展等工作，这个场景也天然适合业委会；还有一个就是居委会在协助调解物业纠纷时，物业服务企业和业委会都有义务配合。

最后谈谈业委会与物业服务企业，这一对关系在社区治理新模式中属于相对完整的物业管理小系统，该系统的运行原则是市场化、专业化逻辑。

一直以来，社区一核三元协调运行的“关键要害”或者说“逻辑堵点”就在于业委会和物业服务企业之间的关系相处。这个关系相处本质上属于物业管理行业自身的市场体系及模式发展问题。

多年来，作为物业管理市场体系不可或缺的甲方主体，业主大会、业委会实际处于并无具体部门或机构主管、指导和监督的尴尬境地，再加上历史及国情不同等综合原因导致其自身始终不具备独立完整的民事主体地位及能力，因而在实践中业主大会、业委会普遍存在着“缺位、失位、越位、错位”的各类运行问题，这种“组织系统残缺状况”同时叠加物业管理市场甲乙双方之间的关系定位被行业有意无意降维至“对价—服务”框架，最终带来物业管理市场体系出现结构严重失衡和机制完全失灵等显见弊端，并进而带来物业管理市场甲乙双方之间互信基础的迭遭破坏及社区治理层面的一系列舆情危机事件。

其实如果物业管理市场体系正常运转，社区治理的各种问题、矛盾和纠纷至少下降一半。因此，如果在社区治理新模式内，物业管理自身小系统内的问题能够在社区党组织领导下经由居委会协助、指导和监督得到妥善解决，那么社区一核三元协调运行新模式的建立基本就可以说是“指日可待”了。

7·15上海讲话发表前，舆论场中长期存在两种极端主张：一种呼吁取消物业服务企业，实行业主自管或由街道社区直管；另一种主张取消业委会，由物业企业直对街道社区。这两种主张分属不同阵营，争论多年。

讲话发表后，这一争议应当终结。“三元协调运行”的表述，在中国政治语境下具有定调意义——居委会、业委会、物业服务企业三元并存，协调运行，取消任何一方都不构成“协调”。继续宣扬“取消物业”或“取消业委会”，已不属于学术讨论范畴，而是与中央定调相悖。

北京物业管理委员会、上海物业治理委员会等机制，在实践中被严格限定为业委会缺位时的救济措施。业委会依法成立后，救济机构应当及时解散，职责由业委会承接。不能将救济机制常设化，不能使居委会从“把关者”滑向“第四方管理者”。在接下来国家层面乃至各地将要展开的物业管理制度体系变革中，笔者建议应以条文形式将社区三元责权利边界固化。

六、新时代物业管理的终极解：中国特色下物业管理的信任生成机制

任何行业的专业性，均体现为一组不可删减的关系结构：客体关系（对何种对象施加专业行为）、主体关系（谁与谁之间因专业行为产生权责配置）、价值闭环（专业行为如何被评价为合格或不合格）。抽离其中任何一项，该行业在实质上即告消亡，仅存名义。

我国物业管理45年来的诸多乱象，本质上是行业专业性的名存实亡——客体关系被历史惯性抽离（即我们经常探讨的物业管理核心价值空心化及被边缘化的问题），主体关系被包干制异化（即甲乙双方的委托—代理关系被置换成对价—服务关系），价值闭环被行政惯性锁死（即业主甲方的权利意志空转或得不到正常行使，物业管理服务的客户价值体验无从真正谈起）。

矫正的方向，不是照搬西方法人化路径（如香港业主立案法团模式），而是应当确立以下原则：以中国特色社会主义基层治理秩序，供给行业专业性得以成立的主体前提，再令专业性在其本来的关系结构中自主展开。

具体来说就是，业主甲方的委托人主体性，不依赖法人拟制，而由“党建引领下的群众自治+合同授权+账户确权”三段式结构共同供给。业主大会在事实层面拥有共同财产、共同决定权与共同利益（《民法典》第二百七十八条）；在政治层面接受社区党组织（经由居委会）指导、监督、协助和街道办事处备案；在操作层面通过共有资金账户获得确权。三者结合，使非法人集体在中国制度环境下具备了可行动的甲方委托人地位。

主体前提解决之后，真正的难题才浮现，这也正是本文要解决的根本问题（请参阅图表四）。

图表四

在一个甲方大面积不适格的中文语境下，如何让甲方既守住权力做主的底线，又能通过乙方的专业代理弥补自身不专业，从而使委托—代理关系自带信任生成机制？

这一信任生成机制的核心原则是“让委托—代理关系自带监督，而不是外挂监督”，具体包括三个维度：

第一个维度，建立闭环的“准入+竞争+退出”机制，替代甲方日常盯梢。一方面我们可以根据物业管理不同于其他服务行业的专业特性，恢复实施物业服务企业资质审批制度，并对照香港目前实施的物业管理服务“持牌制度”，进一步强化资质制度的行业准入特征；另一方面，即使暂时恢复不了资质制度，我们还可通过“信用档案+历史履约评分”重建市场筛选机制，业主大会授权时有据可依而非盲选。更重要的是，通过合同示范文本嵌入自动执行条款——服务缺失直接赔偿、连续审计不合格自动触发解聘——用制度替甲方执行，而非指望甲方去日常监督一个它不专业的对象。还有，年度预算和审计结果公开，等于将乙方的“成绩单”置于阳光下，同行企业可见、可竞价进入，阳光本身制造竞争压力。

第二个维度，法定及忠信义务的双层锁定。首先是法律层，内地政府非常强调物业管理的安全管理职责，在当前行业还普遍处于“对价—服务”关系框架内，内地政府其实早已通过所谓“反向代理”（参照前文所述的有关“法定代理”内容）的方式将消防、电梯等配套设施设备的安全管理职责交由乙方来承担了，其实从物业管理的核心价值和乙方代理的核心职责来看，内地更应借鉴香港的“强制验窗计划”及“强制维修制度”，通过政府部门法定职责的行使将物业管理核心价值和乙方专业代理能力牢牢捆绑在一起，并在物业服务合同示范文本中将“乙方法定代理人”的义务成文法化——利益冲突回避、禁止自我交易（有建议权而无决策权）、重大决策披露。违反即构成根本违约，赔偿与解聘并行（当然，对比香港“乙方委托代理人”责任承担较少或基本不承担的客观实际，内地乙方法定代理人的身份、角色和功能、职责的创设及发挥，需要从保险、费用与价格等市场机制层面充分考虑乙方的合法合规、合理合情的综合利益）；其次是经济层，受托支付制下，钱从业主账户出，但预算内物业服务企业自主支配——花的是业主的钱，但花的方式受预算和审计约束。这比现在行业流行的包干制更有约束，比深圳业主共有资金制度体系下业主甲方目前普遍采取的“逐笔审批”更有效率。透明是手段，忠信才是目的。制度设计和实施要让乙方不敢不忠信、不能不专业。

最后一个维度，甲方主动及便宜监督与第三方节制原则。委托—代理关系复位之后，要重建甲乙双方互信的底座，既需要从机制设计上回答三个问题“甲方如何主动及便宜监督乙方、甲方监督乙方什么、甲乙双方如何制衡”，又需要从成本角度谨慎考虑第三方咨询机构的运用。

第一，毫无疑问，监督主体回归业主甲方。信任不来自乙方的自我道德表白，而来自甲方有效行使监督权。业主大会、业委会作为委托人代表，应通过定期报告、信息公开、满意度考核、财务审计等制度安排，对乙方的服务履约形成常态化监督。

第二，监督内容要聚焦责权利边界非常明晰的“权责清单”。甲方掌权的事项（授权、预算、解聘）与乙方代理的事项（养护、维修、排班、服务、经营）应在合同中清晰列明，以清单化方式划定权力边界，避免“失位”“越位”“错位”与“缺位”并存。

第三，制衡来自“退出机制”。解聘权是委托—代理关系中委托人最根本的权力底线。唯有业主大会保有对乙方的真实选择权与解聘权，乙方才有持续履约的外部压力，信任方能经由“可问责性”内生生成。

委托—代理关系框架内，业主甲方和企业乙方本质上是一个利益共同体，甲乙双方信任生成机制的关键特征是“自带监督，不靠外挂”：它不依赖第三方咨询机构、不依赖信托法构造，而是依靠委托—代理关系本身的权力制衡结构——甲方掌权、乙方专业代理、权责清晰、可进可退。这正是前文所述“第三方”及“物闹”乱象的制度性替代方案。

但目前过渡期限内，或者在矛盾突出的大型小区，街道社区当然也可以统采第三方审计等机制（包括上海目前正在实施的业委会执行秘书制度等，其实对应的市场环境还是“对价—服务关系”下合同甲乙双方容易出现利益对峙的局面），但不应作为所有小区的强制配置。普通小区靠“年度审计+信息平台公开+合同自动退出机制”即可覆盖。居委会定位为“制度环境维护者”而非“具体业务监督者”，也就是说，“裁判不下场踢球”，居委会不审合同、不批预算、不指挥物业服务企业，只做业委会人选资格审查、纠纷缓冲、异常情况报告（如业委会瘫痪或物业跑路时触发救济）。

中国特色不是物业管理专业性的替代品，而是专业性在非法人集体条件下得以落地的主体性装置。装置正确，专业性自然生发；装置错误，专业性将被制度外壳窒息。而信任生成机制，则是让这套装置真正运转起来的动力系统。

结语

我国物业管理从起步到现在45年发展的峥嵘岁月，是一部市场甲乙双方之间委托—代理关系“应然如此、实然未立”的“尬史”。

物业管理委托—代理框架从未真正落地的积弊经多年累积，至2020年后以甲乙双方互信基础被严重破坏、共有资金及公共收益被非法侵占、“取消物业”呼声甚嚣尘上、物业管理诉讼激增、业主分红挤压维修储备等形式集中爆发。

危机本身已构成改革的必要性与紧迫性。

习近平总书记“7.15”讲话从基层治理高度，为居委会、业委会、物业服务企业等社区三元协调运行模式确立了政治定调与方向指引；而早在2021年即已开始实施的《民法典》中有关物业服务企业乙方的诸多义务性条款及有关法定代理的具体内容也为物业管理市场甲乙双方之间委托—代理关系的复位提供了私法支撑。

因此，新时代物业管理的终极解，以及物业管理制度体系变革的方向，既不是取消物业服务企业，也不是取消业委会，更不是将居委会升格为“第四方管理者”，而是通过社区党组织领导，由居委会指导监督业主甲方的正常运作及甲乙双方委托—代理关系的复位及正常维系，也就是令业主大会回归甲方本体、业委会回归执行代表、物业服务企业回归专业代理人、居委会回归社区党建引领把关者。四者各归其位，委托—代理关系方能真正运转，“市场化、社会化、专业化”的物业管理新体制及新的运转机制方能名副其实。

但复位只是起点，真正的难题，也是本文试图回答的根本问题，是在一个甲方大面积不适格的中文语境下，如何让代理关系自带信任生成机制，让甲方守住权力做主的底线、又通过乙方的专业代理弥补自身不专业。这需要制度内置的准入退出竞争、法定及忠信义务的双层锁定、以及第三方的节制适用。框架若错，信任不在，一切修补皆为无效成本；框架若正，信任即生，透明与专业才会自己生发。

物业管理市场甲乙双方之间“委托—代理”关系的复位，就是物业管理行业的坚定再出发，刻不容缓！

当前物业管理制度体系的全面深刻变革，就是新时代物业管理终极解决方案的最终形成，正当其时！

- The end -