2026年8月26日，湖北省自然资源厅与省住房和城乡建设厅联合印发《关于支持城市更新行动的若干措施》（以下简称《若干措施》）。这份文件的出台，标志着武汉乃至湖北全省的城市更新工作，从“试点探索”正式迈入“制度化、规模化、加速化”推进的新阶段。作为全国超大城市中首个发布城市更新“十五五”规划的城市，武汉在此前已积累了大量实践经验。此次省级政策的加持，不仅在规划管控、容积率核定等核心环节给出了明确指引，更与武汉市正在推进的“五改四好”行动形成了强有力的政策共振。对于身处其中的开发商、业主以及关注城市发展的市民而言，这份新政究竟释放了哪些信号？“原拆原建”如何操作？存量土地如何利用？本文将结合最新政策与武汉实践，一一拆解。
此次发布的《若干措施》，旨在落实国家部委关于支持城市更新行动的相关精神，结合湖北实际，重点在优化规划管控、盘活存量资源、完善审批机制等方面提出具体支持举措。与以往相比，新政策最大的特点在于“适应性”与“激励性”的双重提升。它不再局限于单一的拆迁重建，而是通过精细化的规划调整和经济激励，激发市场主体的参与活力，推动城市从“增量扩张”向“存量提质”转变。图片来源：Co-work平台生成
规划松绑：容积率奖励与技术修正“正面清单”
在城市更新中，规划指标往往是制约项目可行性的关键瓶颈。此次《若干措施》在规划管控上做出了极具操作性的突破。政策明确规定，为满足安全、绿建、环保、无障碍等标准要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温层等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑面积可不计入规划容积率。这一条款直击老旧小区改造的痛点。过去，加装电梯或增加公共通道往往因触及容积率上限而难以实施。如今，这些提升居住品质的“民生增量”被豁免，极大降低了实施难度和成本，为武汉推进“好房子、好小区”建设提供了制度保障。政策要求各市、县因地制宜制定详细规划相关管理规定，探索制定技术修正和优化调整“正面清单”。这意味着，只要符合清单内的微调情形，无需经过繁琐的规划修改程序，经本级人民政府批准后即可公布实施。结合武汉此前推出的“三师”（责任规划师、建筑师、评估师）进社区机制，这一举措将大幅压缩项目前期周期，让更新项目更快落地。
模式创新：“原拆原建”成为危旧房改造新路径
在武汉的城市更新实践中，“原拆原建”已成为备受关注的创新模式。此次省级政策虽未直接详述操作细节，但其对“自主更新”和“容积率优化”的支持，为武汉正在推进的危旧住房自主更新试点提供了坚实的政策依据。根据武汉市此前发布的通知，危旧住房自主更新原拆原建，是指对符合条件的老旧小区进行拆除重建。适用范围包括：●80%以上面积建筑建成时间超过25年，确需改善居住条件的。在改造方式上，条件受限的项目按“三原”原则改造，即原则上不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度。而对于具备条件的项目，鼓励适当增加地上建筑规模，增量原则上不超过原不动产权证登记的地上建筑面积的30%。更重要的是，原土地使用权类型为划拨的，更新后可保留划拨，无需补缴土地出让金。这一政策极大地减轻了居民和项目实施主体的资金压力。武汉万松园路251号项目是“原拆原建”的典型代表。该项目坚持“原址、原貌、原状”原则，通过“居民出一点、政府补一点、企业让一点”的资金分摊模式，实现了104户居民的年底回迁。这种模式不仅保留了邻里关系和城市记忆，更让居民从“旁观者”变为“参与者”，有效化解了传统拆迁中的矛盾。存量盘活：土地混合利用与“灰空间”变身
除了住宅改造，产业焕新和公共空间提升也是城市更新的重要维度。《若干措施》强调支持存量土地的混合开发利用，鼓励利用公共管理与公共服务用地、公园与绿地地下空间建设非营利性地下停车设施，且可不收取土地价款。武汉近年来大力推动城市“灰空间”的利用。例如，利用高架桥下闲置土地建设体育公园、口袋公园等。新政对此类做法给予了明确支持，允许存量空间临时利用，并纳入“一张图”监管。在产业方面，武汉正推进99个老旧厂区改造和37个低效园区升级。以汉口咸安坊为例，华发集团通过2900天的精工修缮，将百年里分建筑群活化为集文化、商业于一体的城市地标，2025年全年客流近800万人次。这种“保护+活化”的模式，正是政策所倡导的“文商旅深度融合”的生动实践。
城市更新资金需求大、回报周期长，资金平衡是最大难点。武汉已形成“财政引导+金融支持+社会参与”的多元资金保障体系。- 财政专项资金：武汉市每年预算安排“五改四好”专项资金5亿元，以及保障性住房专项资金21亿元。
- 政策性金融工具：积极申报中央预算内投资、超长期特别国债、专项债券等。
- 社会资本参与：鼓励设立城市更新基金，推广基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等融资工具。
此外，国家发改委2026年相关政策明确，对老旧小区加装电梯的补贴由定额调整为按层数分档的差异化补贴，高楼层小区将获得更高支持，进一步缓解了居民出资压力。结语
2026年8月的这份新政，不仅是技术的优化，更是理念的升级。对于购房者而言，这意味着老旧小区的居住品质将得到实质性提升，房屋价值有望重估；对于开发商而言，存量运营能力将成为核心竞争力，精细化、人性化的改造方案将更受市场青睐。随着首批80个市级重点更新片区全面开工，第二批102个片区加快谋划，武汉正以一种更温柔、更可持续的方式，重塑城市肌理，提升人居品质。在这场城市迭代中，每一份对美好生活的向往，都将得到回应。
特别提醒：
本文由【克而瑞（武汉）研究中心】分析师撰写，【克而瑞（武汉）研究中心】深耕武汉房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成“资深专家+“大数据+AI技术”的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
