本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。
头条：商业不动产REITs「受理—注册—询价」三线并进，存量商办退出通道实质性打通。
行业：上海公布《关于深化国际消费中心城市建设的决定》，明确依法推进商办类用地续期；深圳坪山通报2026年度第五批次保障房租赁合同续签安排；上海公布《关于深化国际消费中心城市建设的决定》，明确依法推进商办类用地续期；上海印发《城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》；广东印发城市更新实施方案，5年不少于300个重点片区；央行货币政策委员会三季度例会：继续实施适度宽松的货币政策、加大逆周期调节力度。
企业：深圳安居集团启动「安居乐业」「安居创业」双计划；国寿资本与上海城投控股等签署战略合作，拓展租赁住房Pre-REITs基金；IWG集团、创富港中期业绩披露，中国市场成IWG核心增长极；中海商业95亿元储架式CMBS获深交所受理；新世界发展拟分拆上海K11发行公募REIT，资产出售对价约40.14亿元。
项目及交易：广州天河奥体新城保障性住房项目主体结构全面封顶，全国首个高层模块化配售型保障房；深圳罗湖区启动第三批公租房配租，10个项目共512套；乐乎公寓·亚运村店开业，225间房源入市；上海美罗滨江启动首批入驻品牌签约，商业体量约4万平方米；上海青浦百联奥特莱斯二期开业，总体量突破20万平方米；上海恒隆广场三期扩建项目Pavilion启幕，上半年租户销售额增长24%；北京保利时光里开业，京北首个TOD公园式商业综合体；北京CBD·DFC大家未来中心全球首发入市；上海力宝广场完成整栋股权交割，交易对价19.17亿元；上海协通集团收购南京西路汇银大厦，成交价约8.3亿元；盛大集团收购上海黄浦宓亚酒店，成交价约2.2亿元。
商业不动产REITs「受理—注册—询价」三线并进，存量商办退出通道实质性打通9月24日，汇添富顺联商业不动产REIT、华夏凯华商业不动产REIT、华夏世纪金源商业不动产REIT同日获受理，拟募集规模分别为18.14亿元、12.52亿元、24.19亿元，合计约54.85亿元，2027年预计分派率分别为5.02%、5.81%、5.36%。底层资产分别为佛山顺联广场综合体（购物中心+酒店）与顺联机械城、广州国际轻纺城AB区、合肥滨湖方圆荟，覆盖购物中心、酒店与专业市场三类业态；其中华夏凯华若完成挂牌上市，将成为国内首单纺织类专业市场REIT。同期，华夏华润电力燃煤发电REIT、长城华能燃煤发电REIT、招商资管招商蛇口封闭式商业不动产REIT三单注册生效——招商蛇口商业不动产REIT于9月20日至21日获批，基金合同期限28年、募集份额10亿份，底层资产为深圳太子广场（蛇口核心区位5A甲级写字楼，办公面积超6万平方米，截至6月末出租率93.88%）与昆山招商花园城（商业面积约12万平方米，近三年平均出租率97%），首个完整年度（2027年）预计分派率5.19%。另一标志性事件是港资开发商首度尝试分拆内地综合用途物业登陆公募REITs：9月17日新世界发展公告，广发基金已就拟设立的公募REIT向证监会及上交所提交申请材料，底层资产为上海淮海中路300号的上海香港新世界大厦（上海K11ArtMall购物艺术中心+K11ATELIER新世界大厦），资产出售对价约40.14亿元，基金拟募集规模38.18亿元，公司认购其中20%，预计获得款项净额约32.4亿元，基金已于9月19日获上交所受理。
本周真正值得关注的不是单笔交易，而是退出通道被打通的节奏。三条线同时推进——资产端3单商业不动产REIT同日受理、底层资产从购物中心扩展至专业市场；审批端3单同日注册生效，审批周期明显压缩；企业端港资首次尝试分拆内地地标资产。这意味着商业不动产「投融管退」闭环正在从政策文本落到可比对的实际案例。1）上海公布《关于深化国际消费中心城市建设的决定》，明确依法推进商办类用地续期上海市人民代表大会常务委员会9月22日公布《上海市人民代表大会常务委员会关于深化国际消费中心城市建设的决定》全文。该《决定》由市十六届人大常委会第三十四次会议于2026年9月18日通过，自10月1日起施行，共二十七条。《决定》要求科学编制商业空间布局专项规划并纳入国土空间规划，依法推进商办类用地土地使用权续期、推进存量商业更新；构建标志性商圈体系，推动南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海中路等重点商圈更新；做强首发经济、入境消费与免税/离境退税，深化一刻钟便民生活圈建设。2）深圳坪山通报2026年度第五批次保障房租赁合同续签安排深圳市坪山区住房保障中心9月22日发布通知，依据《深圳市保障性住房条例》《深圳市公共租赁住房管理办法》（市政府令第352号），针对2026年11月30日前到期的租赁合同开展续签。经审核，55户承租家庭、193家承租单位符合本批次续租资格；线上续租办理时间为2026年9月23日9:00至10月23日17:30，承租家庭可选择按照原政策或新政策相关规定执行。3）上海公布《关于深化国际消费中心城市建设的决定》，明确依法推进商办类用地续期上海市人民代表大会常务委员会9月22日公布《上海市人民代表大会常务委员会关于深化国际消费中心城市建设的决定》全文。该《决定》由市十六届人大常委会第三十四次会议于2026年9月18日通过，自10月1日起施行，共二十七条。《决定》要求科学编制商业空间布局专项规划并纳入国土空间规划，依法推进商办类用地土地使用权续期、推进存量商业更新；构建标志性商圈体系，推动南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海中路等重点商圈更新；做强首发经济、入境消费与免税/离境退税，深化一刻钟便民生活圈建设。4）上海印发《城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》上海市规划和自然资源局9月24日印发《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》（沪规划资源更〔2026〕300号），为贯彻落实《中共上海市委上海市人民政府关于高质量建设现代化人民城市的实施意见》要求，完善「三师联创」机制，提升城市更新单元规划工作的科学性、创新性和规范性，要求各区规划资源局、各相关管委会规划资源部门遵照执行。5）广东印发城市更新实施方案，5年不少于300个重点片区经广东省政府同意，广东省住房和城乡建设厅、发改委、财政厅、自然资源厅、广东金融监管局联合印发《关于持续推进城市更新行动的实施方案》（9月21日印发，住房和城乡建设部网站转载）。方案提出「十五五」期间每年启动建设60个城市更新重点片区（街区）、5年不少于300个，明确老旧小区改造、城中村改造、老旧街区厂区改造等九大任务与20项指标；保障措施包括优化用地政策（土地开发利用、用途转换、规划指标、不动产登记）、制定建设工程规划许可审批豁免清单、健全金融财税政策支持「财、债、贷、基、社」资金整合。6）央行货币政策委员会三季度例会：继续实施适度宽松的货币政策、加大逆周期调节力度据中国政府网9月24日转载新华社消息，中国人民银行货币政策委员会2026年第三季度（总第114次）例会于9月19日召开，提出继续实施适度宽松的货币政策、加大逆周期调节力度，综合运用并适时调整货币政策工具保持流动性充裕，推动货币政策操作框架改革完善；规范信贷市场经营行为、降低融资中间费用；加强对扩大内需、科技创新、中小微企业、「六张网」建设等重点领域的金融支持。1）深圳安居集团启动「安居乐业」「安居创业」双计划2026年深圳部分保障房社区启动「安居乐业」「安居创业」双计划，深圳市安居集团将就业、创业资源嵌入社区，构建「楼上生活、楼下就业」的15分钟就业生活圈。「安居乐业」提供物业管家、工程维修、生鲜店员、保安保洁等社区岗位；「安居创业」以租金打折、营业额分成等优惠方式提供社区内或周边创业店铺，并针对业态筛选、手续办理、店铺装修、运营经验、金融支持等提供帮扶。2）国寿资本与上海城投控股等签署战略合作，拓展租赁住房Pre-REITs基金中国人寿资产公司通过投资金桥集团暮紫里租赁住房ABS项目，精准对接周边汽车、集成电路等战略性新兴产业人才需求，提供近5000套租赁住房；国寿投资公司旗下国寿资本公司与上海城投控股等机构签署战略合作协议，将合作拓展至租赁住房Pre-REITs基金，以更加多元的金融工具持续赋能上海保障性租赁住房建设。3）IWG集团、创富港中期业绩披露，中国市场成IWG核心增长极以创富港、IWG集团为代表的办公空间服务商先后披露2026年中期业绩，两家企业均实现收入正增长，但盈利表现与战略取向截然不同。中国市场成为IWG核心增长极，上半年新签约49个项目，在45城运营近200家网点，持续从一线核心城市下沉至区域产业枢纽城市，IWG集团战略重心全面转向轻资产。本期新增签约、开业项目主要由IWG集团、高格办公空间、WOW即刻办公、创富港等头部运营商贡献，行业集中度加速提升。4）大悦城：召开半年度业绩说明会，购物中心销售额234.02亿元深交所固定收益信息平台显示，「中信建投-中海商管1-X期资产支持专项计划」状态更新为「已受理」，品种为ABS，拟发行金额95亿元，发行人为北京中海广场商业发展有限公司，承销商及管理人为中信建投证券。该公司由北京中海地产全资持股，名下标志性物业为北京CBD建国门外的中海广场。中海商业七年内已发行六单CMBS，合计约167.06亿元。5）新世界发展拟分拆上海K11发行公募REIT，资产出售对价约40.14亿元新世界发展9月17日公告，拟分拆上海香港新世界大厦（淮海中路300号，由上海K11ArtMall购物艺术中心与K11ATELIER新世界大厦构成）相关资产通过公募REITs在上交所独立上市，基金已于9月19日获上交所受理。本次资产出售对价约40.14亿元，基金拟募集规模38.18亿元，新世界发展认购其中20%、对应认购价7.64亿元，其余80%份额由外部投资者按预期总价30.54亿元认购；分拆预计获得款项净额约32.4亿元，完成后公司持有该资产权益由100%减少至20%，但仍通过全资子公司继续提供运营管理。这是港资开发商首次尝试将内地综合用途物业分拆为公募REITs。
1）广州天河奥体新城保障性住房项目主体结构全面封顶，全国首个高层模块化配售型保障房据广州市人民政府门户网站9月26日发布，广州安居集团建设的全国首个高层模块化配售型保障房——天河区奥体新城保障性住房项目主体结构日前全面封顶。项目总建筑面积9.16万平方米，可提供680套配售型保障房。1号住宅楼采用中建科技MCS混凝土模块化体系，208个模块工厂预制、集成率80%，节省材料15%、缩短工期50%、建筑垃圾减少八成，标志着高层模块化智能建造在保障房领域规模化落地。2）深圳罗湖区启动第三批公租房配租，10个项目共512套深圳市罗湖区住房和建设局9月24日发布，罗湖区2026年度第三批面向符合收入财产限额标准的辖区户籍在册轮候家庭配租公共租赁住房，涉及龙悦居二期/四期、呈祥花园二期、和悦居一期/二期、天健亲蜜家公寓等10个项目512套，单房约19—44平方米、二房约48—80平方米。网上认租时间为2026年9月24日10:00至10月13日18:00。乐乎集团旗下乐乎公寓·亚运村店近日开业，位于北京市朝阳区北四环东路118号南侧、安慧桥东片区，邻近地铁5号线惠新西街北口，共225间房，租金区间约5014—7038元/月，精装拎包入住，是乐乎在亚奥板块的集中式公寓新作。公区配置日咖夜酒吧台、共享厨房、健身房与瑜伽室、阅读自习空间、拼豆手作区及会议室。4）上海美罗滨江启动首批入驻品牌签约，商业体量约4万平方米据上海市徐汇区人民政府门户网站9月24日转载新民晚报报道，9月22日徐汇滨江新商业地标「美罗滨江」正式启动首批入驻品牌签约。项目由徐汇商业集团打造、美罗城核心团队招商运营，商业体量约4万平方米，位于轨交11号线云锦路站上盖，服务楼内2万名白领、周边1公里18万常住人口及10万商务办公人群。首批签约含老佛爷俱乐部、「MIS天地」，引入加伍磅双栖健身房与清美「品上生活」超市，「五番街2.0」将复刻落地。5）上海青浦百联奥特莱斯二期开业，总体量突破20万平方米9月21日上午，青浦百联奥特莱斯二期正式开业，与一期连片运营，整体商业体量跃升至逾20万平方米，品牌数量超500家，零售占比下调至约70%。二期以「水巷浮洲」为设计理念，主打「崧泽文化江南水乡」特色，新增104个品牌，引入SnowPeak全球体验中心、ECCO全球首家全品类奥莱店铺等特色店型，生活方式新兴业态占比达17%。2025年青浦奥莱全年销售额达63亿元。6）上海恒隆广场三期扩建项目Pavilion启幕，上半年租户销售额增长24%上海恒隆广场三期扩建项目Pavilion于9月22日正式亮相，以「亭」为意象，引入精品餐饮、先锋零售、艺术展览、城市市集、宠物友好社交等多元业态。恒隆地产表示，项目正从「奢侈品交易场所」向「城市体验空间」重塑；2026上半年上海恒隆广场租户销售额实现24%的增长，租赁收入同比上涨8%。7）北京保利时光里开业，京北首个TOD公园式商业综合体9月26日位于北京昌平区未来科学城「能源谷」的北京保利时光里正式开业，系保利「时光里」产品线进京首作。项目依托地铁17号线上盖，打造约12万平方米公园式商业空间，招商率超98%、开业率95%，汇聚近百个品牌，70%为各级首店及特色店型，含3家北京首店、31家昌平首店；开业现场发布专属IP「CPpanda」，并落地北京首个昌平骑行旗舰驿站。据中国城市网9月26日报道，9月26日位于北京昌平区未来科学城「能源谷」的北京保利时光里正式开业，系保利「时光里」产品线进京首作。项目依托地铁17号线上盖，打造约12万平方米公园式商业空间，招商率超98%、开业率95%，汇聚近百个品牌，70%为各级首店及特色店型，含3家北京首店、31家昌平首店；开业现场发布专属IP「CPpanda」，并落地北京首个昌平骑行旗舰驿站。9月23日北京CBD核心腹地「总部经济·朝阳会客厅」核心载体DFC大家未来中心迎来全球首发入市。项目为朝阳区首个「总部经济·朝阳会客厅」授牌项目，配置约3000平方米门户广场、17米通高超白玻璃大堂、45米超大面宽，约4000平方米方正无柱平层搭配15米超大柱间距与270°观景视野，定位下一代总部办公产品。
1）上海力宝广场完成整栋股权交割，交易对价19.17亿元位于上海黄浦区淮海中路核心商圈的力宝广场完成整栋股权交割，总建筑面积5.85万平方米，由39层办公楼和4层零售裙楼组成（办公楼面积约3.35万平方米、零售约5649.5平方米）。买方为北京首创城发集团旗下国资资管平台首金资本，卖方为新加坡上市房托OUEREIT（华联房地产信托）；交易对价19.17亿元，双方商定物业价值16.8亿元。卖方此前公告称，力宝广场属非核心配置资产，叠加上海写字楼阶段性供应过剩、租赁周期缩短等因素，选择择机退出、实现存量资产货币化。该物业为OUEREIT于2024年12月公告出售并约定年底前完成，本周为中介机构官宣交易顺利完成。2）上海协通集团收购南京西路汇银大厦，成交价约8.3亿元上海老牌企业协通集团正式完成对静安区南京西路758号汇银大厦的收购，成交价约8.3亿元、折合单价约4万元/平方米。项目包括地下2层、地上26层，共54个停车位，地上建筑面积20898.45平方米，其中1—6层商业7709.46平方米、7—26层办公13189.99平方米。该大厦前身为1914年建造的夏令匹克大戏院。（注：具体交割时点未公开披露，以本周行业媒体报道为准）3）盛大集团收购上海黄浦宓亚酒店，成交价约2.2亿元普洛斯（GLP）将位于上海黄浦区陕西南路233号的宓亚酒店出售给陈天桥旗下盛大集团（ShandaGroup），采用项目公司100%股权收购方式，成交价约2.2亿元，较原3.12亿元挂牌价折让约29%，折合单价约5.6万元/平方米，年毛租金收益约1500万元。标的为11层独栋、建面约3901平方米、80间客房，位于衡复风貌区。出让背景为普洛斯推进非核心资产处置。（注：据披露，该笔股权交割实际于2026年7月完成，本周为媒体复盘披露）更多「长租公寓」系列文章：
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特别提醒
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师何禹轩撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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